Thời khắc chuyển giao giữa năm Nhân Thìn và Quý Tỵ đã gần kề, bất động sản Việt Nam vẫn đang ngắc ngoải tìm hướng ra khi thị trường đâu đâu cũng gặp tình cảnh đóng băng, tháo chạy, bất động… Hoạt động của giới đầu tư, kinh doanh bất động sản lại thêm một năm đáng buồn, chìm ngập trong nợ nần và chờ đợi thị trường hồi phục. Trong bức tranh tối đó vẫn le lói những điểm sáng. DiaOcOnline xin cùng các bạn điểm lại thực trạng thị trường bất động sản và nỗ lực nhằm vực dậy thị trường, từ đó có thể bước đầu đưa ra dự đoán bức tranh bất động sản trong năm 2013 để quyết định sự đầu tư của mình..

1. Công trình hạ tầng chuyển biến mạnh

Các đô thị lớn tại Việt Nam chứng kiến nhiều công trình hạ tầng giao thông khởi công hoặc khánh thành, tạo cú hích cho nhiều dự án bất động sản nằm kề. Thủ đô Hà Nội chứng kiến nhiều công trình quan trọng ra mắt. Đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình dài 50km, kết nối cửa ngõ Thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía Nam đồng bằng Bắc Bộ. Cao tốc trên cao dài nhất Việt Nam Pháp Vân - Mai Dịch thông xe, dành riêng cho ôto chạy suốt với tốc độ 100km/h. Năm 2012, 5 cầu vượt thép thông xe tại Hà Nội, gồm cầu vượt ngã tư Chùa Bộc - Thái Hà - Tây Sơn; ngã tư Thái Hà - Láng Hạ, ngã tư Lê Văn Lương – Láng, ngã tư Nguyễn Chí Thanh – Trần Duy Hưng và ngã Nam Hồng - đường Bắc Thăng Long-Nội Bài. Bãi đỗ xe cao tầng tại Phùng Hưng, Trần Nhật Duật, Trần Khánh Dư được tiến hành xây dựng, theo quy hoạch đến năm 2015, Hà Nộ sẽ có thêm 50 bãi đỗ xe ngầm- nổi

Tại TP.HCM, tuyến metro đầu tiên được khởi công với tổng vốn đầu tư 2,4 tỷ USD, hứa hẹn rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố đến Bình Dương. Việc hoàn thành sớm cầu Rạch Chiếc, cầu vượt thép tại nút giao Hàng Xanh- Thủ Đức và khởi công cầu Sài Gòn 2 sẽ góp phần giảm tải và giải tỏa ùn tắc giao thông tại cửa ngõ đông bắc thành phố

2. Bất động sản vẫn thu hút dòng vốn FDI

Từ năm 2007 – 2010, giai đoạn bất động sản đang nóng, vốn FDI đổ vào bất động sản rất lớn, đặc biệt là năm 2008, ước tính số vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt đến 23 tỷ USD. Nhưng đến năm 2011, thị trường bất động sản bắt đầu chứng kiến sự tuột dốc, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản chưa tới 1 tỷ USD (chỉ chiếm 5,8% trong tổng vốn đăng ký 14,7 tỷ USD). Tính đến tháng 11/2012, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ước tính tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD, đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước. Khác với tâm lý e ngại của các nhà đầu tư nội, các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Singapore, Malaysia vẫn tin vào khả năng phục hồi thị trường địa ốc Việt Nam. Dự án Becamex Tokyu, liên doanh giữa Tập đoàn Tokyu (Nhật) và Becamex IDC, chiếm tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD. Công ty Keppel Land (Singapore) đầu tư vào 18 dự án với tổng vốn 2 tỷ USD, triển khai dự án nhà ở.
 

3. Nở rộ phân khúc nhà ở bình dân, nhà xã hội

Thị trường BĐS năm 2012 nở rộ phân khúc nhà bình dân. Lượng mở bán căn hộ bình dân đã tăng gần như gấp đôi, trong khi các dự án mới thuộc phân khúc cao cấp, sang trọng hầu như không có. Chính vì nhiều dự án lần lượt mở bán mà thị trường 2012 có sự cạnh tranh ngầm quyết liệt giữa các chủ đầu tư, kéo theo giá dự án cũng đã giảm ở các phân khúc. Nhu cầu nhà ở, cũng như lượng tiêu thụ đến thời điểm này có tăng, nhưng chỉ là ở mức khích lệ, vì thế, chắc chắn đến hết năm 2012, và đầu 2013, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ còn chưa hết khó khăn.

Phân khúc cao cấp với biệt thự siêu sang, căn hộ cao cấp giá vài tỷ đồng…không còn được ưa chuộng. Thị trường bất động sản năm 2012 được nhắc nhiều đến phân khúc chung cư giá rẻ, diện tích nhỏ, dao động chỉ từ 30m2 đến 70m2 với giá trị chỉ khoảng 500-600 triệu đồng. Thị trường Tp.HCM hiện nay gần như chỉ tập trung vào những dự án có giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Ngay cả những dự án cũ cũng phải giảm giá, chiết khấu để giải quyết hàng tồn. Một loại hình căn hộ nhỏ 30m2 tại Bình Dương với giá 90 – 120 triệu đồng/căn đang là một hướng đi mới cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn tại Hà Nội, trước đây các dự án chung cư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, căn hộ thường có diện tích từ 70-130m2, thậm chí lên đến vài trăm m2 mỗi căn hộ. Giá căn hộ cũng ở mức cao ngất ngưởng từ 30 – 50 triệu đồng/m2 ở khu vực nội đô, 23 – 27 triệu đồng/m2 ở khu vùng ven đô,…

70.000 căn hộ tồn đọng tại Hà Nội và TP.HCM đang loay hoay giải phóng. Chủ trương biến nhà thương mại thành nhà xã hội là giải pháp trước mắt để tháo gỡ khó khăn cho người dân có nhà ở, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giải quyết nợ xấu cho nền kinh tế. Theo Bộ trưởng Bộ xây dựng, Nhà thương mại cần phải cơ cấu lại dự án, theo hướng tăng cơ cấu nhà xã hội trong dự án, điều chỉnh quy mô căn hộ để phù hợp với nhu cầu nhiều người dân. Nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều hỗ trợ từ nhà nước, không thu tiền sử dụng đất, ưu đãi tín dụng, có chính sách giảm thuế; người mua được vay với lãi suất ưu đãi trung dài hạn để mua hoặc thuê nhà,… Tuy nhiên, hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay đều nằm xa khu vực trung tâm, thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giá bán vẫn cao (12-13 triệu/m2), không đủ hấp dẫn khách mua.

4. Đất nền giá rẻ - điểm sáng hiếm hoi

Phân khúc căn hộ liên tục mất giá, giao dịch trầm lắng, trong khi đó, phân khúc đất nền giá rẻ được đánh giá là kênh đầu tư an toàn. Dự án đất nền tại quận 9 (TP.HCM) của tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai mức giá trung bình 12,7 – 17 triệu đồng/m2 bán được nhiều lô đất ngay khi chào bán. Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) chào bán đất nền thuộc Dự án Long Phước Spring Town (quận 9) với mức giá trung bình từ 19 - 26,5 triệu đồng/m2, hầu hết đã được đặt mua.

Tuy cùng chịu ảnh hưởng đà giảm chung của thị trường, đất nền vùng ven cách TP.HCM 30 -50 km vẫn thanh khoản tốt nếu vị trí đẹp, hạ tầng bài bản, chủ đầu tư uy tín. Quy hoạch thành phố vệ tinh liền kề TP.HCM, cơ sở hạ tầng được đầu tư, và đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối bài bản, các dự án đất nền giá rẻ tại Bình Dương, Đồng Nai thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trường vốn và cả những cá nhân có nhu cầu mua để ở. Quý 3 năm 2012, Bình Dương là nơi có lượng đất nền dự án được chào bán mới nhiều nhất, chiếm đến 46% tổng nguồn cung. Theo CBRE Việt Nam, đất nền Hà Nội vào cuối năm giảm mạnh 10-40%, khách hàng bắt đầu rút tiền mua vì cho rằng giá bán hợp lý. Trong khi đó, lượng dự án đất nền chào bán tại TP.HCM chỉ chiếm 6,6% , nguyên nhân được cho là do giá đất tại đây khó hạ thấp hơn nữa.
 

5. Văn phòng cho thuê cố giữ tỷ lệ lấp đầy

Trong suốt sáu tháng cuối năm 2012, thị trường cao ốc văn phòng TP.HCM bình ổn và có những dấu hiệu đang giảm dần về đáy. Giá chào thuê cao ốc hạng A tại quý 3/2012 khoảng 642 nghìn đồng/m2/tháng. Giá chào thuê của cao ốc hạng B khoảng 362 nghìn đồng/m2/tháng. Tỉ lệ trống tại cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8%. Các cao ốc văn phòng hạng A giữ vững giá thuê cũng như tỉ lệ lấp đầy cao và ổn định trong suốt 12 tháng qua. Đơn cử Vincom Center tỉ lệ lấp đầy đạt 75%, cao ốc Bitexco Financial Tower đạt 68% (năm trước chỉ 40%), đây là kết quả đáng kể của việc cho thuê các khách hàng mới.

