Chỉ còn một tháng nữa ( tới 1/7) quy định về việc chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh sẽ chính thức có hiệu lực. Quy định này khiến các chủ đầu tư phải ráo riết tìm các ngân hàng bảo hộ nếu không muốn đứng ngoài thị trường.

Trước đó, Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi đã được thông qua quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.

Như vậy, với điều khoản này thì chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc hai trường hợp.

Một là, muốn bán nhà trong tương lai buộc phải có ngân hàng bảo lãnh. Hai là, nếu không được bảo lãnh thì buộc phải xây dựng xong nhà đầu tư mới được tổ chức mở bán chính thức.

Trong trường hợp thứ 2, giá nhà chắc chắn sẽ bị đội lên cao do các kênh huy động vốn của chủ đầu tư chắc chắn sẽ có lãi suất cao hơn so với huy động vốn của người dân.

Thời điểm Luật có hiệu lực sắp đến gần, hiện nay các chủ đầu tư đang ráo riết tìm các ngân hàng bảo lãnh số phận các dự án. Như Tập đoàn Novaland đã vừa được ngân hàng VPBank bảo lãnh cho hàng loạt các dự án đang triển khai của mình, gồm4 dự án ở TP HCM là The Sun Avenue (quận 2), The Tresor (quận 4), River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6).

Theo đó VPBank cam kết hoàn trả số tiền đã thanh toán và các khoản tiền khác nếu chủ đầu tư chậm trễ bàn giao. Phía Novaland thì cho rằng việc có ngân hàng bảo lãnh sẽ giúp lòng tin của khách hàng với dự án được nâng lên, quyền lợi người mua nhà được đảm bảo tối đa.

Ngoài ra, rất nhiều dự án khác đang gấp rút tìm bảo lãnh, tuy nhiên việc tìm kiếm này không hề dễ dàng với các chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính, quen kiểu "tay không bắt giặc”. Với quy định này, chắc chắn sẽ có một cuộc thanh lọc lớn đối với các chủ đầu tư yếu kém.

Thực tế trên thị trường, tín hiệu ngân hàng bảo lãnh cho các dự án chưa được hé lộ nhiều do ngân hàng không mặn mà với việc làm đầy trách nhiệm, nhiều rủi ro này.

Trao đổi với PV về vấn đề chủ đầu tư dự án phải có ngân hàng bảo lãnh, ông Nguyễn Mạnh Hà,Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng đây là một trong những ưu điểm của Luật giúp người mua nhà tránh rủi ro, tránh bị lừa đảo, từ đó bảo vệ quyền lợi tối đa người mua nhà

Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở quy định, khi chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lại phải đáp ứng điều kiện về quy trình.

Đối với nhà ở liền kề phải hoàn thành hạ tầng theo tiến độ cam kết. Đối với chung cư, nhà ở hỗn hợp chủ đầu tư phải hoàn thành xong phần móng mới được huy động vốn, trước đó chủ đầu tư phải báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước nhà ở của địa phương về kế hoạch bán. Sau 15 ngày cơ quan này sẽ trả lời chủ đầu tư đã đủ điều kiện để bán chưa.

Đặc biệt, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư nếu không có bảo lãnh thì không thể bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành, thì ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiềnmà các khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư. Như vậy, ngưởi được lợi nhất trong quy định này đó là người mua nhà.

Quy định tích cực nhưng Luật sư Trần Thái Bình - Công ty luật LNT & Partners nhận định sẽ rất ít ngân hàng mặn mà với việc bảo lãnh cho các dự án bất động sản.

Theo Luật sư Bình, thị trường bất động sản có xu hướng tăng trưởng nóng, tuy nhiên còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có năng lực của các nhà đầu tư.

"Việc ngân hàng bảo lãnh với một chi phí do chủ đầu tư trả, sau đó ngân hàg phải cam kết trả lại tiền cho người mua nhà, ôm hết lấy rủi ro…thì rất ít ngân hàng dám bảo lãnh trừ khi đó là đối tác lâu năm với năng lực tài chính và làm dự án đã có tiếng”, ông Bình nói.

Với băn khoăn đó, ông Bình đề xuất nên sửa quy định này thành khi chủ đầu tư không đảm bảo được tiến độ thì ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho một chủ đầu tư khác có đủ năng lực về tài chính, kĩ thuật... Như vậy, ngân hàng sẽ hào hứnghơn với việc bảo lãnh này.

Ngoài ra, theo giới chuyên gia thì việc quy định ngân hàng bảo lãnh sẽ làm mất thêm một khoản chi phí nhất định gọi là chi phí bảo lãnh mà chủ đầu tư dự án sẽ phải trả cho phía ngân hàng. Như vậy, chi phí này sẽ được cộng vào giá bán khiến giá có thể tăng lên khi ngày 1/7 tới Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực.