Thực tế, khoảng chục năm trở lại đây chung cư mini đã xuất hiện và được người dân đón nhận. Những căn hộ có diện tích sử dụng nhỏ, phù hợp với túi tiền của đa số người dân Việt Nam đã góp phần giải quyết được nhu cầu có thực của xã hội.

Và đó chính là lý do mà cơ quan quản lý Nhà nước phải quan tâm đến loại hình nhà ở này khi ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thực hiện.

Sự phản hồi tích cực

Sau khi có Nghị định 71 và thông tư 16, quy định về thủ tục pháp lý đối với căn hộ mini, thị trường chung cư mini đã bắt đầu có những phản hồi tích cực. Người tiêu dùng tìm đến nhiều hơn và các chủ đầu tư, không chỉ là tư nhân như giai đoạn trước mà còn góp mặt thêm nhiều công ty xây dựng.

Dạo qua một số sàn giao dịch nhà đất, phân khúc nhà chung cư mini tuy chưa nhiều như các chung cư, căn hộ cao cấp nhưng thực sự rất được người dân quan tâm. Rao bán trên sàn Đất Việt, chung cư mini Phạm Thận Duật tại vị trí Số 53, Ngõ 2, Phạm Thận Duật, Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội của Công ty CP An Phúc Thịnh với giá từ 930 triệu đồng/căn. Chung cư này cao 9 tầng, mỗi tầng có 4 căn với diện tích từ 36m2 đến 60m2 được thiết kế sang trọng, hiện đại với hệ thống thang máy tốc độ cao, điều hòa, điện thoại, Internet, truyền hình cáp. Được cung cấp đầy đủ thiết bị tiện nghi như sàn gỗ, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, cửa gỗ tự nhiên, ti vi LCD... Dự kiến đến tháng 5-2012 mới giao nhà nhưng tính đến thời điểm này, cơ bản đã bán hết.

Tương tự như vậy, DG Building tại Xuân Đỉnh, Từ Liêm hiện đang xây thô đến tầng 4, có 23 căn hộ từ 35,5 đến 50,5m2 và một căn 70m2 được thiết kế hiện đại, nội thất tốt, dự kiến tháng 5-2012 mới bàn giao nhưng đến thời điểm này, chung cư mini chỉ còn 6 căn hộ. Người mua chủ yếu là những cặp vợ chồng trẻ, chưa có điều kiện về kinh tế và những gia đình ở các tỉnh mua cho con để học đại học. Ông Nguyễn Đình Toản, chủ đầu tư xây dựng công trình trên cho biết: Công trình được tư vấn, thiết kế và giám sát của một công ty xây dựng có uy tín nên có thể đảm bảo được chất lượng. Là một chủ đầu tư, ông không muốn vướng mắc về pháp lý nên khi Nhà nước thông thoáng hơn về thủ tục ông sẽ làm thủ tục sổ hồng cho các căn hộ. Ông cũng hứa hẹn sau khi chung cư đi vào hoạt động sẽ thành lập ban quản trị để vận hành chung cư như những chung cư hiện đại khác.

“Phân khúc nhà chung cư mini phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các gia đình trẻ, chưa có điều kiện mua nhà chung cư diện tích lớn. Nó đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, người dân mua để ở chứ không phải để đầu tư” - anh Nguyễn Nhật Anh - nhân viên tư vấn môi giới bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn bất động sản Đất Việt - Sàn Đất Việt cho biết. Trên địa bàn thành phố hiện có hàng chục dự án chung cư mini, nhiều chủ tư nhân đã biết tìm đến các sàn bất động sản để mua bán được dễ dàng hơn. Chung cư mini thường được chào bán với giá 23-25 triệu đồng/m2 nên mỗi căn hộ chung cư mini dao động trong mức giá từ 750 triệu đồng đến khoảng 1,3 tỷ đồng. Không những vậy, số tiền mua nhà còn được chia thành nhiều đợt nên tạo nhiều thuận lợi cho người mua. Mặc dù tính đến thời điểm này, chung cư mini cũng vẫn còn tồn tại những bất cập. Đó là thủ tục pháp lý, chất lượng công trình, an ninh trật tự, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường… nhưng với mức giá phù hợp như vậy nếu không nhanh tay thì không dễ mua được chung cư mini.

Một điều luôn làm người mua nhà lo ngại đó là tính pháp lý của căn hộ, khi trước đây phần lớn các chung cư mini đều là do các chủ đầu tư là tư nhân xây dựng. Hiện tại, chung cư mini đã có sự góp mặt của các công ty xây dựng lớn. Đồng thời tính pháp lý của căn hộ được đảm bảo bằng hợp đồng mua bán, sổ hồng. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời như một sự thừa nhận chung cư mini là một loại hình nhà ở và nếu chung cư mini đáp ứng đầy đủ các quy định về xây dựng cũng như các thủ tục pháp lý cần thiết thì chủ đầu tư sẽ được phép đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư đó (sổ đỏ) và đương nhiên các chủ căn hộ cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà (sổ hồng).

Những khó khăn chưa được giải quyết

Dù đã được công nhận nhưng theo một số chủ đầu tư xây dựng chung cư mini thì hiện nay các cấp cơ sở cũng chưa nắm vững quy định, chưa có những văn bản rõ ràng chi tiết về việc cấp sổ hồng cho những căn hộ của chung cư mini. Các nhà đầu tư dù muốn minh bạch trong pháp lý với căn hộ bán cho người mua thì vẫn phải chờ đợi thêm một thời gian. Người bán các căn hộ chung cư này phải để lại một khoản phí cho người mua cho đến khi hoàn thiện thủ tục pháp lý. Luật sư Hoàng Văn Dũng - Công ty Luật hợp danh Bross cho biết, rất nhiều nhà chung cư mini xây không đúng giấy phép.

Trong khi đó, theo Luật nhà ở 2005 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 11-9-2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini phải có Bản sao Giấy phép xây dựng nhà ở đó (đối với trường hợp xây dựng nhà ở phải có Giấy phép xây dựng) kèm theo các bản vẽ: bản vẽ mặt bằng của từng tầng và bản vẽ mặt bằng của từng căn hộ do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có chức năng về đo vẽ thực hiện đo vẽ. Thế nhưng trên thực tế thì rất ít nhà đầu tư tư nhân đáp ứng đầy đủ các giấy tờ này. Phần lớn các nhà đầu tư tư nhân đều xây dựng không phép hoặc sai phép dẫn đến việc không hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu chung cư.

Chính vì thế người mua rất khó trong việc xin được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt hại. Chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay thì quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện và lấy tài sản đấy, người mua hoàn toàn thiệt thòi. Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu bán trả ngân hàng được tiền thừa bao nhiêu thì người mua mới được xem xét đến.

Về chất lượng công trình, dù các nhà đầu tư đều hứa hẹn bảo hành 2 năm cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thời gian của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tư vấn, thiết kế, giám sát. Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - cho biết, Sở đang kiến nghị UBND thành phố, Bộ Xây dựng về quản lý chặt chung cư mini bởi hiện nay các chung cư mini đều không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, quy hoạch chưa phù hợp. “Mảnh đất 100-150m2 xây lên mấy tầng mà bán như thế rất nguy hiểm” - ông Tuấn nói.

Ông Vũ Mạnh Cường - Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Bộ Xây dựng) - cho biết: “Việc cấm nhà chung cư mini hiện nay rất khó vì nhu cầu nhà ở dạng này rất lớn. Muốn tránh rủi ro cho người mua chỉ còn cách hạn chế loại hình nhà ở này.” Theo ông Cường, nhà xây sai quy định thì xử phạt hành chính. Phải đưa thêm chế tài xử phạt đối với trường hợp xây dựng trái phép để có cơ sở để xử phạt. Tăng cường kiểm tra từ khâu thiết kế, kể cả trường hợp đã xin giấy phép. Chính cơ quan cấp phép phải thanh tra, kiểm tra xem dạng nhà kiểu này có đủ điều kiện xây dựng hay không. “Thực tế người mua bị lừa bởi chủ chung cư mini thì bản thân người mua phải tỉnh táo chứ chính sách Nhà nước chưa thể đảm bảo được. Có những trường hợp biết là rủi ro nhưng vẫn mua. Bộ Xây dựng không khuyến khích dạng nhà kiểu này nhưng cũng không bỏ được. Vì vậy bây giờ chỉ đặt ra vấn đề đưa ra hành lang pháp lý để người ta làm thôi” - ông Cường nói.

Dẫu vậy, dù mua may bán rủi nhưng người dân vẫn chấp nhận “đánh bạc” với những căn hộ trong chung cư mini và phân khúc thị trường này vẫn cung không đủ cầu. Nếu các cơ quan quản lý Nhà nước đã thừa nhận loại hình nhà này thì cũng cần có những văn bản dưới luật, để các cấp cơ sở có thể hoàn thành thủ tục pháp lý cho căn hộ chung cư mini, không thể để người dân “mất trắng” khi mua bán nhà chung cư mini.