Nhiều tỉnh, thành gặp khó khăn trong việc quản lý hoạt động kinh doanh căn hộ khách sạn do loại hình này vẫn chưa được pháp luật quy định cụ thể

Gần 13 triệu lượt khách quốc tế là con số kỷ lục mà ngành du lịch đã đạt được trong năm 2017. Chính sự phát triển chóng mặt của ngành du lịch khiến thị trường căn hộ du lịch (condotel) bùng nổ ở nhiều tỉnh, thành, ngoài tầm quản lý của cơ quan chức năng.

Liên tục bị bội ước

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong năm 2016, tỉnh Khánh Hòa dẫn đầu thị trường condotel với nguồn cung căn hộ lên tới gần 11.800 căn. Đến năm 2017, Khánh Hòa tiếp tục chiếm 52% trên tổng số 22.837 condotel được chào bán trên toàn quốc.

Việc xây dựng, mở bán condotel vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt với hàng loạt dự án condotel vào Nha Trang như: Panorama Nha Trang đang xây dựng với tòa nhà 39 tầng trên tổng diện tích gần 4.500 m2, condotel Gold Coast Nha Trang Center 2 cao 40 tầng, Ariyana Smart Condotel… Mỗi dự án quy mô cả ngàn căn hộ. Sở Du lịch tỉnh Khách Hòa cho biết trong năm 2017, đã có 10 dự án đi vào hoạt động lưu trú theo hình thức căn hộ du lịch với khoảng 2.233 căn. Mới đây nhất là vào đầu tháng 1, dự án The Arena Cam Ranh (khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh) chào bán với quy mô hơn 4.500 căn hộ...

Tuy nhiên, một số dự án đang phát sinh rất nhiều vấn đề đáng lo ngại. Hiện tại, hàng trăm khách hàng mua condotel ở khách sạn Bavico Nha Trang (Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bạch Việt làm chủ đầu tư) với giá khoảng 1,2 tỉ đồng đang rất bức xúc vì chủ đầu tư bội ước. Cụ thể, theo hợp đồng ký kết, sau khi mua, khách hàng bàn giao lại căn hộ cho chủ đầu tư khai thác, kinh doanh để được nhận lợi nhuận 15% giá trị căn hộ trong 12 tháng đầu tiên (được trừ vào số tiền mua căn hộ). Từ tháng 13 trở đi, chủ căn hộ được hưởng lợi nhuận ít nhất bằng 15% giá trị căn hộ/năm vào tháng đầu tiên của năm… Tuy vậy, từ năm 2017 đến nay, chủ đầu tư không thanh toán tiền cho khách hàng.

Tại tổ hợp khách sạn - căn hộ cao cấp Mường Thanh Khánh Hòa, hàng chục khách hàng mua căn hộ ở đây đã hơn 5 lần tập trung đòi chủ đầu tư bàn giao căn hộ nhưng không được xử lý rốt ráo. Khách hàng mua trúng căn hộ trái phép (từ tầng 40 trở lên) chưa biết "số phận" căn hộ của mình ra sao. Hay trước đó, một số chủ căn hộ ở khách sạn Mường Thanh Nha Trang Centre cũng rơi cảnh tréo ngoe, như trường hợp bà Lê Thị M.T (ngụ phường Phước Long, TP Nha Trang) sau khi bán nhà mua căn hộ thì không thể đăng ký thường trú (hộ khẩu) ở phường Lộc Thọ vì căn hộ du lịch không phải là nhà ở. Ngay cả Công an TP Nha Trang trước đây cũng cấp nhầm hộ khẩu cho 9 hộ dân ở condotel phải hủy đăng ký.

UBND tỉnh Khánh Hòa khẳng định việc bán các căn hộ tại dự án "vượt trần" ở tổ hợp khách sạn - căn hộ cao cấp Mường Thanh Khánh Hòa là trái pháp luật, người mua nếu không tự thỏa thuận được thì có thể kiện ra tòa. UBND tỉnh cũng yêu cầu chủ đầu tư khách sạn Bavico Nha Trang giải quyết tranh chấp với các cá nhân trong việc mua bán căn hộ; đồng thời chỉ đạo thanh tra, công an tỉnh xác minh 32 đơn thư tố cáo của người dân.

Vướng mắc về pháp lý

Trái ngược với sự phát triển rầm rộ ở các tỉnh, thành, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, thời gian qua, loại hình condotel chỉ hoạt động cầm chừng với một số dự án triển khai, xây dựng, chủ yếu do vướng mắc về thủ tục cấp phép xây dựng, chuyển nhượng, tách quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch, quản lý vận hành nên tỉnh đang rất cẩn trọng chờ những chỉ đạo từ Chính phủ.

Ông Trịnh Hàng, Giám đốc Sở Du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cho biết địa phương đang rất thiếu sản phẩm du lịch, thiếu những dự án cao cấp nên việc đầu tư condotel sẽ đáp ứng được nhu cầu du lịch của tỉnh. Tuy nhiên, một số condotel khi đưa vào hoạt động, các nhà đầu tư vẫn hoạt động theo hướng khách sạn. "Khi nào Chính phủ hoặc tỉnh ban hành các quy định cho phép thì nhà đầu tư mới xin tách sổ" - ông Hàng thông tin.