Tổng cung văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện tại đạt 165.300 m2, giá chào thuê trung bình của văn phòng giảm nhẹ. Tỷ lệ mặt bằng trống của văn phòng hạng B trong khu trung tâm và các quận Ba Đình, Đống Đa cũng ổn định ở mức 10 – 12%, trong khi tỷ lệ này ở khu vực phía Tây giảm xuống còn 30,8%. Các dự án hạng A tiêu biểu đang trong quá trình xây dựng gồm có Cornerstone 21.000m2 (dự kiến hoàn thành vào năm 2013); Lotte Hà Nội 43.835 m2 (dự kiến hoàn thành vào năm 2014); EVN Twin Tower 45.261 m2 (dự kiến hoàn thành vào năm 2013).

6. Cuộc chiến giá cả giữa các doanh nghiệp

Giá bất động sản trung bình năm 2012 đã giảm 30% so với các năm trước. Nhiều nhà đầu tư quyết định đột phá bằng cách phá giá căn hộ, chấp nhận lỗ để kích thích khách mua, gây xôn xao thị trường. Tâm điểm sự việc là việc Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu tung ra thị trường một lượng căn hộ nhất định với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Nhiều dự án bất động sản khác tại Hà Nội, Tp.HCM lại chọn cách giảm giá có phần “kín” hơn, thông qua các chương trình ưu đãi, khuyến mại, tặng xe, tặng quà… Một số doanh nghiệp lại chọn phương thức bán nhà xây thô để giảm một khoản tiền lớn cho khách hàng.

Công ty phát triển nhà Hoàng Anh của bầu Đức cũng tung ra thị trường căn hộ giá gần 20 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 35-50% so với một số dự án cùng vị trí quận 7, TP HCM. Các động thái trên ngay lập tức tác động khiến thị trường nhà đất “ấm” lên đôi chút. Không ít chủ đầu tư cùng phân khúc lên án hành động này, cho đó là hành động phá giá thị trường, triệt hạ đối thủ. Tuy nhiên, theo tính toán của giới chuyên môn, nếu doanh nghiệp biết tiết giảm chi phí, sử dụng công nghệ tiên tiến, giảm bớt lợi nhuận…, giá nhà tròm trèm 10 triệu đồng/m2 hoàn toàn có thể thực hiện được.

Không chỉ là sự đối đầu giữa các doanh nghiệp, giữa doanh nghiệp và khách hàng cũng ngấm ngầm diễn ra cuộc chiến: một bên cương quyết không hạ giá, một bên tiếp tục ôm tiền ngồi chờ bất động sản xuống giá thấp hơn nữa mới mua. Khách hàng không tin rằng bất động sản đã chạm đáy nên tiếp tục chờ, tâm lý này góp phần làm tình hình mua bán, chuyển nhượng căn hộ thêm đìu hiu.

7. Phân khúc hạng sang đóng băng, ồ ạt đổi công năng

Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán), thanh khoản của địa ốc hạng sang đang rất thấp. Trên thị trường thứ cấp nhà đất trị giá 5-7 tỷ đồng trở lên cũng bị rớt giá, lực bán lấn át mua. Thừa cung thiếu cầu, lại mất giá nên phân khúc này bị thất sủng, chứng kiến nhiều cuộc tháo chạy do không cạnh tranh nổi với sản phẩm nhà giá rẻ phục vụ nhu cầu ở thực sự. Một số chuyên gia cho rằng lối thoát cho phân khúc này là rà soát lại chỉ tiêu số người được phép cư trú tại dự án để xin hợp thức hóa chẻ căn hộ diện tích lớn thành căn hộ tiêu chuẩn, chuyển đôi công năng từ sang trọng sang thực tế.

Không chỉ căn hộ penthouse, nhiều doanh nghiệp lựa chọn xin chuyển đổi công năng từ dự án để bán sang căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ. Thậm chí, chuyển từ chung cư cao tầng sang xây nhà thấp tầng... Tại Tp.HCM, việc xin chuyển đổi công năng dự án diễn ra sôi động nhất. Căn hộ triệu đô Diamond Island (Đảo Kim Cương) dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Kế đến là dự án The Vista (quận 2) có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới. Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ. Tòa nhà có vị trí đắc địa tại quận 1 là Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ.

