Việc thỏa thuận mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng tồn tại nhiều vướng mắc là một trong nhiều nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng kéo dài. Để vực dậy niềm tin của thị trường, nhiều DN BĐS đã “nghiến răng” áp dụng hình thức đấu giá BĐS nhằm giải phóng hàng tồn kho cũng như tạo tính công khai minh bạch cho thị trường.
 

Hình thức đấu giá BĐS từ trước vốn chỉ được áp dụng đối với các đối tượng liên quan tới tài sản cầm cố, thế chấp được Ngân hàng cho phát mại, tài sản thanh lý của cơ quan nhà nước khi được cổ phần hóa. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định nên mở rộng phạm vi và đối tượng đấu giá để nâng cao hiệu quả của hình thức này. Việc áp dụng phương án đấu giá trong lĩnh vực BĐS tại thời điểm hiện nay nhiều khả năng sẽ mang lại tác động tích cực đối với thị trường, đồng thời siết chặt hơn tính pháp lý của các bản hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Chiếu theo khung pháp lý, Nghị định 71 của Chính phủ liên quan tới hợp đồng bán tài sản cũng có đề cập tới hợp đồng bán đấu giá tài sản trong việc bán nhà ở. Thực tế, nếu bán hàng bình thường, thì chỉ cần có hợp đồng là khách hàng có thể mua bán trực tiếp với đơn vị có chức năng kinh doanh BĐS hoặc qua sàn giao dịch BĐS mà không cần công chứng. Nếu bán qua Cty đấu giá thì tính pháp lý sẽ rất cao vì Cty đấu giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hợp đồng bán đấu giá đó. Trong thời gian qua, giảm giá được đánh giá là giải pháp hữu hiệu (lấy ngắn nuôi dài của DN) để kích cầu thị trường. Tuy nhiên, giảm giá chưa phải là giải pháp hoàn hảo bởi ngoài việc áp dụng hàng loạt các chính sách ưu đãi cho khách hàng, theo một số đại diện DN kinh doanh BĐS có tầm tại khu vực thị trường phía Bắc lại cho rằng, việc liên tiếp giảm giá sẽ làm mất dần uy tín thương hiệu của đơn vị đó. Thay vào đó, khi thực hiện việc bán sản phẩm địa ốc thông qua kênh đấu giá, chủ đầu tư vẫn giữ được uy tín và giải phóng hàng tồn kho. Cụ thể, sau mỗi phiên đấu giá, chủ đầu tư tự ấn định được mức giá cho sản phẩm thông qua việc khách hàng tự trả giá và thỏa thuận với chủ đầu tư. Thêm vào đó, chủ đầu tư và người tiêu dùng sẽ tiết giảm được thời gian và chi phí sao với giao dịch BĐS thông thường theo cách truyền thống như trước đây.

Về vấn đề này, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, - Phó chủ tịch HĐQT Cty CP Đấu giá Lạc Việt nhận định, hình thức đấu giá có rất nhiểu ưu điểm mà các DN BĐS nên lựa chọn áp dụng. “Người mua phải được quyền trả giá cho sản phẩm mình cần mua thay vì chịu mức giá áp đặt từ chủ đầu tư. Do vậy, chúng tôi sẽ kêu gọi các chủ đầu tư cũng như chủ tài sản đưa vào giá theo đúng thẩm định của những Cty chuyên hành nghề thẩm định giá... Sau đó, hãy để cho người mua có nhu cầu được lựa chọn và trả giá cho sản phẩm mình muốn giao dịch. Trước đây, khi chủ đầu tư muốn chào bán sản phẩm của mình thì họ đã mặc định giá sản phẩm trong kế hoạch kinh doanh. Người mua hàng gần như không có quyền để ngã giá. Với hình thức đấu giá, khách hàng có cơ hội đàm phán với chủ đầu tư để đưa ra mức giá phù hợp miễn là theo đúng quy luật thị trường. Điểm xuất phát giá sản phẩm sẽ tuân thủ theo một số quy định nhất định, đặc biệt là đơn giá đã được thẩm định giá, cơ sở pháp lý. Trên cơ sở đó, những người tham gia sẽ đưa ra mức giá của mình phù hợp với cuộc chơi chung theo quy luật thị trường. Điều này rõ ràng rất tốt cho chủ đầu tư trên góc độ họ được đưa ra giá cao nhất, tối ưu nhất với họ trong bối cảnh chung.

Nhờ hình thức đấu giá BĐS, khách hàng được tham gia cuộc chơi minh bạch và ý kiến cá nhân của họ được chủ đầu tư tôn trọng và cân nhắc. Yếu tố quyết định cuối cùng của những phiên đấu giá sẽ là quy luật của thị trường. Như vậy có thể thấy, phương án đấu giá các sản phẩm BĐS lúc này rất có thể sẽ mang lại hiệu quả tốt cho thị trường. Theo nhiều chuyên gia phân tích đầu ngành, đấu giá BĐS sẽ tạo cơ hội để chủ đầu tư đưa giá trị của sản phẩm địa ốc phù hợp với nhu cầu thực và khả năng của khách hàng. Đồng thời làm tăng tính công khai, minh bạch về thông tin cho thị trường – vực dậy niềm tin cho những người đang tham gia vào lĩnh vực BĐS. Khách hàng theo đó sẽ có nhiều lựa chọn hơn đối với các gói sản phẩm khác nhau và không cần khâu trung gian.

Nếu chủ đầu tư, các chủ DN địa ốc biết cách áp dụng hợp lý, rất có thể đây sẽ là giải pháp hoàn hảo cho câu chuyện tồn kho của thị trường BĐS chưa có lời kết.
 

Luật sư Vũ Kiếm Quang - Giám đốc Cty CP Đấu giá Lạc Việt. Từ lâu, mức giá mà chủ tài sản hoặc chủ đầu tư đưa ra thường là giá cứng. Ở thời điểm thị trường sôi động thì đó có thể là giá thật, còn tới lúc thị trường nguội lạnh, giá đó lại chưa chắc đã là giá thật (giá mà người mua có thể mua được). Do vậy, phải đưa sản phẩm địa ốc ra đấu giá để khách hàng có thể trả giá theo đúng tính chất, giá trị của thị trường - tính minh bạch về giá. Điểm thứ hai, phải có tính minh bạch về tài sản mới tránh được tình trạng tài sản “ảo” vốn tồn tại từ lâu trên thị trường. Nếu tài sản bán qua sàn, thì sẽ được thẩm định một lần tại sàn giao dịch BĐS đó. Sàn lại tiếp tục mời Cty đấu giá vào bán. Cty đấu giá sẽ tiếp tục thẩm định lại tài sản đó xem có đáp ứng đủ điều kiện về pháp luật để giao dịch hay không. Do vậy, sẽ loại trừ được tất cả các loại tài sản “ảo”, tài sản “ma” vốn dĩ gây nhiễu trên thị trường từ lâu.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng