Sau thời gian sốt nóng, giá tăng từng ngày, từ cuối tháng 5 phân khúc đất nền khu vực vùng ven TPHCM đã bắt đầu hạ nhiệt khi các thông tin về hạ tầng, địa giới hành chính được chính quyền TPHCM chính thức công bố.

Đi qua cơn sốt

Cuối tháng 5 vừa qua, lãnh đạo TPHCM đã công bố thông tin ba huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè chưa đủ điều kiện lên quận. Đồng thời, thành phố cũng khẳng định các “siêu dự án” tại Củ Chi mới chỉ là ý tưởng đề xuất của doanh nghiệp. Siết chặt hơn, lãnh đạo thành phố còn chỉ đạo Ban giám đốc Công an TPHCM xử lý các trường hợp tung thông tin thất thiệt, có dấu hiệu lừa đảo, thổi giá đất để trục lợi.

Các thông tin này đã hãm đà tăng giá đất nền ở vùng ven. Thậm chí, một số nơi giá bắt đầu giảm mạnh, giao dịch chững lại. Cụ thể, đất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh đã rơi từ đỉnh 1 triệu đồng/mét vuông xuống còn 700.000-800.000 đồng/mét vuông. Giá đất thổ cư trên địa bàn này cũng giảm khoảng 10%.

Một người môi giới tên Hoàng cho hay, trong hai tuần qua, lượng khách liên hệ xem đất tại khu vực Bình Chánh giảm mạnh. Trước đây mỗi ngày anh đón khoảng 10 người tìm mua đất thì hiện chỉ có 3-4 người đi dò giá. “Việc lãnh đạo thành phố công khai thông tin khiến giá đất chững lại, một số khu vực giá giảm nhẹ. Người mua hiện đang thận trọng dò xét trong khi người bán thì “găm hàng” chờ chuyển biến tiếp theo của thị trường”, anh Hoàng nói.

Tại huyện Nhà Bè, trên trục đường Phạm Hữu Lầu, Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương cách đây 2 tháng giá đất chào bán phổ biến 28-33 triệu đồng/mét vuông thì nay còn khoảng 24-26 triệu đồng/mét vuông. Tại huyện Cần Giờ, đất nền thổ cư đã được điều chỉnh mức giảm nhẹ 10-15%. Đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản từ 700.000-900.000 đồng/mét vuông đang hạ xuống mức 500.000-700.000 đồng/mét vuông.

Không chỉ khu vực vùng ven, đất nền thổ cư tại các khu vực hạ tầng đang phát triển mạnh như quận 9, 12, Thủ Đức cũng rơi vào cảnh trầm lắng. Tuy nhiên, mức giá điều chỉnh tại các địa bàn này khá thấp. Các lô đất nằm ở mặt tiền đường lớn vẫn giữ nguyên; những vị trí nằm sâu trong hẻm nhỏ hoặc đường nội bộ giá chỉ giảm nhẹ.  Cụ thể, giá đất mặt tiền đường Bưng Ông Thoàn (quận 9) vẫn đang ở mức trên 30 triệu đồng/mét vuông, đường Lò Lu, Lã Xuân Oai dao động 18-22 triệu đồng/mét vuông.

Ông Hòa, một người môi giới lâu năm tại khu vực quận 9, cho hay giá đất chững lại là do thành phố sắp siết chặt việc tách thửa. Những khu đất phân lô manh mún có khả năng sẽ rớt giá mạnh, còn đất đã hoàn chỉnh pháp lý, hạ tầng hoàn thiện ít bị tác động hơn.

Theo ông Hòa, giá đất không còn tăng nóng sốt như cách đây hai tháng, nhưng cũng khó giảm trở về mức trước cơn sốt, mà sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. “Các chủ đất có vốn mạnh, đã được tách lô diện tích nhỏ sẽ tự tin “găm” đất chứ không giảm giá. Ngược lại, giới đầu cơ sẽ gặp áp lực khi phải đóng tiền theo tiến độ nên sẽ buộc phải tung hàng. Khi đó, thị trường sẽ hình thành mặt bằng giá mới”, ông Hòa nói.

Thị trường sẽ về đâu?

Tại tọa đàm "Giải mã cơn sốt đất TPHCM" diễn ra hồi cuối tháng 5 vừa qua, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng có nhiều giao dịch thực tế đã diễn ra trong cơn sốt vừa qua. Đó là những người mua đất nền để xây nhà an cư, người đầu tư tìm kênh trú ẩn an toàn và tích lũy tài sản.

