Với mặt bằng giá đã giảm xuống rất nhiều, trị giá mỗi căn hộ vẫn khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá mới vẫn chưa thực sự hấp dẫn được người mua bởi trị giá căn hộ vẫn còn khá lớn. Bên cạnh đó, những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự vẫn đang kỳ vọng thời gian tới giá nhà có thể tiếp tục còn giảm nữa...

Sụt giảm, tồn kho, thua lỗ… đó là những vấn nạn của thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, thị trường BĐS đang tồn tại một nghịch lý là thị trường khủng hoảng, giảm giá, ế ẩm, nhưng đại đa số người dân chưa có nhà ở vẫn không thể mua được bởi giá nhà đang quá cao so với khả năng chi trả của họ. Làm thế nào để người dân có thể mua được nhà ở? Đây là nhu cầu thiết thực của người dân, và cũng là mục tiêu được Chính phủ, các bộ, ngành liên quan quyết liệt tìm biện pháp tháo gỡ.

Bài 1: Thiếu nguồn cung nhà giá rẻ

Ngay từ đầu năm 2013, thị trường BĐS Hà Nội đã bắt đầu rục rịch với một số dự án nhà có mức giá vừa phải được chào bán. Thị trường đang bắt đầu hình thành mặt bằng giá mới trên dưới 15 triệu đồng/m2. Đây có thể coi là mặt bằng giá của phân khúc nhà chung cư hiện nay. Các chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS khẳng định những dự án có giá hợp lý vẫn có giao dịch vì đáp ứng được khả năng chi trả của đại đa số người dân. Tuy nhiên, số lượng các dự án này vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay. Các dự án với mức giá trên 10 triệu đồng/m2 như dự án Đại Thanh của Xí nghiệp Đầu tư xây dựng số 1 Lai Châu đã làm nóng thị trường những tháng cuối năm 2012, đến thời điểm này vẫn chưa xuất hiện nhiều.

Đầu tư cho căn hộ giá rẻ còn quá ít

Sau một thời gian dài thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng bởi cung không gặp cầu, thì những tháng cuối năm 2012, dự án Đại Thanh do Xí nghiệp Đầu tư xây dựng số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư đã làm thị trường được hâm nóng chút ít bởi mức giá của chủ đầu tư đưa ra trên dưới 14 triệu đồng/m2. Thậm chí một số căn hộ có diện tích nhỏ còn được chủ đầu tư chào bán ở mức giá 10 triệu đồng/m2. Ngay sau Tết Nguyên đán Quý Tỵ 2013, chủ đầu tư này lại tiếp tục chào bán ra 200 căn hộ diện tích nhỏ với mức giá 10 triệu đồng/m2.

Sau thời gian đua nhau giảm giá nhưng vẫn tồn kho lượng hàng khá lớn, áp lực của chủ đầu tư ngày càng tăng, trong khi đó người mua nhà vẫn chờ đợi. Một mặt bằng mới về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang dần được thiết lập, xoay quanh khoảng 15 triệu đồng/m2. Theo khảo sát của PV Báo CAND sau đợt nghỉ Tết Nguyên đán 2013, hàng loạt dự án đang được chào bán với giá khá mềm. Đất Xanh Miền Bắc vừa công bố chính sách bán hàng đợt 2 dự án Phúc Thịnh Tower do Công ty CP Hải Phát làm chủ đầu tư tại khu đô thị mới Tân Tây Đô, Hoài Đức. Dự án này có tổng số khoảng 400 căn, giá bán từ 13-14 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) khoảng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, trong đợt mở bán lần 2 chiết khấu cho khách hàng 2%. Trong khi đó, chung cư Rainbow Linh Đàm có giá từ 16,5 triệu đồng/m2. Viglacera Land cũng chuẩn bị tung ra thị trường sản phẩm biệt thự và liền kề dự án đô thị mới Đặng Xá II với giá từ 18,6 triệu đồng/m2 (đã có VAT).

