Khi tổng dư nợ bất động sản (BĐS) được đoán định cao hơn rất nhiều mức 5% theo báo cáo của NHNN, lượng hàng tồn BĐS dự báo phải mất 7 năm mới thanh toán xong, doanh nghiệp (DN) BĐS đứng trên bờ vực phá sản hàng loạt… câu hỏi cứu thị trường BĐS để từ đó cứu hệ thống ngân hàng, DN lại tiếp tục được đặt ra. ĐTTC đã có cuộc trao đổi với GS. Đặng Hùng Võ xoay quanh vấn đề này.

Khó cứu do kém minh bạch

* Trong phiên thảo luận về báo cáo kinh tế-xã hội năm 2012 tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 16-10, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng, dư nợ ngân hàng khoảng 2 triệu tỷ đồng, BĐS chiếm 1 triệu tỷ đồng, tức 50%, cao gấp nhiều lần con số 11% trước đây hay 5% hiện nay của NHNN. Không giải quyết được vấn đề này không thể giải phóng nợ ngân hàng?

Một người bị bệnh do quá béo. Về nguyên tắc chúng ta phải giảm béo trước rồi mới chữa bệnh. Thị trường BĐS hiện nay đang ở trong trường hợp tương tự. Lúc này chúng ta phải để cho thị trường “xì hết hơi”, tức nguồn cơn của bệnh tật được giải quyết, cơ thể mới khỏe mạnh. Theo đó, hãy để cho thị trường tiếp tục rơi giá, cho đến khi đường cung gặp đường cầu, lúc đó chúng ta mới có thể có một thị trường phát triển lành mạnh.

- GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Thực tế từ trước đến nay chúng ta chưa có con số chính xác về vấn đề này vì bản thân thị trường không minh bạch. Cần nói rằng, nếu chỉ tính BĐS là thị trường nhà ở, con số cho vay đầu tư các dự án nhà ở chỉ 10%.

Tuy nhiên, nếu tính thị trường là toàn bộ những BĐS đưa vào kinh doanh, tôi nghĩ con số Chủ tịch Quốc hội đưa ra hoàn toàn có cơ sở. Đó là chưa tính số tài sản thế chấp bằng BĐS. Trong số này có một phần là tiền của Nhà nước, từ các DN nhà nước đầu tư đúng ngành có, trái ngành có; từ các NHTMCP mà Nhà nước nắm phần lớn vốn.

Tuy nhiên, số vốn lớn nhất “mắc kẹt” ở thị trường BĐS là tiền của dân thông qua các hợp đồng góp vốn, thậm chí ở phía Bắc con số này lên tới 70%. Chưa có số liệu nào thống kê về lượng tiền này, nhưng chắc chắn là sẽ rất lớn. Thí dụ tính theo tỷ lệ 70/30, số tiền này lên tới 5 triệu tỷ đồng.

Vậy cứu hay không cứu thị trường BĐS? Vốn đọng ở thị trường BĐS không phải của 1 năm, mà của rất nhiều năm. Muốn cứu được thị trường phải có rất nhiều tiền vì lượng vốn tồn trong nó quá lớn.

Trong khi đó tổng GDP chúng ta đã biết. Và cứu xong sẽ được cái gì? Sẽ được cái chúng ta không mong muốn. Mặc dù ai cũng nghĩ bước vào thị trường BĐS là rất lợi nhưng tổng thể không ai mong muốn một thị trường tích tụ đầy bong bóng.


* Ông đã nói nên để cho thị trường rơi, nhưng rơi như thế nào?

- Để thị trường rơi như thế nào, có thể phát triển lành mạnh mà không trở thành mối nguy của nền kinh tế là vấn đề cần bàn. Chúng ta đã thả nổi nó, để nó sốt giá nhiều lần, tích tụ bong bóng và không hề có công cụ để giám sát tăng trưởng nóng của nó. Vì vậy hiện nay chúng ta gánh chịu hậu quả là điều dễ hiểu.

