Giữa lúc các loại hình bất động sản nhà ở như căn hộ, nền đất dự án đang đối diện với cảnh chợ chiều thì đất ở các khu công nghiệp lại đang được các nhà đầu tư săn lùng. Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp để sản xuất, kinh doanh ngày càng cao.

Tìm đất khu công nghiệp không dễ

Ông Nguyễn Văn Sơn - ngụ tại phường 9, quận Phú Nhuận cho biết: "Gia đình tôi có một xưởng sản xuất tại thị trấn An Lạc (quận Bình Tân), chuyên sản xuất các loại vòi nước bằng đồng và inox… Nằm trong chủ trương di dời các cơ sở sản xuất ô nhiễm của TPHCM và cũng nhằm mở rộng sản xuất, suốt mấy tháng qua, tôi đã đi xem và tìm vị trí ở nhiều nơi, từ các khu công nghiệp (KCN) ở TPHCM đến Bình Dương, Long An nhưng vẫn chưa tìm ra vị trí phù hợp". Ông Sơn cho biết, để thuê được đất có diện tích 5.000 m2 nhưng với giá cả vừa túi tiền và cân dối được lợi nhuận từ việc sản xuất mặt hàng này thật khó, vì giá thuê đất quá cao.

Ngoài ra, một điều khiến cho các doanh nghiệp nhỏ như của ông Sơn gặp không ít khó khăn là phải chi phí một số tiền khá lớn để xây dựng hệ thống xử lý nước thải. "Một số KCN hiện nay chỉ xây dựng hạ tầng như đường giao thông, điện, nước rồi cho thuê, còn hệ thống xử lý nước thải cho toàn khu vực thì lại triển khai rất chậm. Nếu thuê đất rồi, khi sản xuất cũng không biết nước thải sẽ đổ đi đâu" - ông Sơn nói.

Ông Trương Thái Sơn - Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Hoàng Quân, một đơn vị đầu tư xây dựng khá nhiều KCN tại TPHCM, Vĩnh Long, Bình Thuận, Ninh Thuận, cho biết: "Hiện nay nhu cầu thuê đất tại các KCN rất lớn. Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh vừa và nhỏ ngày càng được lập ra nhiều, cộng với nhiều doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng mặt bằng sản xuất hoặc di dời ra ngoại thành để tránh gây ô nhiễm đã khiến cho đất tại các KCN ngày càng hiếm hơn".

Ông Trương Thái Sơn cũng cho biết, hiện tại trong số 162 héc-ta đất thuộc KCN Bình Minh (Vĩnh Long) do Hoàng Quân làm chủ đầu tư, diện tích cho thuê đã đạt trên S0% Các doanh nghiệp thuê mặt bằng tại KCN Bình Minh cũng nhận được một số ưu đãi như được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong vòng 2 năm và giảm tiếp 50% thuế thu nhập doanh nghiệp từ 2 -3 năm tiếp theo. Ông Sơn cho rằng hiện nay, tại TPHCM, hiệu suất cho thuê đất tại các KCN đã đạt gần 100%, do nhu cầu lớn nhưng đất thuê hiếm nên giá thuê cũng đã tăng từ 20-30% so với hồi năm 2007.

Thông tin từ Ban quản lý các khu công nghiệp - khu chế xuất TPHCM (Hepza) cho biết, đến nay TPHCM có 12 KCN, 3 khu chế xuất đá thu hút được 1.156 dự án đầu tư. Một số KCN đang được phép mở rộng như KCN Tây Bắc Củ Chi, Tân tạo, Tân Phú Trung, Vĩnh lộc. Do các KCN được phép mở rộng đang cần thời gian triển khai thi công hạ tầng nên áp lực thuê đất dồn lên các KCN đã định hình và đã đi vào hoạt động. Vì vậy, giá thuê đất ngày càng cao, chẳng hạn như giá thuê đất ở khu chế xuất Tân Thuận, KCN Tân Tạo 2 đã vượt trên 100 USD/m2, các KCN khác như Tân Bình, Linh Trung cũng đang ở ngưỡng 65-70 USD /m2, còn các KCN hiện đang thi công hạ tầng cũng đang chào giá cho thuê từ 50-60 USD/m2 như Vĩnh Lộc, Tân Phú Trung...

