Tình hình giá cả đất nền đôi khi diễn biến khó lường, nên không thể kỳ vọng sẽ xảy ra “sốt” đất như thời điểm năm 2007

Khi thị trường bất động sản (BĐS) kém sôi động, đất nền trở thành sản phẩm được giới đầu tư chú ý, đặc biệt là đất thuộc các khu vực vành đai TP.HCM, và dĩ nhiên giá cả cũng giảm nhiều so với thời điểm năm 2007. Tuy vậy, vẫn có nhiều ý kiến trái chiều về khả năng thu lãi từ phân khúc này.

Tránh rủi ro về vốn

Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong quý I/2011, thị trường đất nền tại một số khu vực như: quận 2, 7, 8, 9, Nhà Bè, Bình Chánh, Thủ Đức phát triển rất sôi động.

Với hạ tầng giao thông kết nối vào khu vực trung tâm được cải thiện, các quận trên đã cung cấp cho thị trường khoảng 60.000 nền đất thuộc 164 dự án.

Song, giá cả giữa các khu vực này cũng biến động bất thường. Cụ thể, trong khi giá trung bình tại các quận khác tăng từ 2 - 10% thì giá tại quận 5 và huyện Bình Chánh lại giảm 7 - 10% so với quý trước đó.

Một số sàn giao dịch như Đất Xanh, Hưng Hưng Thịnh đều rao bán khá nhiều đất nền không chỉ ở TP.HCM, mà còn có cả các dự án thuộc những vùng ở khá gần thành phố như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Bên cạnh đó, ngay cả nhà phân phối chuyên về sản phẩm nhà phố và nhà riêng lẻ như ACBR trước đây, nay cũng tham gia “sân chơi” này.

Nguyên nhân khiến nhà đầu tư mặn mà với phân khúc này, theo ông Nguyễn Anh Tú, Tổng giám đốc Tổng công ty Kinh doanh Dịch vụ BĐS Đất Xanh (DXS), là do chính sách thắt chặt tiền tệ và lãi suất tăng cao.

Ông Tú phân tích, với 3 tỷ đồng, thay vì mua một căn hộ cao cấp hay biệt thự thì nhà đầu tư có thể mua được gần 10 khu đất nền với giá từ 3 - 5 triệu/m2 ở khu vực vùng ven ngoại thành. Với mức giá này, xem ra Đồng Nai, Long An và Bình Dương có sức hút hơn cả, bởi giá tại quận 7 hay quận 9 đã không còn mềm như trước, ông Tú nói.

Còn ông Nguyễn Du Trường Nguyên, Phó phòng Kinh doanh Tiếp thị Công ty CP Địa ốc Phú Long, chia sẻ, lý do khiến đất vùng ven có sức hút như hiện nay là do quỹ đất ở khu vực trung tâm và cận trung tâm thành phố không còn, hầu hết đã có chủ và để giao dịch thành công, nhà đầu tư phải tốn khá nhiều chi phí. Chính vì thế, họ sẽ chọn sản phẩm có giá hợp lý cũng như có tính thanh khoản cao.

Ngoài ra, phần lớn nguồn vốn đầu tư vào BĐS (khoảng 50%) là vay ngân hàng, trong khi suất đầu tư vào đất nền không cao nên sẽ tránh được rủi ro về vốn.

Hay chỉ là “của để dành”?

Kinh doanh hay đầu tư vào phân khúc đất nền rõ ràng đang có nhiều ưu thế, nhưng một số chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp vẫn tỏ ra e ngại. Việc đầu tư vào phân khúc này chỉ là hình thức “đón sóng” từ những thông tin mở rộng thành phố, khởi động các tuyến vành đai, đường cao tốc, các tuyến metro.

Hơn nữa, đất nền ở vùng ven hút khách cũng như giá tăng là do giá khởi điểm còn khá “mềm”, ông Nguyên nói.

Ông Nguyên phân tích theo quan điểm của nhà đầu tư, nếu so sánh giữa đầu tư vào đất nền với mua biệt thự, căn hộ hay nhà phố, thì đầu tư vào đất nền vẫn có lời hơn, bởi ít tốn chi phí, lại thu lợi nhanh.

Đó là còn chưa tính đến chuyện “phân lô, bán nền”, vì làm vậy chủ đầu tư sẽ ít bị ràng buộc về trách nhiệm hơn so với phát triển các hạng mục khác.

Mặt khác, phân tích thị trường hiện nay sẽ thấy, khách hàng BĐS được phân chia theo tỷ lệ: 25% có nhu cầu thực (mua nhà để ở), 50% đầu tư (có thể mua để bán lại hoặc cho thuê) và 25% còn lại là mạo hiểm (theo dạng “lướt sóng”).

Thế nên, “nếu là nhà đầu tư, tôi sẽ chọn căn hộ, bởi trong trường hợp không bán lại được, tôi vẫn có thể dùng để ở hoặc cho thuê”, ông Nguyên đưa ra giả thuyết.

Thêm vào đó, 1m2 sàn tại TP.HCM hiện nay có giá tối thiểu chỉ khoảng 15 triệu đồng, do đó, nếu có khả năng về tài chính, nhà đầu tư vẫn chọn loại hình căn hộ trong thành phố. Do tình hình giá cả đất nền đôi khi diễn biến khó lường, nên không thể kỳ vọng sẽ xảy ra “sốt” đất như thời điểm năm 2007.

Đồng quan điểm với ông Nguyên, một chủ đầu tư BĐS khác tại TP.HCM cũng cho rằng, những khu đất vùng ven rất khó dùng làm dự án, chỉ phù hợp để phân lô bán nền. Do vậy, chủ đầu tư nào không muốn mạo hiểm thì sẽ chọn hình thức này.

Trên thực tế, nhược điểm của các khu đất vùng ven thành phố là chưa có hạ tầng kết nối dù đã có quy hoạch; tính đồng bộ về hạ tầng sống vẫn chưa cao...

Vậy tại sao nhà đầu tư vẫn mua? Có lẽ do mức giá “dễ chịu” và họ có thể “cắm” để đó. Một thực tế khác, dù có nhiều nghi ngại, nhưng nguồn cung sản phẩm này trong tương lai vẫn không hề sụt giảm.

Cụ thể, Savills Việt Nam dự báo, các quận ngoại thành như: Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn và những khu vực liền kề thành phố sẽ cung cấp một lượng lớn đất nền.