Cũng theo ông Trịnh Hàng, do Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ có vài dự án condotel chưa được tách sổ nên không xảy ra tình trạng lộn xộn từ việc mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh.

Mới đây, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có đoàn công tác đi học tập kinh nghiệm tại tỉnh Khánh Hòa và TP Đà Nẵng. Sau đó, tổ chức hội thảo "Công tác quản lý và phát triển du lịch bất động sản trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2017 - 2020, định hướng đến năm 2030". Tại hội thảo này, lãnh đạo tỉnh và các doanh nghiệp đều kiến nghị trung ương cần sớm có quy định, hành lang pháp lý cho loại hình condotel phát triển.

Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa cũng vừa đề xuất UBND tỉnh kiến nghị Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện kịp thời các vấn đề mới phát sinh về quản lý, khai thác, vận hành "căn hộ du lịch thuộc tòa nhà cao tầng đa chức năng", "sở hữu kỳ nghỉ"… để bảo đảm điều kiện kinh doanh theo đúng pháp luật.

Theo bà Nguyễn Thị Lệ Thanh, Phó Giám đốc Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa, việc kinh doanh condotel trên địa bàn rất phức tạp, theo nhiều hình thức như chủ căn hộ tự kinh doanh, giao cho một công ty kinh doanh, giao cho chủ đầu tư kinh doanh… Điều này gây nhiều khó khăn trong việc quản lý lưu trú, truy thu thuế, bảo đảm chất lượng sản phẩm du lịch. "Hiện nay, đối với condotel, chúng tôi vẫn chưa có được hướng dẫn cụ thể từ trung ương để quản lý theo đúng pháp luật" - bà Thanh nêu.

Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản tỉnh Khánh Hòa, cho rằng các bên liên quan cần ngồi lại với nhau, xem xét thực trạng phát triển của condotel có vướng mắc gì để tháo gỡ. Cũng như phải có luật quản lý để bảo đảm sự phát triển bền vững. Trong thời gian chưa đưa ra luật, các cấp chính quyền cần công bố rộng rãi, công khai các thông tin chính thống để khách hàng khi đầu tư vào phân khúc này sẽ nắm được tính pháp lý của các dự án. "Đối với cam kết lợi nhuận, về lâu dài phải đưa vào luật, có một bên thứ ba làm trọng tài là ngân hàng nếu chủ đầu tư không chi trả bằng tài sản, dòng tiền mà chủ đầu tư lấy làm cam kết, đảm bảo" - ông Quý đề xuất.

Số lượng tăng chóng mặt

Cùng với condotel, loại hình officetel (căn hộ văn phòng) cũng đang vướng các vấn đề về pháp lý nhưng vẫn tiếp tục sinh sôi nảy nở ở nhiều tỉnh, thành của cả nước. Tại hội nghị tổng kết năm 2017 vừa diễn ra, Bộ Xây dựng thừa nhận các loại hình sản phẩm mới như condotel, officetel, shop-house… chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật và có biểu hiện lợi dụng, thao túng của chủ đầu tư với khách hàng. Chỉ riêng condotel, tới tháng 7-2017, cả nước có đến 12.056 căn hộ đã và đang được đầu tư xây dựng. Không công bố về số lượng đã bán đến tay nhà đầu tư thứ cấp nhưng bộ cảnh báo nguồn cung loại hình bất động sản này còn rất nhiều, cần có biện pháp kiểm soát trong thời gian tới.

Còn về officetel, một thống kê cho thấy chỉ riêng TP HCM đã có trên 10.000 căn hộ được đưa vào sử dụng và thời gian tới, con số này sẽ tăng rất nhanh bởi chủ đầu tư của hầu hết các dự án từ cao cấp đến bình dân đều dành ra một phần để làm officetel. Thực tế, đây là phân khúc bán rất chạy, nhất là các dự án gần trung tâm vì diện tích nhỏ, giá tiền thấp mà cách thức sử dụng không thua căn hộ bình thường nhưng lại có thêm chức năng làm văn phòng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết đã nhiều lần gửi văn bản cho Bộ Xây dựng kiến nghị các vấn đề liên quan đến "giấy khai sinh" cho loại hình bất động sản mới nhưng đến nay vẫn chưa có câu trả lời. Theo ông Đực, nếu việc này không sớm giải quyết sẽ gây ra nhiều hệ lụy với xã hội và người tiêu dùng. Cụ thể, nếu bộ thừa nhận các loại hình này thì phải hợp thức hóa và cho tiếp tục mua bán; còn không thì ngừng cấp phép đầu tư, giao dịch.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, kiến nghị cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định cho phép người mua nhà ở trong các dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Còn với officetel, do nằm trong cùng một tòa nhà chung bình thường thì cũng cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.