Theo tôi, đây là lúc chúng ta phải đưa ra những chính sách rất rành mạch về việc tái cấu trúc thị trường BĐS. Nhà nước hiện đã có chủ trương tái cấu trúc nền kinh tế, bước 1 tái cấu trúc thị trường tiền tệ, trong đó có tái cấu trúc các ngân hàng thương mại, tái cấu trúc để giải quyết nợ xấu…

Nhưng nợ xấu của thị trường tài chính tiền tệ lại gắn liền và đọng nhiều nhất ở thị trường BĐS. Tái cấu trúc không chỉ nói bước 1 là chỉ riêng tài chính, mà phải gắn nó với BĐS. Phải có số liệu đích xác nợ xấu nằm ở đâu, công trình, dự án, DN nào, không thể mù mờ, mới giải quyết nợ xấu một cách hiệu quả.

Tái cấu trúc: người nghèo có quyền có nhà ở

* Để “phá băng” thị trường BĐS, cùng lúc phải giải quyết 2 vấn đề: khơi thông nguồn cầu và giải tỏa hàng tồn. Nhưng cả 2 vấn đề này dường như đang bế tắc?

- Hiện nay thị trường đang bế tắc bởi vì cung và cầu không gặp nhau. Cầu lớn nhưng không hướng vào lượng hàng đang tồn kho. Hàng tồn kho được hình thành trong giai đoạn sốt giá, chi phí huy động vốn và quản lý cao, vật liệu xây dựng giá cao, công nghệ xây dựng không được quan tâm… khiến giá thành cao. Nhà đầu tư nói giảm 50% là hết cỡ nhưng người tiêu dùng cho rằng chưa đủ.

Cung và cầu không gặp nhau sẽ không bao giờ chúng ta có thể giải quyết được. Nhiều nhà đầu tư tại Hà Nội đã giảm đến 50% rồi đứng đấy, không giảm hơn vì lượng vốn đọng trong hàng tồn kho hiện nay 70% do người dân góp vốn, nhà đầu tư chỉ phải chống chọi với 30% từ vốn tín dụng, hoặc nguồn vốn khác. Điều này cho thấy việc giải quyết hàng tồn kho không dễ.

* Theo ông, việc tái cấu trúc thị trường BĐS nên bắt đầu từ đâu?

- Đầu tiên là bản thân các phân khúc của thị trường phải có sự sắp đặt lại, để thị trường tự làm hay quan hệ cung cầu của thị trường điều tiết. Trước đây người dân phát sốt vì phân khúc cao cấp, nay chuyển sang khu vực cấp thấp.

Như vậy, các phân khúc thị trường đã tự phân định lại, tự cấu trúc theo các mối quan hệ cung cầu. Vấn đề là đưa ra giải pháp, lộ trình để hỗ trợ giải quyết hàng tồn kho, với mục tiêu hàng tồn này sẽ đáp ứng một mức nào đó nguồn cầu hiện nay.

Cụ thể, về những chính sách hỗ trợ của Nhà nước thông qua kênh tín dụng cần tập trung cho những người mua nhà có nhu cầu thực, có thu nhập thấp. Về lượng hàng tồn kho, tùy vào từng dự án các cơ quan quản lý tư vấn cho chủ đầu tư cách thức. Thí dụ chia nhỏ căn hộ xuống 25m2 cũng là một cách.

* Nhưng nhiều ý kiến cho rằng điều này vi phạm Luật Nhà ở, và hơn thế nữa là tạo ra những khu ổ chuột cho đô thị?