Hiện khu vực quận Hà Đông nguồn cung căn hộ đang rất dồi dào như: EZ Property vừa chính thức mở bán các căn hộ dự án Hattoco với giá 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án Unimax Hà Đông là 13,5 triệu đồng/m2, dự án Xuân Mai Tower nhà bàn giao thô có giá khoảng 14 triệu đồng/m2. Dự án Sails Tower đang đi vào hoàn thiện, giá từ 16,5 triệu đồng/m2….

Với mặt bằng giá đã giảm xuống rất nhiều, trị giá mỗi căn hộ vẫn khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá mới dù thấp hơn so với trước kia tuy nhiên vẫn chưa thực sự hấp dẫn được người mua bởi trị giá căn hộ vẫn còn khá lớn. Bên cạnh đó, những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự vẫn đang kỳ vọng thời gian tới giá nhà có thể tiếp tục còn giảm nữa, đồng thời những dự án giờ mới bắt đầu khởi công chưa tạo được niềm tin cho khách hàng. Trong khi đó chưa xuất hiện thêm những dự án gây sốt như dự án Đại Thanh với mức giá khoảng 400-500 triệu đồng/căn với diện tích vừa phải.


Ông Phạm Thành Hưng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn BĐS Thế kỷ (Cengroup) nhìn nhận, thị trường BĐS 2013 vẫn chưa hết khó khăn và để giải phóng được hàng tồn là quá khó. Nguyên nhân theo ông Hưng là hiện những người có nhu cầu mua nhà hiện nay là đại đa số người dân có thu nhập trung bình mua nhà để ở. Trong khi đó, phân khúc nhà bình dân lại quá ít. Nhiều dự án giá cả vừa phải nhưng diện tích lớn dẫn đến tổng giá trị căn hộ lớn, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Để huy động được hơn 1 tỷ đồng tiền mặt mua nhà với những người có thu nhập trung bình hiện nay là điều không đơn giản, trong khi đó những dự án có mức giá khoảng 500-700 triệu đồng thì tìm đỏ mắt.

Giá nhà giảm mạnh, mua vẫn khó

Ở thời điểm này, thị trường nhà chung cư nguồn cung rất dồi dào. Hàng loạt dự án liên tục mở bán với mức giá mới đã thấp hơn rất nhiều so với mức giá trước đây. Tuy nhiên, với những người có nhu cầu ở thực, mà tài chính có hạn đi mua nhà mới thấy hết sự gian nan của việc đi mua nhà.

Có số tiền khoảng 900 triệu đồng, vợ chồng anh Nguyễn Văn Chiến đang thuê nhà tại khu vực Nhật Tân (Hà Nội) đang cố gắng mua nhà để đáp ứng được điều kiện sống cho 2 vợ chồng, 2 đứa con. Với khả năng tài chính của mình, vợ chồng anh chị tính mua một căn chung cư khoảng 50m2. Tuy nhiên, 2 tháng nay dù đã tìm hiểu rất nhiều dự án anh chị vẫn chưa thể mua được nhà với khoản tiền đang có trong tay. Vì là nhu cầu ở đã cấp bách nên anh chị muốn mua căn hộ có thể ở được ngay nhưng tìm vẫn chưa được.

Theo anh Chiến, với những dạng căn hộ có thể ở được ngay thì giá không xuống nhiều lắm. Một căn hộ chừng 50-60m2, nếu ở được ngay mà không quá xa khu vực trung tâm Hà Nội thì vẫn phải có khoảng 1,5 tỷ đồng mới mua được. Còn những dự án đang chào bán với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2 thì lại quá xa trung tâm, không thuận tiện cho việc đi làm của cả 2 vợ chồng tại khu vực Tây Hồ.

