Dù thị trường bất động sản vẫn đang có những chuyển biến tích cực nhưng việc thiếu những nguồn vốn rẻ và dài hạn, cũng như quá phụ thuộc vốn vay ngân hàng của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà khiến thị trường vẫn phát triển khá mong manh.

Lệ thuộc vốn vay ngân hàng

Trên thực tế hiện nay, các chủ đầu tư có 3 nguồn vốn chủ yếu để triển khai các dự án bất động sản, bao gồm vốn tự có, vốn vay trực tiếp ngân hàng và nguồn tiền từ các khách hàng. Quy định hiện nay yêu cầu mỗi chủ đầu tư phải đầu tư vốn tối thiểu là 20% trên tổng quy mô dự án và nên ưu tiên ở trên mức này càng nhiều càng tốt.

Thế nhưng, không nhiều chủ đầu tư bỏ vào dự án số vốn tự có vượt trên mức này và họ hầu như phụ thuộc vào 2 nguồn vốn còn lại là vay trực tiếp ngân hàng và dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, cả hai dòng tiền này đều khá bất định hoặc chi phí khá cao.

Bên cạnh đó, một lượng tiền không nhỏ từ khách hàng hiện nay cũng là vay từ các tổ chức tín dụng khác nhau thông qua hình thức vay mua nhà hoặc vay kinh doanh với tỷ lệ thường ở 30 - 50% giá trị căn hộ. Do đó, theo tính toán của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, một dự án bất động sản tại Việt Nam hiện phụ thuộc tới 60 - 70% vào nguồn vốn ngân hàng. Đây là là một con số rất lớn.

Trong suốt thời gian vừa qua, đó cũng là mô hình triển khai của hầu hết các dự án bất động sản dù trong bất kỳ thời điểm nào của thị trường. Trong những giai đoạn lãi suất duy trì ở mức thấp, hiệu quả mà dòng vốn ngân hàng mang lại cho các chủ đầu tư là rất tốt.

Chẳng hạn giai đoạn 2013 - 2016, sau khi lãi suất tín dụng được điều chỉnh và bình ổn trở lại, đặc biệt là gói vay tín dụng lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ đồng được các chuyên gia nhận định là đòn bẩy giúp thị trường nhà ở giá rẻ và qua đó tác động khiến toàn thị trường hồi phục trở lại.

Tuy nhiên, khi gói này chính thức đóng lại vào cuối năm 2016, lãi suất cho vay bất động sản rục rịch lên mức 10 - 14%/năm như hiện nay thì thị trường có dấu hiệu chững lại. Mặc dù, sau đó các ngân hàng có thay thế bằng một số gói lãi suất ưu đãi 0% với mức ân hạn từ 18 - 20 tháng nhờ sự tương trợ của chủ đầu tư, nhưng  theo lãnh đạo một chủ đầu tư dự án tại Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội, "không có bữa trưa nào là miễn phí", và cũng không chủ đầu tư nào đủ tiềm lực để hỗ trợ nhiều như vậy, nên một phần hỗ trợ đó đã tính vào giá bán và người mua nhà vẫn phải trả khoản lãi đó.

"Khách hàng khi vay gói tín dụng được ưu đãi 0% trong năm đầu thực tế chỉ được hỗ trợ một phần, còn một phần giá chênh chính là phần chủ đầu tư dùng để bù lãi suất cho khách hàng", vị lãnh đạo này chia sẻ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, tại những quốc gia phát triển như ở Mỹ, cho vay mua bất động sản có mức lãi suất rất thấp, dao động trong khoảng từ 3-5%/năm tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn.

Tuy nhiên, tại các quốc gia phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là tại Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của những tổ chức tín dụng chỉ vào khoảng từ 1-2%năm. Đồng thời, tại các nước phát triển, những khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực bất động sản thường được các ngân hàng “chứng khoán hóa”.

Nghĩa là từ những khoản cho vay bất động sản, các nhà băng phát hành một loại chứng khoán nhằm tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là một trong các yếu tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản trở nên rất thấp.

"Còn ở Việt Nam, với mức lãi suất khá cao như hiện tại, vay mua nhà không phải là chuyện dễ dàng ngay cả với người có thu nhập trung bình khá. Khi người mua nhà bị hạn chế trong việc vay vốn thì dự án đương nhiên cũng sẽ gặp khó vì hạn chế sức cầu", vì lãnh đạo này chia sẻ.

Lãi suất cho vay bất động sản sẽ tăng

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán VCB (VCBS), lãi suất cho vay trong khoảng thời gian còn lại của năm 2017 có xu hướng tăng nhẹ, nhất là đối với cho vay các lĩnh vực không được cho là sản xuất - kinh doanh.

Điều này được đưa ra dựa trên các yếu tố gây áp lực tăng lãi suất huy động đang diễn ra cục bộ tại một số ngân hàng. VCBS cho biết, giai đoạn gần đây, nhiều ngân hàng liên tục phát hành chứng chỉ tiền gửi với lãi suất cao để tăng vốn và đáp ứng các tỷ lệ an toàn, làm gia tăng đáng kể áp lực cạnh tranh huy động.

Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2017, nhu cầu mua nhà tăng lên, các chủ đầu tư cũng đẩy nhanh quá trình hoàn thiện để bàn giao nhà cho khách hàng. Và đây là thời điểm khách mua nhà thường phải nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng nhiều nhất. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng cao thời gian vừa qua sẽ khiến các ngân hàng chặt chẽ hơn đối với hoạt động cho vay bất động sản.

Nếu kịch bản tăng lãi suất diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực mạnh về tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán.

Vì vậy, việc lựa chọn thời điểm để vay tiền ngân hàng mua nhà là rất quan trọng, tránh những thời kỳ lãi suất có nguy cơ tăng cao, kéo theo giá bất động sản tăng, cộng với gánh nặng về lãi suất mà người vay phải trả. Thực tế, mức lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản được áp dụng hiện nay tăng khoảng 0,5%/năm so với thời điểm hơn 2 tháng trước. Nếu tính từ đầu năm, lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1%/năm, chạm mức 12,5 - 13%/năm.

Theo chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, một điểm nữa người vay cần lưu ý là ngân hàng càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó. Bởi vậy, khi nghiên cứu hợp đồng tín dụng, người vay nên chú ý tới lãi suất cơ sở và biên độ để tính toán lãi suất cho toàn bộ thời gian vay chứ không chỉ nhìn vào thời gian ưu đãi ban đầu.

"Ngân hàng cho vay mua bất động sản thông thường theo hai cách. Thứ nhất, người vay sẽ trả lãi suất cố định trong suốt thời gian vay cộng thêm một khoản gốc hàng tháng. Thứ hai, thường khi ngân hàng hợp tác với chủ đầu tư sẽ cho khách vay hưởng một khoản lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian nhất định nào đó từ 6 tháng đến 1 năm.

Sau đó, ngân hàng sẽ áp lãi suất thả nổi theo thị trường cộng thêm biên độ vài ba phần trăm lãi suất. Với cách thứ hai, người vay có nguy cơ chịu rủi ro vì lãi suất biến động cao hơn. Do đó, lựa chọn cách thức tính lãi suất cũng khá quan trọng trước khi đặt bút ký hợp đồng tín dụng", ông Hiếu khuyến cáo.