Có ý kiến cho rằng nhà ở giá rẻ là "điểm sáng" duy nhất trên thị trường BĐS 2013 và sẽ duy trì "sức mạnh" trong năm 2014, bởi rất nhiều yếu tố.

Qua 12 tháng, thị trường "trầm lắng" một cách "ổn định", giới tạo lập, kinh doanh BĐS, khách hàng, nhà đầu tư cơ bản vẫn tập trung hoạt động quanh phân khúc nhà giá rẻ, bao gồm cả nhà thu nhập thấp (NƠTNT), lẫn nhà ở thương mại (NƠTM) dưới 15 triệu, diện tích dưới 70m2.

Rẻ và đắt như tôm tươi

Hầu hết trong các bản báo cáo từ những cơ quan quản lý vĩ mô lẫn đơn vị tư vấn ngoại (Savills, CBRE, Colliers International) đều cho thấy nét tích cực của phân khúc NƠTM giá rẻ trong năm qua. Bất chấp vô số mâu thuẫn lợi ích giữa bên bán – bên mua, liên quan tới chung cư thương mại. Từ cách tính diện tích căn hộ một cách "linh hoạt", sở hữu chung – riêng, tới những áp đặt vô lý từ chủ đầu tư, cũng như tình trạng huy động, sử dụng, chiếm dụng vốn tràn lan xuất hiện trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, nhà ở giá rẻ năm 2013 đã "tranh thủ" tận hưởng các ưu đãi của chính sách nhà ở dành cho phân khúc nhà thu nhập thấp. Đó là những dự án khi khai sinh là thương mại, nhanh chóng xin chuyển công năng thành NƠXH, hoặc NƠTM, diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2. Có thể kể ra các ưu đãi điển hình: lãi suất vay vốn, thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp… Xu hướng các chủ đầu tư BĐS thay đổi sản phẩm sang NƠTM giá rẻ để phù hợp với tiêu chí được hưởng ưu đãi chính sách trong Nghị quyết 02 diễn ra rất sôi động trong năm 2013.

Thậm chí, nói nhà ở giá rẻ là một trong những "điểm sáng" của thị trường năm qua cũng không ngoa. Bởi lẽ, sự chênh lệch về giá NƠTM giá rẻ với NƠXH không đáng kể. Đây chính là kết quả từ những bước đi thông minh (hay lách luật khéo léo) của các chủ đầu tư biết thời thế. Ưu việt của NƠTM giá rẻ chính là tính thanh khoản sản phẩm.

Căn hộ thương mại có thể đắt hơn nhà thu nhập thấp 2-3 giá, nhưng những người có nhu cầu ở cấp bách vẫn kiếm tìm phân khúc này. Theo góc độ kinh tế, tính thị trường của sản phẩm sẽ quyết định hành động mua hay không mua của khách hàng. Trường hợp "mua để dành" hầu như rất hiếm trên thị trường năm qua. Còn lại, đa phần người lao động thu nhập thấp, người nghèo, luôn buộc phải chọn phân khúc NƠXH để được hưởng chính sách ưu đãi từ Nhà nước.

Mặt khác, những người có tài chính tự chủ (và có nhu cầu ở thực) lại lựa chọn NƠTM giá rẻ để thanh khoản, lướt sóng kinh doanh ngay khi có dấu hiệu "sốt" nhẹ, dù họ không có ý định đầu tư khi bắt đầu tìm sản phẩm dự án. Bởi đây chính là phân đoạn thị trường luôn có người cần (lực cầu ổn định).

Ai đến chậm thì thiệt…

Một trong những bằng chứng điển hình cho độ "hot" của sản phẩm nhà giá rẻ, là dự án CT3 Cổ Nhuế của Tập đoàn Nam Cường. Đến nay, chưa khách hàng nào mua được với mức chênh dưới 30 triệu đồng/suất. Điều này dễ hiểu, vì khi chủ đầu tư đủ điều kiện để mở bán, các nhà mua buôn (thứ cấp) đã "chắc suất" từ trước đó. Người đến sau muốn mua lại, buộc phải mua từ những nhà đầu tư này. Đây cũng là lý do giải thích cho tình trạng giá chênh ở các dự án NƠTM giá rẻ của Xí nghiệp xây dựng số 1 Điện Biên (Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ, VP6 Linh Đàm).

Rất hiếm người có nhu cầu mua ở thực được tiếp cận với giá gốc. Địa ốc luôn luôn tồn tại các nhà đầu tư thứ cấp – quy luật đương nhiên của mỗi thị trường. Nhà đầu tư rót tiền để được mua rẻ (ngay khi dự án còn chưa xong móng!), đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro: lỗ vốn, chôn vốn vô thời hạn vì dự án đắp chiếu… Bù lại, họ có quyền được bán chênh. Vì vậy, thị trường BĐS, hay cụ thể hơn là người có nhu cầu mua để ở, đang phải thừa nhận thực tế "không thể mua được giá gốc", khi tìm tới NƠTM giá rẻ.

Theo đại diện một doanh nghiệp phát triển NƠTM tại huyện Từ Liêm cũ, cùng chung định hướng đáp ứng nhu cầu ở thực, thị trường NƠTM giá rẻ luôn tồn tại song song và cạnh tranh tốt với NƠXH. Ngay trong giới tạo lập NƠTM giá rẻ, các chủ đầu tư cũng không ngừng vận động, cạnh tranh để thể hiện sức hút với khách hàng.

Những đơn vị có dự án pháp lý rõ ràng ngay từ khi khởi công móng, cập nhật tiến độ thường xuyên, rõ ràng trong hợp đồng mua bán, dịch vụ hậu bán hàng tối ưu, mới mong tồn tại trong thị trường BĐS ngày càng khắc nghiệt. Đương nhiên, sự "trừng phạt" với các chủ doanh nghiệp "tay không bắt giặc", hứa trước quên sau và mờ ám trong tiến độ – sử dụng vốn khách hàng, là điều đã được chứng minh liên tục trong những năm qua.

Theo lãnh đạo CLB BĐS Hà Nội, người mua nhà giá rẻ đang dần tỉnh táo và hiểu biết hơn. Cũng với một số tiền bỏ ra, khách sẽ lựa chọn những dự án đáp ứng tối thiểu nhu cầu ở của bản thân và có khả năng sinh lợi trong tương lai không xa (thanh khoản).

Tuy nhiên, đa phần họ vẫn đang phải chấp nhận ở xa trung tâm, hoặc địa bàn chưa đầy đủ hạ tầng (CT3 Cổ Nhuế, Dream House của Coma6 là minh chứng) vì… giá rẻ. Ở góc độ DN, bài toán cơ cấu giá theo hướng giảm trong năm 2014 sẽ tiếp tục được duy trì, đòi hỏi chủ đầu tư cân đối chi phí đầu vào để cho ra sản phẩm theo giá thị trường (thay vì bán giá thành phẩm như trước).