Với gói chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội vừa được ban hành, hàng loạt chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng kinh doanh trên các dự án của mình. Cũng mặt bằng vốn trước đây thuyết phục khách hàng là căn hộ cao cấp, nay chủ đầu tư lại ráo riết xin chuyển mục đích làm nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp. Trào lưu “đại gia” tự nguyện “hạ cấp” thành "bình dân" xuất hiện rầm rộ tại Hà Nội, kéo theo những hệ lụy đã có thể nhìn thấy trước.

Đại gia “khuấy động” dự án nhà thu nhập thấp

Những tên tuổi vang danh với nhiều dự án nghìn tỷ đồng như HUD, Sông Đà … đồng loạt “bắn tiếng” sẽ triển khai nhiều công trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, những doanh nghiệp tư nhân, quen với những bản thiết kế “chung cư cao cấp” cũng vào cuộc giành "miếng bánh" thị phần, với hy vọng nhận được chính sách ưu đãi và thanh khoản được lượng hàng sẽ hình thành trong tương lai khi bối cảnh thị trường chỉ có một màu xám.

Theo UBND TP. Hà Nội, đến thời điểm hiện nay, chính quyền thành phố đã chấp thuận nguyên tắc cho phép ba các dự án được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Tiên phong chuyển hướng đến đối tượng khách hàng mới gồm ba gương mặt không mấy lạ lẫm đối với thị trường bất động sản, gồm Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội (xin chuyển khu nhà ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm); Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà (chuyển đổi mục tiêu sử dụng giai đoạn I khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú sang nhà ở xã hội) và Dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long – Hà Nội của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long.

Ngoài ba dự án nói trên đã được chấp thuận, hiện còn có 12 dự án đã được các chủ đầu tư đăng ký chuyển đổi cơ cấu căn hộ và mô hình nhà thương mại sang nhà xã hội.

Một trong những lý do các chủ đầu tư xin chuyển đổi là hưởng ưu đãi các chính sách khuyến khích hâm nóng thị trường bất động sản, ngoài ra, việc điều chỉnh diện tích các căn hộ về mức hợp lý sẽ hướng tới được số lượng lớn khách hàng bình dân.

Trong khi nhà ở thương mại bước qua giai đoạn phát triển nóng, bán cũng được rất ít sản phẩm, thì ngược lại, nhu cầu về căn hộ bình dân, hợp túi tiền của người lao động lại rất lớn.

Thiết kế lại căn hộ theo kiểu “nhỏ gọn”, cũng đồng nghĩa với việc mật độ dân số tăng, trong khi đó, hạ tầng và các dịch vụ kèm theo có thể phải “gánh”  cho sự tăng trưởng cơ học này mỗi khi dự án được chuyển đổi. Đó cũng là một trong những lo ngại khi phong trào “làm nhà xã hội” rầm rộ xuất hiện như hiện nay. Việc chấp thuận cho chuyển đổi đã có trên thực tế, nhưng giải bài toán các “khu ổ chuột mới” như lo ngại của người dân, thì đó cũng là điều cần phải suy ngẫm.

Không chỉ các DN địa ốc với tiềm lực tài chính chưa thuộc hàng đình đám, kể cả những doanh nghiệp có uy tín với tiếng tăm đầu tư hàng loạt khu đô thị trên cả nước cũng thể hiện thông điệp rõ ràng: làm nhà ở xã hội. Cuối tháng 1/2013, thương vụ giữa Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) đã thể hiện điều đó.

Cao cấp nhanh chóng… hạ cấp

Khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú, trước khi được chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở xã hội, được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giới thiệu là dự án của những căn hộ cao cấp. Nhìn vào mức giá mà doanh nghiệp này “niêm yết”, những công chức bình thường nằm mơ cũng khó có cơ hội sở hữu chỗ “an cư” trong dự án này.

Theo đó, với tổng mức đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng, giá mỗi mét vuông của “khu căn hộ cao cấp” lên đến 28 triệu đồng/m2. “Đó là giá gốc, nếu mua, khách hàng phải cộng thêm tiền chênh cho bên môi giới”, ông Lê Văn, một “cò” bất động sản từng gửi mail tiếp thị căn hộ nói trên đến phóng viên.

Nhưng đến thời bất động sản phải tiếp thị như “mớ rau, con cá”, băng rôn bán căn hộ treo từng cột điện, đèn tín hiệu giao thông, buộc lòng chủ đầu tư phải chuyển hướng. Dù được cấp phép với 35 tầng nổi, diện tích căn hộ từ 86m2 đến 137m2, doanh nghiệp cũng phải hạ mình từ “cao cấp” xuống bình dân, khi được Tp. Hà Nội chấp thuận cho chuyển sang nhà ở xã hội.

Không riêng gì dự án của Sông Đà, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư tâm huyết xây dựng những khu đô thị hiện đại, sang trọng, hiện nay cũng phải cân nhắc “điều tiết” lại ý tưởng ban đầu. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, dù phải bỏ ra hơn 1 triệu USD để thuê đơn vị tư vấn, thiết kế nước ngoài hoàn thiện bản vẽ dự án, nhưng nhìn bối cảnh thị trường hiện nay, việc thực hiện theo các căn hộ theo thiết kế triệu đô sẽ không khả thi.

“Với thiết kế đẳng cấp này, giá mỗi mét vuông tương ứng với 2.000 USD, nhưng với thị trường hiện tại, việc khách hàng “xuống tiền” với mức giá đó sẽ rất khó khả thi”, vị Tổng giám đốc chia sẻ.