Việc đầu tư, cải tạo các khu chung cư cũ ở khu vực trung tâm Thành phố là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tìm kiếm lợi nhuận, nhưng thực tế, đây là "miếng bánh" không dễ chia phần.

Nhu cầu bức thiết

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, việc đầu tư, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM đang là điều cấp thiết, vì nhiều khu chung cư được xây dựng trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp trầm trọng và có thể...sập bất kỳ lúc nào.

Thông tin của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong giai đoạn 2011 - 2015, Thành phố đã tháo dỡ khoảng 270.000m2 chung cư cũ, không đảm bảo an toàn.

Song, con số này chỉ mới đạt 60% kế hoạch. Ước tính, TP.HCM hiện có trên 1.200 chung cư, trong đó có trên 500 chung cư, nhà tập thể xây dựng trước năm 1975, với quy mô hơn 50.000 căn hộ, tập trung ở các quận nội thành như: quận 1, 3, 4, 10, Bình Thạnh...

Theo kế hoạch, đến năm 2020, TP.HCM sẽ phải tập trung di dời, xây dựng thay thế 29 chung cư cũ nát, xuống cấp. Tuy nhiên, nếu công việc này có chính sách phù hợp để thu hút khu vực tư nhân tham gia thì áp lực ngân sách nhà nước sẽ được giảm tải rất lớn.

Đối với hạng mục đầu tư, cải tạo chung cư cũ, từ trước tới nay được khá nhiều doanh nghiệp (DN) phát triển BĐS quan tâm.

Vì đa phần các dự án nằm ở khu vực trung tâm, vốn hạn chế về mặt quỹ đất nên tính thanh khoản của sản phẩm luôn được đảm bảo. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế, DN khó gặt hái được kết quả như mong muốn.

Đẹp thì có đẹp nhưng chỉ... đứng nhìn

Liên quan đến vấn đề đầu tư, cải tạo chung cư cũ, còn nhớ trường hợp đầu tư mới chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Q.3, TP.HCM), sau gần 7 năm, tức từ khi khởi đầu dự án đến lúc dự án mới mọc lên, chuyện "lục đục" tiền bồi thường giữa một số cư dân với DN vẫn còn vướng. Đây được xem là trở ngại lớn nhất của DN BĐS nói chung khi tham gia đầu tư hạng mục này.

Ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kim Hoàng Minh, đơn vị theo đuổi nhiều dự án chung cư cũ tại TP.HCM cho biết, trong suốt thời gian từ 2012 - 2014, Công ty đã tiếp cận 3 dự án chung cư cũ nhưng đều không thành công.

Nguyên nhân là do không thỏa thuận được giá bồi thường, cũng như phương thức bồi thường với cư dân.

Theo ông Hoàng, những dự án này thường nằm trong diện chỉnh trang đô thị của Thành phố, nhưng khâu đền bù do DN tự điều đình với cư dân.

Đại diện nhà đầu tư cho rằng, so với đầu tư dự án mới hoàn toàn, đầu tư vào chung cư cũ có nhiều tiềm năng, DN không tốn tiền mua đất, thuê đất, chi phí xây dựng, chỉnh trang không lớn nhưng ngược lại, giá trị đền bù lại quá cao.

Ngay như một dự án chung cư cũ ở quận 3 mà Kim Hoàng Minh từng tiếp cận, cư dân đòi mức đền bù từ 60 - 70 triệu đồng/m2.

Song song với tiền đền bù, nhiều cư dân áp dụng luôn phương thức tái định cư tại chỗ (vừa có nhà, vừa có tiền) với tỷ lệ hoán đổi 1:5 (100m2 sàn ở chung cư cũ đổi lấy 150m2 ở dự án mới sau xây dựng, chỉnh trang). "Mỗi hộ dân, mỗi ý kiến lẫn yêu cầu khác nhau nên sẽ rất khó cho DN thực hiện", ông Hoàng nói.

Để khoản đầu tư vào chung cư cũ hiệu quả, ông Nguyễn Văn Đực, nêu rõ, các cơ quan quản lý phải vào cuộc và cư dân cũng phải ý thức chuyện chỉnh trang khu căn hộ đã xuống cấp, họ cũng là người có lợi nên cần có sự hợp tác.

"Hơn nữa, DN sẵn sàng đầu tư, cải tạo chung cư cũ nhưng ít nhất, cơ quan quản lý nhà nước phải cho tăng quy mô dân số”, đại diện công ty Đất Lành nhấn mạnh.

Về vấn đề này, TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chia sẻ, trước đây, nhiều DN hội viên của HoREA rất quan tâm đến đầu tư, cải tạo chung cư cũ khu vực nội thành, các cơ quan quản lý cấp quận cũng trải thảm đỏ mời nhà đầu tư.

Nhưng, thực tế triển khai lại vướng đủ điều. Hiện nay, theo quy định, với những công trình này, DN được phép tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất nhưng không tăng quy mô dân số.

Theo đó, với chung cư có quy mô dân số 3.000 dân, nếu chỉ tăng hai chỉ số trên thì xuất hiện tình trạng căn hộ có diện tích lớn, rất khó bán.

Do đó, ngoài số căn hộ phục vụ 3.000 hộ dân tái định cư thì số căn hộ dôi ra trong dự án mới phải được phục vụ cho mục đích thương mại, vì thế, dân số phải tăng lên.

"Quy mô dân số phải tăng tương thích với hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình, nhà đầu tư thấy hiệu quả mới mạnh dạn đầu tư. Khi đó, Nghị định cải tạo chung cư cũ mới đi vào cuộc sống, nếu không sẽ gặp thất bại", bà Loan nhìn nhận.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), dẫn giải, do các chung cư cũ thường ở khu vực nội đô nên việc tăng quy mô dân số sẽ tác động đến độ nén dân số ở một số đô thị, hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong khu vực.

Không phải dự án nào cũng tăng, nhiều chung cư cũ được DN đầu tư mới, phần diện tích tăng thêm được sử dụng để làm văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại thì mật độ dân cư của khu vẫn đảm bảo.

Song, quyền tăng hay không là thẩm quyền của cơ quan quản lý địa phương, DN khi đầu tư, cải tạo chung cư cũ có thể kiến nghị. Tuy nhiên, không ít DN lại lo ngại, điều này sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án vì phải tăng thêm thủ tục đầu tư.