- Luật Nhà ở, chúng ta có thể trình Chính phủ để sửa đổi bổ sung. Quan trọng hơn, chúng ta không nên sợ, cứ làm rồi đến một lúc nào đó người dân có thu nhập cao hơn sẽ xử lý việc đó. Khi có tích lũy cao hơn, người mua nhà sẽ bán phần nhỏ, mua chỗ khác giá cao hơn, rộng hơn. Đó là quy luật phát triển. Người nghèo cũng có quyền mua nhà ở. Điều này cũng thể hiện trong tinh thần của Luật Nhà ở.

Nên chấm dứt tư duy “làng xã”

* Liên quan đến những khó khăn của DN, Chính phủ đã có Nghị quyết 13 trong đó hỗ trợ DN về vấn đề tiền sử dụng đất. Điều này liệu có tác động lớn đến DN?

Tại sao cứ phải ưu tiên những căn hộ diện tích lớn trong khi sức mua của người dân không thể chạm tới. Người nghèo thu nhập chỉ đủ cho không gian ở 25-30m2, chúng ta phải có những căn hộ đáp ứng nhu cầu ấy. Đến lúc có thu nhập cao hơn, người ta có thể tiếp cận căn hộ 50-60m2, lúc đó tự thị trường sẽ có những biện pháp thu xếp. Tất nhiên vấn đề tỷ lệ của các căn hộ diện tích 25-30m2 là bao nhiêu, nằm xen lẫn trong không gian ở chung hay nằm độc lập, quản lý ra sao... chúng ta phải tính toán.

- Theo tôi hiệu quả sẽ không cao như mong đợi vì tiền sử dụng đất nợ chỉ là 1 vế, không phải tất cả. Đó cũng là cách thức để giảm áp lực về vốn cho DN nhưng không phải là liều thuốc để tăng sức đáng kể cho DN. Chính sách này chỉ mang tác động hỗ trợ thêm để DN “dễ thở” hơn nhưng là giải pháp tài chính để giúp DN thoát khỏi tình cảnh đọng vốn, hàng tồn kho thì chưa phải.

* Nghĩa là DN vẫn gặp khó và tái cấu trúc các DN còn khó hơn?

- Trong tình cảnh khó khăn, mỗi DN phải có cách điều chỉnh của mình, tự tái cơ cấu. Tuy nhiên, sau khi thị trường BĐS đã tự tái cấu trúc bằng việc tự phân định lại, sẽ tiến đến việc tái cấu trúc DN. Phải sàng lọc lại bằng cơ chế mua bán và sáp nhập để giải quyết những DN yếu kém, các dự án yếu kém, để có được hệ thống DN mạnh khỏe.

Hiện nay, DN nhà nước không mạnh DN ngoài nhà nước cũng không mạnh, ai vào thị trường cũng được, miễn là có quen biết. Chúng ta phải dẹp bỏ tư duy “làng xã” này. Thị trường là nơi không chấp nhận những mối quan hệ, DN phải công khai, minh bạch, sòng phẳng. Sau đó là vấn đề hiện đại hóa về quản lý, cung cấp thêm tư duy về kinh doanh.

* Mới đây, một dự án đã khiến nhiều người “sốc” khi tung các căn hộ chỉ 10 triệu đồng/m2 ra thị trường?

- Mức giá 10 triệu đồng/m2 hiện nay ở Hà Nội có thể chấp nhận, thậm chí được coi là thấp, nhưng chúng ta cần phấn đấu đưa giá xuống 4-5 triệu đồng/m2 và lấy đó làm một định hướng. Cấu trúc thị trường sẽ có rất nhiều phân khúc rẻ, trung bình và cao cấp.

Vấn đề tỷ lệ là bao nhiêu, nguồn cung của thị trường phải là đáp ứng cho thị trường chứ không phải cho đầu cơ. Mức giá hiện nay 10 triệu đồng/m2 rất hợp lý nên cần tạo điều kiện để phát triển phân khúc này. Sau đó, nếu có điều kiện để giảm giá thêm sẽ làm tiếp.

* Xin cảm ơn ông.

DiaOcOnline.vn - Theo ĐTTC