Trước nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản, các đại gia địa ốc của Hồng Kông (Trung Quốc) đã chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung bình để “chống bão”.

Phân khúc căn hộ cao cấp tại Hồng Kông - một trong những thị trường đắt đỏ nhất thế giới vẫn tiếp tục gặp khó khăn do chi phí xây dựng tăng cao và đặc biệt là chính sách điều tiết của chính quyền đặc khu kinh tế này.

Để vượt qua khó khăn hiện nay, 2 “anh cả” trong làng bất động sản Hồng Kông là Cheung Kong Holdings và Sun Hung Kai Properties đều chuyển hướng bằng cách nhắm tới đối tượng khách hàng là tầng lớp trung lưu, những người mua nhà lần đầu tiên trong xã hội. Đây chính là các đối tượng khách hàng hoàn toàn “miễn nhiễm” với tác động của các chính sách điều tiết thị trường của chính quyền. Tuy nhiên, việc bán nhà trong thời điểm hiện nay cũng không phải dễ dàng, vì vậy, các đại gia này đã sử dụng nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn như lãi suất thấp, thanh toán linh hoạt và có thể chuyển đến ở ngay.

“Đây là thị trường lớn, đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư bung các dự án mới của mình, miễn là giá cả phải chăng”, chuyên gia phân tích Raymond Liu của Sàn môi giới Bất động sản Macquarie nói và cho biết, đối tượng mua nhà lần đầu chiếm 70% tổng số giao dịch nhà ở Hồng Kông vào năm 2013, tăng mạnh so với con số 53% của năm 2011.

Trong những năm qua, Hồng Kông đã trở thành “miền đất hứa” của các nhà đầu tư bất động sản. Nhiều nhà đầu tư khắp nơi trên thế giới, nhất là từ Trung Quốc đại lục đã đổ về đây, tranh nhau từng khu đất, từng dự án, đẩy giá nhà của thành phố này tăng mạnh 120% trong vòng 5 năm qua. Với giá nhà trung bình năm 2013 tăng 14,9 lần so với tổng thu nhập bình quân của hộ gia đình hàng năm, đã biến Hồng Kông trở thành thành phố “khó sở hữu nhà” nhất trên thế giới, theo kết quả điều tra của Demographia International Housing Affordability.

Thực tế, Hồng Kông chưa bao giờ thiếu nguồn cung nhà ở trong vòng 8 năm trở lại đây, tuy nhiên, cũng giống như thị trường Việt Nam, cung cầu của thị trường này có sự lệch pha lớn. Trong khi nhu cầu lớn của người dân về căn hộ vừa và nhỏ, từ 2 đến 3 phòng ngủ và có mức giá phải chăng, thì nguồn cung lại rất khan hiếm, bởi các nhà đầu tư chỉ chạy đua đầu tư phân khúc căn hộ cao cấp.

Sự tăng giá chóng mặt và mất cân đối của thị trường bất động sản Hồng Kông làm dấy lên mối lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản tại đây có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Chính điều này đã buộc chính quyền Hồng Kong phải vào cuộc và kiểm soát gắt gao hơn bao giờ hết, trong đó có việc đánh thuế 15% với giao dịch của người nước ngoài, hay đánh thuế cao với người mua nhà không sử dụng. Vào thứ Tư tuần trước nữa, Cục trưởng Tài chính Hồng Kông John Tsang tuyên bố, sẽ không nới lỏng công cụ điều tiết cho đến khi thị trường khôi phục lại thế cân bằng.

Chính sách điều tiết của chính quyền khiến các doanh nghiệp bất động sản Hồng Kông gặp khó khăn, thậm chí, ngay cả “ông lớn” Cheung Kong Holdings của tỷ phú giàu nhất châu Á Li Ka-shing cũng chịu sức ép nặng nề, buộc phải chuyển hướng đầu tư, giảm giá sâu để giải phóng hàng tồn.

Trong khi đó, một đại gia khác của làng bất động sản Hồng Kông là Sun Hung Kai Properties đã trở thành đơn vị đi đầu trong việc đáp ứng nguồn cung căn hộ bình dân ở Hồng Kông khi chiếm 45% tổng số dự án nhà ở sở hữu mức giá “dễ chịu” nhất tại đây năm 2013. Hơn thế nữa, tập đoàn này còn đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn với tên gọi “vào ở trước, trả tiền sau”, kéo dài thời gian trả nợ cho người mua nhà lần đầu tiên lên đến 540 ngày.

“Tầng lớp trung lưu Hồng Kong đang mong mỏi chủ đầu tư giảm giá bán và đưa ra nhiều cách thức thanh toán linh hoạt. Hãy nhìn Sun Hung Kai, họ đang làm rất tốt. Tôi hy vọng Cheung Kong và New World Development cũng sẽ đi theo cách làm tương tự trong những dự án sắp tới”, Wong Leung Sing, Giám đốc nghiên cứu ở Centaline Property Agency nói.

Sự khó khăn của thị trường khiến các chủ đầu tư bước vào cuộc cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách hàng. Trong khi Sun Hung Kai Properties đưa ra mức giảm giá 35%, thấp hơn 10% so với mặt bằng giá chung trên cùng tuyến phố, thì đối thủ Cheung Kong cũng áp dụng mức giảm giá 28% đối với một dự án mới vừa ra mắt công chúng vào tháng 2 vừa qua.

Theo ước tính của Hãng cung cấp dịch vụ tài chính toàn cầu UBS, tỷ suất lợi nhuận của 6 tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản lớn ở Hồng Kông sẽ giảm từ 36% trong năm 2012, xuống 20% vào năm 2015 và 14% vào năm 2016. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng không ngừng leo thang hiện nay cũng báo hiệu thời kỳ huy hoàng của các nhà đầu tư bất động sản Hồng Kông đã đi qua.