“Hiệu suất sinh lời của đất nền đạt trung bình 15-20%/năm. Trong khi đó, phân khúc này có thanh khoản và tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm… nên nhu cầu đầu tư là có thật. Điều này góp phần đẩy giá đất lên cao”, ông Hiển nói.

Ngoài ra, theo ông Hiển, so với căn hộ, nhu cầu sở hữu đất của người dân lớn hơn nhiều do có tính ổn định và lâu dài. Thời gian qua, việc người dân đổ xô săn đất nền cũng là một yếu tố thực trong cơn sốt ảo.

Bổ sung cho lập luận của ông Hiển, ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Phó phòng Công chứng số 1, TPHCM, cho biết trong những tháng đầu năm 2017, số lượng hồ sơ công chứng giao dịch nhà đất tại văn phòng này tăng đáng kể. Cụ thể, tháng 1-2017 lượng hồ sơ công chứng giao dịch nhà đất tăng 17,71% so với cùng kỳ năm 2016. Tương tự, tháng 3 và tháng 4 cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 17,45% và 27,37%. Riêng tháng 2-2017 là thời gian nghỉ Tết Nguyên đán, lượng hồ sơ công chứng giao dịch nhà đất chỉ tăng nhẹ 1,96% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Vinh cho hay, con số này tại các văn phòng công chứng ở vùng ven có thể còn cao hơn. “Tại quận 12, người dân phản ánh phải xếp hàng từ 5 giờ sáng để công chứng giao dịch nhà đất. Nếu tới muộn vào tầm 7-8 giờ sáng, có trường hợp phải nhận số thứ tự lên tới 300”, ông Vinh nói.

Tuy nhiên, người dân còn thiếu thông tin về đầu tư, mua bán nhà đất nên rất dễ “mắc bẫy” cò đất, đầu nậu. Ông Vinh cho biết, văn phòng công chứng của ông từng tiếp nhận một hồ sơ giao dịch lô đất nông nghiệp 1.000 mét vuông nhưng có đến 21 hộ gia đình cùng đứng mua. Mặc dù đã tư vấn pháp lý, cảnh báo các rủi ro, nhưng các khách hàng này vẫn cố nhận chuyển nhượng.

Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, sau khi lãnh đạo TPHCM đính chính thông tin quy hoạch, thị trường đất nền sẽ mất một thời gian ngắn để điều chỉnh giá. Người đầu tư hiện đang thận trọng, sàng lọc các bất động sản phù hợp túi tiền, hoàn chỉnh pháp lý, kết nối hạ tầng tốt để bỏ vốn đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết từ cuối tháng 5-2017, thị trường đất nền đã có sự điều chỉnh tích cực hơn khi lãnh đạo thành phố đính chính thông tin quy hoạch và chỉ đạo quyết liệt. Sắp tới, quyết định mới thay thế Quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền ổn định trở lại.

Theo ông Châu, hiện rất khó đoán thị trường sẽ đi theo xu hướng nào trong thời gian tới vì đây là giai đoạn chuyển hướng khá nhạy cảm. Các nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp đã sớm chốt lời và rút khỏi thị trường để bảo toàn vốn. Những nhà đầu tư ăn theo có thể bị đọng vốn và thua lỗ nếu giá đất tiếp tục giảm thêm.

Ông Châu khuyến cáo, trong giai đoạn hiện nay, những người có nhu cầu mua đất xây nhà thì nên chọn các dự án của doanh nghiệp có uy tín, pháp lý rõ ràng. Trường hợp mua đất phân lô, cần kiểm tra có sổ đỏ từng nền và có giấy phép xây dựng hay chưa. Đối với nhóm khách hàng đầu tư, để giảm thiểu rủi ro, cần cân nhắc khả năng tài chính và so sánh giá chào bán với giá trị sử dụng của bất động sản.

“Giá đất nền có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng ở những khu vực giao thông thuận lợi và nhiều tiện ích vẫn tiếp tục giữ giá và có thể tăng trong những tháng tới”, ông Châu nhận định.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land, cho rằng đối với đất xen kẽ, đất thổ cư thì những vị trí tiềm năng phát triển tốt, pháp lý rõ ràng, giá sẽ ổn định và có thể tăng trở lại. Đối với đất nền dự án thì việc tăng giá sẽ phụ thuộc lớn vào chất lượng hạ tầng.

Theo ông Phúc, để phân biệt giá đất tăng thật hay ảo, khách hàng phải tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng, lượng cung - cầu... Nếu tất cả các yếu tố trên được đáp ứng thì việc tăng giá là thật. Còn nếu các yếu tố trên không đảm bảo, không có giao dịch thì chắc chắn giá trị đó không phải là thật.