Mặc dù đến ngày 1/1/2018, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân dân TP. HCM mới có hiệu lực thay thế Quyết định 33/2014 QĐ-UBND, nhưng việc phân lô, tách thửa bán đất nền theo chuẩn mới đã trở nên khá phổ biến tại các quận, huyện của Thành phố và có biểu hiện khá phức tạp.

Phân lô bán nền đất nông nghiệp tràn lan

Giai đoạn cuối năm và đặc biệt là sau khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa theo hướng giảm xuống còn tối thiểu 36 m2, tại khu vực các quận Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, việc phân lô bán đất nền theo chuẩn mới diễn ra khá sôi động, khiến thị trường đất nền khu vực này nóng lên.

Bên cạnh những lô đất ở được tách thửa đúng quy định thì hoạt động phân lô đất nông nghiệp bán đất nền diễn ra khá công khai. Nhất là tại các điểm nóng về xây dựng trái phép của TP.HCM như xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), xã Xuân Thới Thượng, Bà Điểm (huyện Hóc Môn), hiện tượng này diễn ra khá phổ biến.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dọc theo các tuyến đường liên ấp 1-2-3, ấp 4B… thuộc xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B có rất nhiều khu đất nông nghiệp được san lấp mặt bằng để rao bán.

So với những đợt cao điểm phân lô bán nền trên đất nông nghiệp trước đây, lần này các chủ đất thực hiện tinh vi hơn. Theo đó, chủ đất đầu tư san lấp mặt bằng lô đất, kèm theo bản vẽ phác họa thửa đất được phân lô để tạo niềm tin và thu hút người mua.

Nhiều lô đất nông nghiệp có diện tích từ 1.000 - 5.000 m2 được san lấp, sau đó tách thành từng thửa có diện tích 4x14 m, 4x15 m, 4x18 m để bán. Hiện giá bán những “nền đất” này dao động từ 10 - 17 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Trong vai người tìm mua đất, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được một chủ đất tại xã Vĩnh Lộc B giới thiệu một khu đất nằm giáp ranh với Quận Bình Tân. “Trước sau gì khu này cũng được quy hoạch dân cư, lại được anh đầu tư ‘bài bản’ (đầu tư gần 200 triệu đồng để san lấp 5.000 m2) và xung quanh xây nhà kín cả rồi nên không phải lo việc không xây nhà được”, vị này quảng cáo.

Gọi là được đầu tư “bài bản” nhưng thực chất là đây đều là đất trồng lúa, nay không canh tác được nên các chủ đất san lấp bán nền. Thửa đất không có hạ tầng, không được phân định rõ ràng và không có đường vào những nền đất phía trong. Nhiều lô đất mới chỉ san lấp một phần đã được chủ đất rao bán và khi bán hết các nền, chủ đất không san lấp nữa và mặc định coi đó là việc của người mua.

Anh Huy, một môi giới tự do tại đường Dương Công Khi, Hóc Môn cho biết: “Nhiều ‘chủ đầu tư’ sẵn sàng mua đất nông nghiệp, đầu tư thêm vài trăm triệu san lấp để bán và ký gửi cho cò trong khu vực. Khách hàng chủ yếu là dân nhập cư, ít tiền nên tìm đất ở vùng ven, khi nhìn thấy đất được san lấp, có ‘bản vẽ’ phân lô, đường giao thông nông thôn đi qua nên tin tưởng và sẵn sàng mua ngay”.

Người mua nên thận trọng

Theo bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2012 và đến nay chưa có điều chỉnh mới, hai xã Vĩnh Lộc có tổng diện tích đất hơn 3.700 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm gần 70% (khoảng 2.500 ha) và đất ở chỉ khoảng 13,5% (gần 500 ha). Tuy nhiên, thực tế hiện nay đất sản xuất rất ít, thay vào đó là nhà cửa tự phát và đất nông nghiệp phân lô bán nền.

Theo Quyết định 60/2017, nếu tách thửa đất ở thì hai xã Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh, thuộc Khu vực 3, phải có diện tích tối thiểu là 80 m2 và có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Còn với đất sản xuất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu là 500 m2. Như vậy với những trường hợp trên, chủ đất đã làm không đúng quy định của UBND TP.HCM và người mua không thể xây dựng được.

Quyết định 60/2017 cũng quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác tách thửa đất, quy định rõ điều kiện về đất để tách thửa và những trường hợp không được tách thửa.

Theo khuyến cáo của các chuyên gia, khu vực huyện Bình Chánh, Hóc Môn có quy hoạch phân khu chưa ổn định, nhiều lô đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Do đó, khách hàng mua đất nông nghiệp ở đây nên thận trọng, đừng để tiền mất mà không xây được nhà. Đồng thời, chính quyền các quận, huyện cũng cần sớm công bố quy hoạch chi tiết, siết chặt công tác phân lô tách thửa để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch đất ở, đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.