8. Các thương vụ M&A tăng

Doanh nghiệp bất động sản trong năm 2012 xoay mọi cách để đẩy bán sản phẩm, cắt lỗ để giảm bớt khó khăn. Tình hình bế tắc chung dẫn đến xu hướng bán tháo, chuyển nhượng dự án lại trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Chủ đầu tư không đủ kiên nhẫn tiếp tục ôm dự án chờ đến khi thị trường khởi sắc, trong khi nhà đầu tư lớn nhận định đây là thời điểm gom hàng giá rẻ. Hàng loạt vụ chuyển nhượng, sang tên dự án được diễn ra âm thầm lẫn công khai. Có thể điểm qua một số vụ chuyển nhượng đáng chú ý trên thị trường trong năm qua như: Tập đoàn C.T group mua 95% cổ phần của Công ty Phát triển GS Củ Chi (GSDC) thuộc Tập đoàn Hàn Quốc GS Engineering & Construction với giá 24 triệu, trở thành chủ sở hữu dự án C.T Sphinx Golf Club & Residence, mua lại Công ty Thiên Lộc với dự án Thiên Lộc (Gò Vấp). Vina Properties mua lại Novotel Phan Thiet, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí bán đấu giá dự án Petro Vietnam Green House (Thủ Đức)…. Có thể thấy, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra chủ yếu tại thị trường phía Nam, đặc biệt là tại Tp.HCM, khi doanh nghiệp được cho là linh hoạt hơn các đồng nghiệp miền Bắc. Thị trường miền Bắc cũng chứng kiến vài vụ mua bán bất động sản tạo chú ý cho dư luận như vụ mua bán khách sạn Daewoo của công ty Hanel, tập đoàn Viettel mua văn phòng Crow Plaza, ngân hàng Techcombank mua tháp B Vincom…

9. Dự án bỏ hoang bùng nổ

Trái với những bản vẽ hoành tráng, nhiều dự án bất động sản bạc tỷ giờ đây là những khu đất trống, được tận dụng làm bãi giữ xe, sân bóng, quán cà phê lề đường… Nguyên nhân các dự án BĐS chậm triển khai chủ yếu vẫn do chính sách và năng lực của doanh nghiệp. Khi triển khai dự án, vốn của doanh nghiệp chỉ chiếm 15 - 20% trên tổng mức đầu tư, phần còn lại là đi vay của ngân hàng. Do đó doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào những thay đổi của chính sách tiền tệ. Với các doanh nghiệp đi vay tiền để triển khai dự án thì khi ngân hàng cắt vốn thì dự án cũng chết yểu. Những khu đất dự án bỏ hoang trở thành điểm trú của tội phạm, tệ nạn hút xách. Chính quyền Hà Nội và TP.HCM đã ra tay rà soát lại thực trạng các dự án, có kế hoạch quy hoạch và chỉ đạo thu hồi đất dự án bỏ hoang do chủ đầu tư không triển khai dự án, tuy vậy, động thái này bị đánh giá là chưa đủ quyết liệt.

Theo đánh giá của các chuyên gia về BĐS, tình trạng hàng loạt dự án “bỏ hoang” gây lãng phí cho cả doanh nghiệp lẫn người dân, vì ngoài đất hoang để cỏ mọc thì hệ thống hạ tầng được xây dựng kèm theo các dự án cũng chẳng được sử dụng. Điện, đường, trường, trạm... là những hạng mục buộc phải có của từng dự án, nhưng do đầu tư dở dang, không đồng bộ nên hư hỏng, xuống cấp theo năm tháng. Sau này, khi kinh tế phục hồi và các dự án được triển khai tiếp, khi ấy nhiều hạng mục phải thay hay làm mới hoặc bỏ ra thêm một khoản tiền không nhỏ để nâng cấp, bảo dưỡng.

10. Dồn dập phương án giải cứu, kích cầu bất động sản

Các kiến nghị, đề xuất Chính phủ đưa giải pháp giải cứu thị trường bất động sản dồn dập. Mới đây, Bộ Xây dựng đã gửi văn bản đến Bộ Tài chính nghiên cứu thông qua một số nội dung giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m² sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m² sàn sử dụng; gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng; áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất (10%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội... Bộ Tài chính có đề xuất chung về giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm giảm áp lực tài chính cho các công ty BĐS.

Khi tình hình bất động sản lâm nguy, hơn ai hết, các ngân hàng như ngồi trên lửa đỏ vì nhiều ngân hàng góp vốn tới 80 – 90% tổng vốn đầu tư dự án. Nhiều công ty bất động sản mất khả năng chi trả, ngân hàng thu hồi nhà đất nhưng không bán được, tài sản “bất động” trở thành nợ xấu. Hầu hết các ngân hàng lựa chọn giải pháp kết hợp với các chủ đầu tư tung ra các gói cho vay đối với khách hàng vay mua nhà với lãi suất sốc, thậm chí có dự án giảm xuống 0% với kỳ vọng sẽ tăng thanh khoản, đẩy mạnh hàng tồn. Điều đáng nói là dù có nhiều chương trình kích cầu, người dân vẫn không dám mạnh tay vay mua nhà khi việc làm của họ bấp bênh do suy giảm kinh tế, khiến một lượng vốn lớn chôn chặt trong các dự án bất động sản, gây rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng.
 

Thanh Ngọc - DiaOcOnline.vn