Các địa phương phải giành quỹ “đất vàng” ra đấu giá chứ có bao nhiêu đất đẹp mang làm trụ sở cơ quan, công sở hết còn toàn đất xấu thì ai mua. Trụ sở chỉ cần tìm nơi yên tĩnh. Đặc biệt, để tạo nguồn thu từ đất để tái đầu tư, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất, tạo quỹ đất “sạch” và cho thuê theo hình thức đấu giá.

Đây là một trong những điểm nổi bật trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) được thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường Nguyễn Mạnh Hiển chia sẻ tại buổi họp báo (ngày 28.2) liên quan tới việc lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo luật Đất đai sửa đổi.

“Làm thì làm, không làm phải trả”

Trả lời thắc mắc về những dự án treo mà chưa có chế tài xử lý liệu có thu hồi lại làm đất nông nghiệp được hay không, thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cho biết trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) lần này có nói rõ: dự án có chủ trương đầu tư nhưng chưa giao thuê đất, sau ba năm không thực hiện đương nhiên huỷ bỏ; dự án đã giao thuê đất nhưng sau 12 tháng chưa triển khai Nhà nước sẽ thu hồi và không có khoản bồi hoàn; Nhà nước chỉ bồi hoàn cho những chủ đầu tư nếu họ trả lại trước thời hạn khi thấy không làm được, những chủ đầu tư cứ cố tình chây ỳ giữ dự án sẽ không có được sự khoan nhượng nào. Ngoài ra, cũng sẽ không giao dự án mới nếu trước đó chủ đầu tư có dự án triển khai chậm hoặc làm không tốt.

Ông Hiển cũng cho biết thêm sắp tới TP.HCM và Hà Nội sẽ đưa ra những tiêu chí thu hồi các dự án. Việc xử lý đất thu hồi lại sẽ thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố (trực thuộc Trung ương – PV). Các dự án này nếu không có người khác đầu tư thì giao lại cho dân hoặc làm mặt bằng cho sản xuất kinh doanh.

Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất sạch, ông Hiển khẳng định. Ông nói: “Từ trước tới nay chúng ta thu hồi đất theo hai cơ chế: theo chỉ định của chủ đầu tư và theo quy hoạch. Trong đó, chủ yếu theo chỉ định của chủ đầu tư do thiếu vốn phải nhờ chủ đầu tư ứng vốn đền bù, giải phóng mặt bằng nhưng trong dự thảo luật sửa đổi lần này, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất sạch. Từ đó giao, cho thuê theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn lực từ đất đai. Tiền đấu giá tiếp tục làm dự án. Theo các chuyên gia, cách làm này sẽ hạn chế được cơ chế xin cho, có cơ hội quy hoạch bài bản những cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe, khu đô thị…

Riêng với đất lúa sẽ phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi chấp nhận đầu tư. Khi nhà đầu tư vào phải có phương án bóc lớp đất mặt, nộp khoản tiền để Nhà nước khai hoang hoá khu vực khác. Nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc xem sử dụng đất lúa hay sử dụng đất đồi, nếu thấy chi phí lớn quá, họ sẽ xin chuyển vị trí khác, như thế mới bảo vệ được đất lúa”.

Sẽ có hai phương án định giá đất

Không chỉ người dân có đất bị thu hồi mới được bồi thường. Những người dân bị ảnh hưởng như gần hành lang giao thông, nguồn điện cao thế… cũng được bồi thường. Trong luật sửa đổi lần này, ngoài hình thức thu hồi đất, người dân còn có thể cho thuê đất, góp vốn. Khi thu hồi, các địa phương có quỹ đất sẽ bồi thường bằng đất, địa phương không có quỹ đất sẽ bồi thường bằng tiền theo đúng giá trị. (thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển)

Ông Hiển phân tích: thị trường của ta mang tính chất ngầm không ổn định, việc xác định cái nào thực, cái nào không nếu cứ theo nguyên tắc phân theo thị trường thì rất khó, chẳng hạn ở mức thu nhập thấp như chúng ta nhưng lại có giá đất tương đương với những khu vực đắt đỏ của thế giới như Tokyo. Vì vậy, theo ông, vẫn cần phải có sự quản lý của Nhà nước trong vấn đề định giá. Ngoài ra, vấn đề định giá đất không chỉ liên quan tới người được bồi thường sử dụng đất mà còn tới nghĩa vụ người bồi thường, tài chính đất đai. Giá đất quá cao kéo theo nghĩa vụ đóng thuế cũng quá cao.

Ông Hiển cũng cho rằng bảng giá áp dụng cho tất cả các loại: thuế, xử lý vi phạm hành chính, giao, thuê… dựa theo luật Đất đai 2003 sau một vài năm thực hiện đã thấy không ổn vì thuế quá thấp, khi tính tiền ruộng đất bồi thường thấp quá khiến dân phải chịu thiệt. Cần phải tách ra cái gì liên quan đất – thuế cho sử dụng bảng giá. Còn giao cho thuê đất thì cho phép vượt khung.

Theo trình bày của ông Hiển, hai phương án định giá đất được đưa ra sẽ bao gồm: một – dùng bảng giá cho tất cả các mục đích, không công bố vào ngày 1.1 hàng năm nữa mà khi nào giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm thì điều chỉnh. Hai: cố giữ ổn định các yếu tố liên quan đến thuế, phí, lệ phí trong vòng năm năm, phần bồi thường đất bị thu hồi thì phải xác định lại một cách cụ thể. Phương án đầu, định giá đất cho tất cả mục đích từ thuế, phí, lệ phí đến giao thuê, xử phạt hành chính có bất lợi là giá đất biến động, việc điều chỉnh bảng giá đất tốn nhiều thời gian, chưa kể có sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên bảng giá và thị trường, người bị thu hồi đất sẽ chịu sự thua thiệt. Phương án hai tiếp cận được giá bồi thường, sát với giá thị trường hơn nhưng sẽ phải khắc phục nhiều khó khăn như đội ngũ tư vấn, xác định giá đất, kể cả số lượng, chất lượng chuyên môn và phẩm chất đạo đức còn có vấn đề, cơ sở dữ liệu giá đất chưa đủ.
 

Thu hồi và bồi thường tái định cư – là hai vấn đề nhận được nhiều ý kiến góp ý nhất cho luật Đất đai sửa đổi lần này. Bộ sẽ lấy ý kiến đến tận các huyện. Hiện đã xin ý kiến của phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) và hội Nông dân Việt Nam. Đã thành lập vụ Pháp chế – tổng cục Quản lý đất đai để thu nhận và xử lý thông tin. Sau đó sẽ tổng hợp và báo cáo tới Quốc hội. Ngoài những ý kiến tiếp thu, những ý kiến không tiếp thu sẽ có báo cáo giải trình nên nhân dân không sợ ý kiến của mình không được giải đáp.