Tỉnh Đồng Nai sẽ kiểm tra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp trên toàn tỉnh, tập trung vào các địa bàn nóng như Nhơn Trạch, Long Thành, TP Biên Hòa, Vĩnh Cửu, Trảng Bom.

Khoảng vài tháng trở lại đây, bất động sản (BĐS) tại Đồng Nai lên cơn sốt bất thường. Giá đất ở một số khu vực tăng thêm 40%-100% so với cuối năm 2017 khiến nhiều người có nhu cầu thật sự... choáng váng.

Thời của “cò”

Những ngày này, tại TP Biên Hòa và khu vực các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom… hàng loạt văn phòng môi giới nhà đất mọc lên như nấm. Các bảng hiệu bán đất rao hàng loạt dự án cũ, mới và đất nền phân lô treo đầy các tuyến đường. Trong văn phòng hay khu vực dự án luôn có hàng chục nhân viên ăn mặc lịch sự, trên tay cầm bản đồ phân lô, sẵn sàng thuyết trình cho khách hàng về tính khả thi của dự án. Với bất kỳ lô đất nào họ cũng cam kết “đầu tư vào sẽ có lợi nhuận 30%-50% năm!”.

Có điều số lượng người môi giới BĐS “chính quy” chỉ bằng con số lẻ so với “cò đất” nghiệp dư và cũng không góp phần làm nóng thị trường địa ốc Đồng Nai bằng lực lượng này. “Chưa bao giờ người môi giới mua bán đất lại nhiều như bây giờ. Từ ông xe ôm, bà bán quán nước, bán quần áo, bán hàng online... cũng trở thành những người môi giới đất đai. Tôi mới treo biển bán một thửa đất thì có hàng chục người liên hệ để xin làm cò với khoản hoa hồng phải trích lại 2%-5% giá trị mảnh đất bán được. Họ còn “thổi” giá nhiều miếng đất lên hàng trăm triệu để ăn chênh lệch” - ông PVH, ngụ huyện Trảng Bom, cho hay.

Giá đất cao gấp 2-3 lần

Tại huyện Trảng Bom, những ngày này xe hơi liên tục ra vào khu vực các xã Sông Trầu, Bàu Cạn, Xã Đồi 61, An Viễn để giao dịch mua bán đất nền. Mỗi lô đất 1.000 m2 khu vực này có giá khoảng 2 tỉ đồng. Sau khi mua đất, chủ đầu tư phân lô rồi bán với giá 300-400 triệu đồng/lô 100 m2. Tại huyện Cẩm Mỹ, giá đất nông nghiệp cũng tăng 30%-60% do có thông tin nơi đây sẽ làm khu công nghiệp.

Sau khi khảo sát, chúng tôi nhận thấy giá đất tại Đồng Nai đang bị đẩy lên khá cao, cao gấp 2-3 lần giá trị thực. Đất nông nghiệp ở TP Biên Hòa giờ lên tới 20-50 tỉ đồng/ha, còn đất nông nghiệp tại các huyện giáp ranh Biên Hòa cũng bị giới đầu cơ đẩy lên 10-15 tỉ đồng/ha. Xã Hóa An và các phường Bửu Hòa, Tân Vạn, Trảng Dài, Tân Phong (TP Biên Hòa) cuối năm 2017 giá đất chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại được rao 15-20 triệu đồng/m2.

Kiên (ngụ phường Tân Phong, một người chuyên đầu cơ đất ở Biên Hòa) khoe vừa bán miếng đất ở phường Trảng Dài với giá 6 tỉ đồng, lời ngay 2 tỉ đồng chỉ trong hơn một tháng. “Tuy nhiên, hiện đất nội ô Biên Hòa giá quá cao, 17-50 triệu đồng/m2 nên giao dịch có phần bị chững lại. Giới đầu tư đang đổ xuống các huyện mua gom đất nông nghiệp diện tích lớn để phân lô, tách thửa rồi bán lại kiếm lời” - Kiên nói.

Coi chừng vỡ mộng

Tìm đến xã Thạnh Phú, huyện Vĩnh Cửu, chúng tôi được một cò đất tên Tuấn cho biết đang có nhiều lô đất đẹp vừa phân lô trên mảnh đất 5.000 m2. Theo chân Tuấn, chúng tôi vào một khu vực toàn cây tràm, rộng bát ngát nhưng vắng vẻ, không có nhà dân. Tại đây đang có vài “cò” dẫn khách đi xem đất. Tuấn đưa ra một tấm bản đồ vẽ tay, giới thiệu khu đất này được phân thành 50 lô, chưa cắm đầy đủ mốc nhưng đã bán hết rồi. “Giờ tôi chỉ bán lại kiếm lời chút ít thôi” - Tuấn nói.

