Năm 2014, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản đã tăng lên rõ rệt, nhưng với mỗi một khúc khả năng sinh lời lại khác nhau.

Theo số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Trong đó 32 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới tăng thêm gần 1,3 tỷ USD, chiếm 7,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Ngoài ra nhiều dòng tiền khác cũng đổ vào bất động sản như nguồn tín dụng tăng, lượng giao dịch qua sàn chứng khoán trở lại với bất động sản. Các chuyên gia đánh giá điều này sẽ tác động tích cực, kéo dần thị trường phục hồi.

Bài toán đầu tư vào phân khúc bất động sản nào sinh lời cao nhất luôn khiến giới kinh doanh địa ốc phải đau đầu.

Trước hết, đối với phân khúc chung cư giá rẻ. Cuối năm 2013, hầu hết các chuyên gia bất động sản đều nhận định đây sẽ là phân khúc "hot" của năm 2014.

Những nhận định này không phải không có cơ sở khi hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ bất chấp sự trầm lắng của thị trường vẫn tấp nấp các giao dịch mua bán. Có thể kể đến độ nóng của chung cư Đại Thanh (giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2) khi vừa mở bán đã được "cò" đất ôm hết và bán chênh từ vài chục triệu đồng/căn đến hàng trăm triệu đồng/căn.

Sau "cơn sốt" Đại Thanh, hàng loạt các dự án bất động sản giá rẻ khác cũng được triển khai như: Dự án Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm), dự án chung cư Phúc Thịnh (Hoài Đức), Tân Tây Đô (Hoài Đức),....

Đầu năm 2014, giao dịch nhà đất tại phân khúc nhà giá rẻ cũng khá tốt. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 4.000 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2013. Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện.

Nhiều dự án đã xuất hiện tiền chênh, mức chênh cao nhất có thể lên tới 200 - 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, đó là diễn biến của thị trường bất động sản 2014. Đến cuối năm 2014, phân khúc chung cư giá rẻ gần như đã bao hòa khi nguồn cung tăng mạnh, người mua nhà có nhiều sự lựa chọn hơn. Chính vì vậy, mức giá chênh tại các dự án này chỉ dao động từ 10 - 20 triệu đồng/căn tại nhiều dự án, thậm chí nhiều dự án đã hết chênh.

Ngược lại với phân khúc chung cư giá rẻ, phân khúc chung cư cao cấp lại có những bước tiến ngoạn mục. Nhiều dự án vừa mở bán đã hết hàng và xuất hiện tiền chênh. Điển hình như dự án CT1 và CT2 Trung Văn, các đơn vị thứ cấp đã đẩy giá chênh lên trên dưới 100 triệu đồng mỗi căn. Trong khi đó, căn hộ tại Dự án 136 Hồ Tùng Mậu đã được các đơn vị môi giới đẩy lên cao hơn giá gốc từ 2 - 2,5 triệu đồng/m2…

Một số dự án khác cũng làm "nóng" thị trường bất động sản cuối năm như: Home City (Trung Kính), Vinhome Nguyễn Chí Thanh, dự án Hoàng Cầu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh,....

Theo các chuyên gia, việc phân khúc cao cấp "nóng" trở lại có nhiều nguyên nhân, trong đó vị trí "đất vàng" của các dự án này là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Ngoài ra, đa số các dự án bán chạy đều được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Mức tiền chênh ghi nhận tại phân khúc này từ 100 - 400 triệu đồng/căn hộ.

Trong khi đó, tại phân khúc đất nền, đa số các dự án đều khá trầm lắng và có mức giá giảm khá mạnh. Dọc Đại lộ Thăng Long, giá đất sụt giảm khoảng 30%. Đơn cử như giá đất dự án Geleximco thời điểm đó giảm từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với đầu năm và giao dịch ở khoảng 40 - 45 triệu/m2; dự án Thiên đường Bảo Sơn, một căn biệt thự 200 m2 đã xây thô giá 15 tỷ đồng cũng được chào bán với giá chỉ 9,5 tỷ đồng; một căn biệt thự 210 m2 có giá gốc 8,5 tỷ đồng ở dự án Bắc An Khánh, trước đây rao bán tiền chênh lên tới 7 tỷ đồng, nhưng nay chủ nhà đã hạ giá chênh chỉ còn 2,9 tỷ đồng; đất biệt thự ở dự án Bắc quốc lộ 32 (thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức), chủ đầu tư đã công bố giá bán là 33 triệu đồng/m2, tức là giảm tới 35 - 40% so với giá thị trường thời cao điểm.

Tuy nhiên, chính nhờ mức giảm giá này, nên nhiều dự án đất nền giá rẻ lại trở thành kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư trường vốn.

Theo ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt, sau một thời gian dài yên ắng, phân khúc đất nền tại Hà Nội thời gian gần đây đã ghi nhận sự quay trở lại của khách hàng. Tuy nhiên, theo ông Minh, đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư, do cảm thấy thị trường có dấu hiệu tốt, nên đã “đi trước đón đầu”.

Ông Minh cũng cho rằng, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường, chứ không chỉ người mua để ở. Tuy nhiên, phân khúc đất nền cũng rất “kén khách”. Vì vậy, chỉ các dự án có vị trị tốt, tiến độ triển khai nhanh mới có thể hút khách.

“Những dự án "đắp chiếu” nhiều năm và có vị trí xa trung tâm thì vẫn gần như không có giao dịch", ông Minh nói.

Đồng quan điểm, bà Ngô Hương Giang - Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills cho biết:"Những dự án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp tục bán hàng tốt. Những nhà đầu tư và nhà đầu cơ đã quay trở lại thị trường bên cạnh những người mua có nhu cầu thực".

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung biệt thự và liền kề quý III/2014 gồm 1.130 căn từ 17 dự án đang mở bán trên thị trường sơ cấp và khoảng 28.000 căn trên thị trường thứ cấp.

Savills cũng cho biết, thị trường biệt thự, nhà liền kề trong khu đô thị cũng có nhiều dấu hiệu tích cực. Đặc biệt là tại một số dự án có vị trí tốt đã bắt đầu xuất hiện tiền chênh.

Đơn cử, Dự án Ao Sào chào bán từ 20 triệu đồng/m2, nhưng đến nay khi dự án đã hoàn thiện, mức giá bán được đẩy lên tới hơn 40 triệu đồng, tức là với những căn liền kề có diện tích 70m2, mức giá chênh đã lên tới hơn 1 tỷ đồng.

Hay tại dự án Đại Thanh, mức giá liền kề được đưa ra từ 26 triệu đồng/m2, nhưng khi chào bán ra ngoài thị trường mức giá cũng được đẩy tới gần 40 triệu đồng, tương đương mức tiền chênh từ 700 - 800 triệu đồng.

Từ mức giá chênh cụ thể của các dự án như trên, có thể thấy mức giá chênh tại các dự án đất nền vẫn là tốt nhất. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, đây là phân khúc "kén khách" và dành cho nhà đầu tư trường vốn. Hơn nữa, các dự án xuất hiện được tiền chênh từ phân khúc này cũng không phải là nhiều. Chính vì vậy, đối với phân khúc này, nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng trước khi lựa chọn dự án để "gửi vàng".

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, việc nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc nào phụ thuộc nhiều yếu tố như khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng và còn một yếu tố nữa là sự may mắn.