Chỉ từ giữa năm 2007 đến nay, giá căn hộ chung cư cũ trên địa bàn TPHCM đã tăng từ 50% đến 400%, đầu tư vào căn hộ chung cư cũ có khả năng sinh lời cao”. Đó là nhận định của giới kinh doanh địa ốc.

Thế nhưng, việc UBND TP vừa đưa ra những chính sách điều tiết mới về lợi nhuận của các chủ đầu tư thông qua công cụ quy hoạch, hạn chế tăng dân số cơ học... đã khiến việc đầu tư vào căn hộ chung cư cũ sẽ không còn quá hấp dẫn.

Tan giấc mộng lời bạc tỉ

Với một vị trí được đánh giá tương đương các khu đất vàng đã công bố trên địa bàn TP, từ lâu chung cư 727 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5 - TPHCM dù đã cũ và xuống cấp nghiêm trọng nhưng được nhiều đối tượng ngắm nghía để chờ đầu tư xây dựng lại. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá bán của các căn hộ chung cư này đã được đẩy lên cao. Từ 100 triệu đồng cho căn hộ diện tích chỉ khoảng 20 m2 trên các tầng lầu, được nâng giá lên từ 300 đến 400 triệu đồng... dù việc mua bán chỉ hoàn toàn bằng giấy tay do phần lớn các căn hộ ở chung cư cao 13 tầng này thuộc sở hữu Nhà nước.

Nhiều người nhận định với giá đất hiện nay của đường Trần Hưng Đạo, đoạn gần đó từ 10 đến 15 lượng vàng/m2 (khoảng 190 triệu đồng đến 285 triệu đồng/m2), thì mức đền bù có thể nhận được chí ít cũng phải 50 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ chỉ 20 m2 có thể giúp gia chủ lời vài trăm triệu đồng.

Thế nhưng cuối năm 2007, việc UBND TP đưa ra quyết định mức giá đền bù về đất ở cho chung cư, trong đó cao nhất đối với mặt tiền đường Trần Hưng Đạo là hơn 71 triệu đồng/m2, còn phần lớn chỉ từ 10 triệu đồng/m2 trở xuống cho các tầng lầu ở phía trên (đó là chưa kể khi đền bù sẽ phải khấu trừ các khoản nghĩa vụ tài chính nếu là nhà còn thuộc sở hữu Nhà nước)... mỗi căn hộ ở trên sẽ không thể tạo cho gia chủ một khoản lợi nhuận khổng lồ như những toan tính ban đầu.

Tương tự, một số chung cư cũ trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý Chính Thắng... do Nhà nước có chính sách khống chế, điều tiết lợi nhuận “đầu vào, đầu ra” của dự án nhằm bảo đảm giá căn hộ chung cư xây dựng nằm trong tầm với của người dân nên giá đền bù cũng khá thấp so với thị trường. Giấc mơ kiếm bạc tỉ từ chung cư cũ cũng ngày càng xa vời.

Dùng quy hoạch điều tiết lợi nhuận

Hiện TPHCM áp dụng chính sách điều tiết phân khúc thị trường chung cư cũ bằng công cụ quy hoạch, hạn chế tăng dân số cơ học tại khu vực. Cụ thể như tại chung cư số 73 Cao Thắng, quận 3 - TPHCM. Mới đây, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, chấp thuận chủ trương tháo dỡ chung cư cũ để xây dựng lại nhằm chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Theo đó, chức năng mới của công trình sẽ là căn hộ ở kết hợp với thương mại - dịch vụ, trong đó số căn hộ bảo đảm tái định cư tại chỗ khoảng 47 căn, hạn chế tối đa căn hộ kinh doanh, tăng mật độ dân số. Về chỉ tiêu quy hoạch, công trình sẽ có những hạn chế nhất định về chiều cao và khoảng lùi sẽ lớn để tránh tình trạng công trình áp sát lộ giới đường tạo áp lực về giao thông...

Tương tự, tại khu đất số 57-59 Phạm Ngọc Thạch, quận 3. TP chấp thuận chủ trương xây dựng công trình mới với chức năng căn hộ ở kết hợp thương mại - dịch vụ. Theo đó, số căn hộ tính toán để phục vụ tái định cư tại chỗ khoảng 90 căn và tái bố trí cho khoảng 50 hộ từ chung cư cũ số 42 Trần Cao Vân chuyển sang; không làm tăng dân cư cơ học tại khu vực... Ngoài ra, các khu vực khác như: khu tứ giác Hoàng Sa - Điện Biên Phủ - Nguyễn Văn Giai - Mai Thị Lựu, quận 1; khu chợ Nguyễn Văn Trỗi, quận 3... các phương án quy hoạch xây dựng đều sẽ theo hướng không tăng quy mô dân số khu vực.

Đầu tư “lướt sóng” hãy cẩn thận!

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc TP dùng các chính sách để điều tiết phân khúc thị trường căn hộ chung cư cũ vào thời điểm này là cần thiết. Bởi việc một số doanh nghiệp vì lợi ích dự án của mình mà làm ảnh hưởng đến tình hình chung của chương trình phát triển nhà ở TP là không ổn. Chưa hết, việc phá giá khi mua căn hộ cũ bằng mức giá cao ngất sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường bất động sản, bởi việc này kéo theo tình hình nhà, đất và các căn hộ chung cư cao cấp khu trung tâm tiếp tục “leo thang”.

Như vậy, sắp tới việc đầu tư vào chung cư cũ chỉ hấp dẫn với những người mua được căn hộ giá thấp và chờ lợi nhuận từ việc mua căn hộ mới, những nhà đầu tư theo kiểu ngắn hạn, “lướt sóng” với giá cao thì hãy cẩn thận.