Cũng như vợ chồng anh Chiến, vợ chồng chị Lanh cũng đang có nhu cầu rất bức thiết về nhà ở. Sau gần chục năm làm việc tại Hà Nội, vợ chồng chị Lanh cũng tiết kiệm được số tiền khoảng 1 tỷ đồng. Làm việc tại khu vực quận Hai Bà Trưng nên vợ chồng chị thuê nhà tại ngõ Gốc Đề, phố Minh Khai. Mỗi tháng tiền thuê nhà, tiền điện, tiền nước đã hết 4 triệu đồng, cộng thêm chi phí thuê người giúp việc để trông con nhỏ, tổng cộng mỗi tháng hết khoảng 7 triệu đồng. Chi phí quá lớn, anh chị quyết định đã đến lúc mua nhà để vừa tiết kiệm được tiền thuê nhà, lại có chỗ ở ổn định, rộng rãi. Song, vợ chồng chị cũng đã tìm kiếm suốt hai tháng nay vẫn chưa thể tìm được một căn hộ vừa tầm tiền mà có thể ở ngay được.

“Với tầm tiền khoảng 1 tỷ đồng có thể mua được khoảng hơn 30m2 đất nhưng phải ra các khu vực ngoại thành không tiện đi làm. Mua chung cư là phương án cũng đã được tính tới nhưng mua nhà có thể ở ngay thì không đủ tiền. Nếu mua ở các dự án bình dân đang chào bán thì giờ mới khởi công, không biết bao giờ mới được nhận nhà. Có thể là 2, 3 năm hoặc có thể còn lâu hơn nữa bởi bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án khởi công đã lâu mà vẫn đang triển khai rất ì ạch. Cũng có nhiều dự án giá cả có thể chấp nhận được khoảng 16 triệu đồng/m2 như ở khu vực quận Hà Đông, nhưng diện tích lại quá lớn khiến tổng giá trị căn hộ cũng vượt quá khả năng tài chính. Thôi thì cứ chờ đợi thêm thời gian nữa rồi tính tiếp”, chị Lanh chia sẻ.

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland cho biết, bối cảnh thị trường BĐS hiện nay đang là thời điểm lý tưởng để những người chưa có nhà ở tìm được nơi an cư. Khoảng 3 tháng trở lại đây, rất nhiều khách hàng quan tâm đến các căn hộ ở phân khúc bình dân. Đa phần đều là những người trẻ và có mức thu nhập trung bình. Tuy vậy tiêu chí mua nhà cũng đặt ra nhiều thách thức.

Cũng theo ông Diễn, mặc dù thị trường BĐS đã giảm mạnh trong 2 năm trở lại đây, nhưng đất nền tại các khu vực gần trung tâm vẫn rất đắt, trong khi nhà chung cư có thể ở ngay lại khá giữ giá. Hiện, nhiều chủ đầu tư đều có chính sách điều chỉnh giảm giá, khuyến mại tương đương khoảng 18-32% so với giá ban đầu nhưng số lượng dự án có căn hộ nhỏ, mức giá vừa phải rất ít. Chỉ có một số cá nhân, nhà đầu tư bị sức ép tài chính hoặc lý do cá nhân bán dưới mức giá trung bình của thị trường, đó cũng là điều bình thường và không đại diện cho mặt bằng chung của thị trường. Vì thế, dù giá BĐS đã giảm, nhiều khách hàng vẫn than khó, do không thể mua được nhà.

Nghịch lý thị trường bất động sản

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước đang tồn kho hơn 40.000 căn hộ. Tuy vậy, con số này không phản ánh đúng thực tế số lượng căn hộ tồn kho hiện nay theo thừa nhận của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tại cuộc họp Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường BĐS ngày 22/2/2013. Nghịch lý lớn nhất là tồn kho lớn nhưng người dân lại đang khát nhà ở. Bên cạnh đó, theo thống kê của Công ty Cung cấp dịch vụ BĐS Savills Hà Nội, chỉ có 6% số căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội có giá dưới 1 tỷ đồng, số căn hộ có giá trên 1 tỷ đồng chiếm tới 94%. Sang năm 2013, khi mặt bằng căn hộ tiếp tục giảm, tỷ trọng căn hộ loại 1 tỷ đồng trở xuống cũng chỉ chiếm tối đa là 10% tổng cung của thị trường. Với những con số thống kê này thì cơ hội có nhà ở của những người có thu nhập trung bình, thấp cũng chưa cao bởi nguồn cung căn hộ giá rẻ vẫn còn rất eo hẹp.