Chúng tôi hỏi về pháp lý miếng đất, Tuấn cho biết: “Mua bán bằng giấy tay, ra văn phòng công chứng hoặc luật sư chứng thực chuyện mua bán nên mới có giá 250 triệu đồng/lô. Lúc đầu giá bán chỉ 180 triệu đồng/lô nhưng đất đang sốt từng ngày nên sau gần hai tháng giờ lên giá đó”.

Tương tự, tại các địa phương Phước Tân, Tam Phước (TP Biên Hòa); Long Tân, Phú Hội (Nhơn Trạch); Lộc An, Bình Sơn, Long An (Long Thành); Giang Điền, An Viễn (Trảng Bom) cũng có nhiều mảnh đất nông nghiệp rộng mênh mông được san bằng, cắm mốc phân nền rồi rao bán bằng giấy tay. “Hai vợ chồng mới cưới, tiền ít nên đi tìm hoài cũng chỉ gặp đất nông nghiệp được phân lô, mua bán bằng giấy tay nên chần chừ mãi không dám mua. Lỡ không được xây nhà hay chính quyền không cho phân lô thì mất toi mấy trăm triệu” - chị Hoàng My, công nhân ở Trảng Bom, nói.

Ngay cả giới đầu cơ mua đi bán lại cũng có không ít người ngậm quả đắng với cơn sốt đất ảo hiện nay. Ông Hạnh, ngụ TP Biên Hòa, cho biết sau gần một năm mua đi bán lại lời được gần 3 tỉ đồng. Ông vay ngân hàng thêm 4 tỉ đồng mua gần 10.000 m2 đất ở xã Sông Thao, huyện Trảng Bom để phân lô rồi bán. Tuy nhiên, gần hai tháng nay phần lớn khách đến xem rồi… lại đi vì giá cao quá, giấy tờ lại không rõ ràng.

Theo các chuyên gia, sở dĩ đất Đồng Nai được giới đầu tư quan tâm vì tỉnh này tiếp giáp TP.HCM, là giao điểm của nhiều tuyến giao thông quan trọng như cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây, Bến Lức-Long Thành, Dầu Giây-Phan Thiết, tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên... Đặc biệt, dự án sân bay quốc tế Long Thành khiến thị trường BĐS Đồng Nai ngày càng nóng.

Lời cảnh báo của chính quyền

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Hoàng Văn Dung, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, cho biết tình hình chuyển nhượng đất trong ba tháng đầu năm 2018 không cao đột biến so với năm 2017. Như TP Biên Hòa việc chuyển nhượng tăng 25%, huyện Vĩnh Cửu tăng khoảng 17%. Điều đặc biệt, khu vực sôi động giao dịch đất như Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom lại giảm 10%-15%. “Tình trạng sang nhượng đất nông nghiệp bằng giấy tay đang xảy ra khá phổ biến, gây bất ổn trong quản lý đất đai” - ông Dung nói.

Ông Trương Văn Phương, Trưởng phòng TN&MT huyện Long Thành, xác nhận giới đầu cơ đang “thổi” giá đất quá cao khiến nhiều người dân bị xoáy vào việc đầu tư, sang nhượng. Thực tế số người thật sự có nhu cầu mua đất để ở không nhiều. “Khu vực được phê duyệt dự án sân bay Long Thành bị cấm chuyển nhượng nhưng hiện nay lại xảy ra tình trạng bán theo kiểu “ủy quyền”, gây khó quản lý đất đai địa phương” - ông Phương nói.

Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai Nguyễn Ngọc Thường cho biết: Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở TN&MT đã thành lập tổ công tác kiểm tra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp. Trong vài ngày tới tổ công tác sẽ tiến hành kiểm tra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp trên toàn tỉnh, trong đó tập trung vào các địa bàn nóng như Nhơn Trạch, Long Thành, TP Biên Hòa, Vĩnh Cửu, Trảng Bom.

“Người dân không nên mua đất nông nghiệp phân lô, bán nền để ở hay đầu tư vì vô hình trung tiếp tay cho việc vi phạm các quy định pháp luật về đất đai, phá vỡ quy hoạch chung của tỉnh. Mua đất nông nghiệp kiểu trên rủi ro rất lớn vì khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, người mua bằng giấy tay sẽ không được nhận bồi thường và các hỗ trợ khác. Nếu có nhu cầu ở, người dân nên chọn các mảnh đất có giấy tờ, hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch sẽ đảm bảo các quyền lợi của mình” - ông Thường khuyến cáo.
 

UBND tỉnh Đồng Nai vừa ban hành quy định mới về tách thửa nhằm siết chặt việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, có hiệu lực từ ngày 1-3-2018. Theo đó, đất nông nghiệp ở các phường, xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa (TP Biên Hòa), các phường thuộc thị xã Long Khánh, các thị trấn thuộc huyện có diện tích tối thiểu khi tách thửa đất là 500 m2. Những xã còn lại, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 1.000 m2.