Các nhà đầu tư thứ cấp đã trở lại thị trường bất động sản (BĐS). Lực lượng này cùng với những người có nhu cầu về nhà ở đóng góp đáng kể vào mức tiêu thụ vượt trội ở phân khúc căn hộ trong năm 2014 và dự báo là cả năm 2015.

Tiêu thụ mạnh

Theo CBRE Việt Nam, năm 2014, tại thị trường TP.HCM đã có 14.807 căn hộ được chào bán, gấp 3,2 lần so với năm 2013. Đặc biệt, quý IV/2014, sự xuất hiện của một số dự án lớn ở Q.2, Q.Bình Thạnh và Q.7 đã tạo nguồn cung đáng kể và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, người có nhu cầu nhà ở lẫn đầu cơ "lướt sóng". Cụ thể, chỉ trong quý cuối cùng của năm 2014, có khoảng 6.670 căn hộ được bán, 117,8% so với quý trước và 150,2% so với cùng kỳ năm trước.

Trong số những phân khúc căn hộ được khảo sát, tỷ lệ tiêu thụ của căn hộ cao cấp đạt trên 60%, theo sau là phân khúc bình dân, chiếm 35%. Ngay như block D2 và E1 dự án Scenic Valley (thuộc Phú Mỹ Hưng) đạt tỷ lệ bán 100%, trong khi đợt mở bán giai đoạn 3 của dự án mới đây đạt tỷ lệ hấp thụ trên 97%. Riêng dự án Masteri Thảo Điền (Q.2) cũng đạt tỷ lệ bán khoảng 85% (trên 1.449 căn chào bán trong vòng 2 tháng).

CBRE Việt Nam dự báo, nguồn cung chào bán sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở các quận 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh nhờ vào cơ sở hạ tầng cải thiện.

Mặt khác, theo quan sát của chúng tôi, một vài dự án cao cấp ở Q.Tân Bình, Phú Nhuận... được các nhà phát triển như Novaland, Hưng Thịnh Corp cũng đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu, bởi vị trí đắc địa, gần sân bay quốc tế, kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM Do đó, phân khúc căn hộ cao cấp dự báo sẽ tăng cao hơn hai năm trước đây.

Cơ hội để đầu tư?

Trả lời câu hỏi, có phải bóng dáng đầu cơ "lướt sóng" đã bắt đầu tái xuất ở thị trường căn hộ tại TP.HCM trong nửa cuối năm 2014, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Bất động sản Nam Việt khẳng định, có nhưng không mạnh như năm 2006 - 2007 và dự án để "lướt sóng" cũng được chọn lọc kỹ càng hơn về vị trí, khả năng sinh lời.

Thời điểm nóng sốt cách đây 8 năm, chỉ cần sở hữu 1 suất mua căn hộ cao cấp là nhà đầu cơ có thể "bỏ túi" vài chục, thậm chí vài trăm triệu đồng. Những nhà đầu tư "lướt sóng" hiện nay đều có sự tham gia thị trường liên tục, kể cả khi tình hình giao dịch bất động sản ảm đạm trong những năm vừa qua. Trong khi nhóm đầu cơ 2006 chưa thấy quay lại thị trường.

Nhìn nhận cơ hội dành cho đầu cơ lướt sóng, bà Liễu cho rằng, vừa qua, với sự tham gia của một số dự án lớn, thuộc phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM cũng có người thắng nhưng không ít nhà đầu tư phải chịu thua lỗ. Theo đó, mức lợi tức mà nhà đầu tư thứ cấp kiếm được từ việc bán chênh lệch dao động từ 50 - 100 triệu đồng, nhưng mức 100 triệu đồng là không dễ tìm.

Bởi thực tế, theo đại diện Công ty Nam Việt, thời điểm này, chủ đầu tư sẽ tung vài chục sản phẩm có vị trí đẹp để thăm dò phản ứng của thị trường, nên các đợt "sốt" chỉ diễn ra trong vòng 1 tuần lễ đầu tiên mở bán, nếu hiệu ứng tốt, các đợt sau sẽ tăng giá, ngược lại, giá bán sẽ không có thay đổi nào đáng kể vì việc tăng giá với căn hộ cao cấp lúc này là khá rủi ro (do bản chất giá căn hộ cao cấp đã cao và nguồn cung không thiếu).

Theo nhìn nhận của giới đầu tư BĐS, với lãi suất (huy động và cho vay) giảm, nhà đầu tư chủ yếu nhắm đến yếu tố "ăn chắc mặc bền" khi bỏ tiền vào căn hộ. Theo đó, họ thường mua để cho thuê dài hạn với lợi suất từ 8%/năm trở lên, hoặc khi có cơ hội sẽ bán lại để hưởng chênh lệch.

Liên quan đến việc này, ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Khối Kinh doanh - Tiếp thị Công ty CP Đầu tư Nam Long, cho biết: "Kể từ khi 180 căn hộ block B, thuộc dự án EHome 5 The Bridgeview đi vào hoạt động (quý IV/2014), chúng tôi nhận thấy nhu cầu đầu tư tăng lên rõ rệt.

Đây là tín hiệu tốt trong vòng 3 năm trở lại đây. Những người có nhu cầu dọn vào block B ở ngay sẵn sàng mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp". Qua khảo sát thực tế, chúng tôi nhận thấy, nhu cầu mua căn hộ để cho thuê lại hiện không nhỏ.

Ngay như ở EHome 5, căn hộ 1 phòng ngủ chính (diện tích 54m2), giá bán từ 1,2 tỷ đồng, mức độ tiêu thụ khá tốt ở block A (đang xây dựng). Sau 3 tháng mở bán, khoảng 280/360 căn hộ đã có khách hàng đặt mua (chủ yếu là căn 1 phòng ngủ chính).

Một khách hàng công tác trong lĩnh vực thiết kế, xây dựng đang sở hữu căn hộ 54m2 tại block B, EHome 5 chia sẻ, anh thiết kế lại phần nội thất căn hộ để cho thuê, do dự án nằm gần khu chế xuất Tân Thuận nên không khó để tìm khách thuê là chuyên gia. Được biết, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ chính tại dự án này dao động từ 7 triệu đồng/tháng.

Xu hướng đầu từ dài hạn vào phân khúc căn hộ, đặc biệt là dự án trung cao cấp, nằm ở vị trí đắc địa, có diện tích vừa phải dễ đang thu hút các nhà đầu tư vì tính thanh khoản cao.

Về vấn đề này, đại diện kinh doanh của dự án The Sun Avenue (mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, Q.2, do Novaland phát triển) chia sẻ, trước đây, với dự án Lexington Residence (An Phú, Q.2), những căn hộ có diện tích khoảng 50m2 và giá bán trên dưới 1,2 tỷ (thấp hơn so với mặt bằng giá trong khu vực) luôn trong tình trạng "cháy hàng".

Điều này, chắc chắn sẽ tái diễn với dự án căn hộ The Sun Avenue, vì dự án chỉ cách hầm vượt sông Sài Gòn 5 phút, hơn nữa, mỗi sàn chỉ duy nhất 1 căn có diện tích nhỏ, dễ đầu tư, lợi tức ổn định.