Thị trường bất động sản Hà Nội thời gian gần đây xuất hiện rầm rộ nhiều sản phẩm bất động sản dưới 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, người ham rẻ bây giờ lại chuốc lấy một khối lo.

Giá rẻ bị nghi ngờ

Chủ một ngôi nhà đường Tân Xuân, huyện Từ Liêm - Hà Nội đang rao bán với giá 750 triệu đồng.. Tuy nhiên rao đến lần thứ năm, ngôi nhà này vẫn chưa có chủ, hầu hết người mua sau khi tìm hiểu đều phải lắc đầu vì giấy tờ chưa ổn. Trước đó, chủ nhà đã phải giảm giá 100 triệu đồng nhưng vẫn dài cổ chờ khách.

Anh Tuấn Dương, sống tại Từ Liêm cũng rao đi rao lại nhiều lần mảnh đất 45,5m2 tại Tân Mỹ, Mỹ Đình. Anh đang cần bán gấp với giá chỉ 15,5 triệu đồng, có giấy xác nhận của UBND xã.

Theo lời giới thiệu của anh Tuấn Anh, người mua có thể yên tâm vì khu vực này các nhà xung quanh đều đã có sổ đỏ, mảnh đất của anh do chưa kịp làm nên giờ mới chấp nhận bán giá rẻ như vậy. Thời kỳ sốt, mảnh đất này có người trả 30 triệu đồng/m2 nhưng thời điểm đó chủ không bán vì cho rằng giá đất sẽ còn tăng cao.

Anh Quang Hùng, một dân môi giới chuyên mảng đất xen kẹt vùng ven Hà Nội cho hay, anh đang rao bán ngôi nhà cấp 4 khu Văn Khê với giá 800 triệu đồng. Cũng như tình trạng ngôi nhà Từ Liêm, mảnh đất của anh Hùng vào diện không có sổ đỏ. Tuy nhiên, để tạo niềm tin, anh Hùng cho khách hàng xem giấy tờ viết tay mua nhà trước đây, có UBND xác thực, đồng thời anh cũng cam kết xin giấy phép xây dựng nếu chủ nhà có yêu cầu.

Theo lời giới thiệu của anh Hùng, người mua có thể đưa ra yêu cầu vị trí, anh sẽ đáp ứng. Đơn cử, lô đất 48 m2 tại Định Công anh đang rao 950 triệu đồng, hay mảnh 40m2 ở Thịnh Liệt giá 890 triệu đồng. Anh Hùng nhận định, khách hàng hỏi mua đất xen kẹt giờ cũng giảm, có thể do thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm. Tuy nhiên, anh Hùng cũng cho biết, nếu không mua thời điểm này chỉ vài năm nữa sốt đất sẽ không có giá "mềm" như hiện nay.

Theo khảo sát của phóng viên, các mảnh đất có tầm tiền 1 tỷ đồng, chủ yếu là đất xen kẹt chưa sổ đỏ. Những mảnh đất này thường nằm trong các khu dân cư và có diện tích chỉ từ 30 - 40m2. So với cách đây hai năm, giá cũng giảm mạnh, dao động từ 15 - 20 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Trong khi đó, những mảnh đất có tầm tiền 700 - 1 tỷ đồng có sổ đỏ thường lại ở khu vực rất xa trung tâm Hà Nội như Hoài Đức, Yên Nghĩa (Hà Đông), Gia Lâm, Thanh Trì,... Mua đất xen kẹt vẫn là trò "đánh bạc", với tỷ lệ thắng thua là 50/50 bởi khi chưa có "sổ đỏ" trong tay thì cũng chưa có gì gọi là bảo đảm.

Rủi ro cao

Mặc dù, rủi ro cao nhưng đất xen kẹt trước đây được giới đầu tư săn lùng, hầu hết giới đầu tư đều "thắng" trong các vụ đầu tư vào loại đất "xen kẹt" này vì họ chỉ "lướt sóng" là chính, họ đã tìm hiểu rất kỹ về dự án, quy hoạch khi mua.

Còn người mua cũng hy vọng sau một thời gian, sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, và cần thiết thì xin cấp "sổ đỏ" ngay, còn chưa có thì kê khai rồi để đấy; nếu Nhà nước cần thu hồi để làm dự án thì đất nhỏ, lẻ này cũng được bồi thường hoặc được suất "tái định cư..." nên rất nhiều người đã vay mượn tiền để mua bằng được những mảnh đất nhỏ, lẻ này.


Việc mua bán đất xen kẹt trong khu dân cư đang mang lại lợi nhuận lớn và nhanh do không phải thực hiện những thủ tục rườm rà như với đất đã có sổ đỏ. Cũng chính vì vậy mà không ít người đã lợi dụng những sơ hở về giấy tờ của đất xen kẹt để thực hiện những "chiêu" lừa ngoạn mục. Rủi ro vẫn có thể xảy ra, thường xảy ra với người mua để ở. Hầu hết là vì những người này rất khó có được các mối quan hệ "đủ tin cậy" với cán bộ địa chính để tìm hiểu thực hư về qui hoạch mảnh đất mình mua.

Như trường hợp của anh Quang, quận Hoàng Mai, đã từng mua phải mảnh đất bên Gia Lâm với giá rẻ. Cứ ngỡ sau khi dự án được triển khai, mảnh đất anh mua sẽ lên giá, nhưng cuối cùng anh đành phải chịu... trắng tay do đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương.

Tương tự như vậy, anh Cường quận Hà Đông cũng gặp phải rắc rối sau khi mua mảnh đất hơn 30m2. Mảnh đất của anh đã mua được mấy năm nay nhưng vẫn đang bỏ không vì chuẩn bị xây dựng đều liên tục bị chính quyền địa phương đến hỏi, đòi phá dỡ do không có giấy phép xây dựng. "Năm 2010, mình mua với giá hơn 800 triệu đồng mảnh đất này, giờ bán rẻ cũng không ai mua. Lúc đó, chủ đất nói có thể "bảo kê" cho giấy phép xây dựng nhưng nhà mình không đủ tiền xây, còn giờ thì không thể liên lạc được với họ", anh Cường cho hay.

Lời khuyên dành cho những người có nhu cầu mua đất xen kẹt trong khu dân cư là cần tìm hiểu rõ về nguồn gốc cũng như giấy tờ liên quan đến mảnh đất, tránh nhẹ dạ cả tin mà mất tiền, đất chẳng thấy đâu.