Giám đốc của một doanh nghiệp có thuê đất ở KCN cho biết: "So với thời điểm cuối năm 2007, giá thuê đất tại các KCN đã tăng lên trên 30%. Do nhu cầu mở rộng sản xuất, công ty tôi phải tìm đất để thuê nhưng khi tham khảo giá đất tại KCN Tân Phú Trung (huyện Củ Chi) thì giá thuê đất đã tăng lên 10-15 USD/m2 so với trước".

Triển vọng mô hình đô thị - công nghiệp

Có lẽ đi đầu trong mô hình này với quy mô hoành tráng là việc hàng loạt khu đô thị - công nghiệp tại Bình Dương. KCN Mỹ Phước do Công ty Becamex làm chủ đầu tư nằm ở huyện Bến Cát hiện đã đón hơn 250 nhà đầu tư đến thuê đất mở nhà xưởng sản xuất, đồng thời chủ đầu tư cũng thiết kế và xây dựng một khu đô thị lân cận có quy mô hàng trăm ha và giá đất dân cư mỗi mét vuông vào thời điểm năm 2007 có khi được rao bán lên đến 4-5 triệu đồng/m2. KCN Tân Uyên (Bình Dương) cũng "gánh" theo khu đô thị mới Nam Tân Uyên với nhiều dự án dân cư vành đai, tạo nên một tổng thể đô thị - công nghiệp sầm uất. Hoặc trong số 162 héc-ta đất dự án khu công nghiệp - đô thị Bình Minh của công ty Hoàng Quân thì diện tích đất dành cho dân cư là 30 héc ta…

Ông Lương Trí Thìn - Tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Đất Xanh cho biết: "Việc hình thành các khu đô thị - công nghiệp nhằm tạo ra một mô hình hỗ tương trong sinh hoạt và làm việc cho cán bộ, chuyên gia, công nhân. Lợi thế của mô hình này là rút ngắn thời gian đi lại cho người lao động, đồng thời điểm quan trọng nhất là tạo điều kiện về nhà ở cho lực lượng lao động tại chỗ".

Thạc sĩ Đinh Thế Hiển - Giám đốc Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng nhận định: "Hiện nay, phân khúc thị trường BĐS khu công nghiệp giá thuê đất đang tăng cao, diện tích của các KCN tại TPHCM bình quân được lấp đầy là 91% và nhu cầu về KCN sẽ tiếp tục tăng. Đặc biệt, cơ hội và triển vọng nhất của việc đầu tư vào các KCN là hiện tại nhiều doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ sạch, cần nhân lực có trình độ. Tuy nhiên, chi phí đền bù hiện khá cao và quỹ đất hạn chế là những thách thức cho nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư hạ tầng các KCN".

Thạc sĩ Hiển cũng đưa ra danh mục một số KCN tại TPHCM cho thấy, trong đó tại quận Thủ Đức, các KCN Bình Chiểu, khu chế xuất Linh Trung 1 và 2; các KCN Tân Bình, Tân Thới Hiệp, Lê Minh Xuân đều đã lấp đầy 100%... Các KCN phát triển cũng tạo ra một hình ảnh sinh động cho các đô thị mới gần kề và mô hình này hiện đang được các doanh nghiệp là chủ đầu tư các KCN phát huy tác dụng tích cực của nó.

Một cán bộ thuộc Ban quản lý các KCN Bình Dương nhận xét: "Một số KCN mới triển khai tại Bình Dương, Đồng Nai sau này cũng đều có xu hướng dành đất cho các khu dân cư kế cận để tạo điều kiện cho người lao động có nhà ở. Tất nhiên yêu cầu ràng buộc đi kèm là các KCN phải đảm bảo an toàn về môi trường để không ảnh hưởng đến sức khỏe, sinh hoạt của cộng đồng. Về mặt an sinh xã hội, đây cũng là một điểm tiến bộ đáng ghi nhận tại các KCN hiện nay".