Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã có trên 42.000 căn nhà còn đang tồn kho, trong đó có 26.444 căn hộ và 15.788 căn nhà thấp tầng. Riêng ở Hà Nội có 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn; nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề) tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn; nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn kho khoảng 175.000 m2… Việc cứu thị trường bất động sản (BĐS) như thế nào cho hiệu quả là một bài toán khó hiện vẫn đang cần tìm lời giải.

Bài học nào từ thế giới ?

Cuộc đại khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn cầu khởi nguồn từ Mỹ năm 2008 đã đưa ra mẫu số chung cho phần lớn các nước chịu tác động mà Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ, đó là “bong bóng” BĐS. Nhiều quốc gia đã phải giải bài toán “cứu” BĐS, mặc cho “bong bóng” này “nổ tung”.

Tại Mỹ, giá nhà đất trong tháng 2 năm nay đã đạt mức tăng cao nhất trong vòng 7 năm qua và là tháng thứ 12 liên tiếp tăng giá. Điều đó cho thấy sự phục hồi ổn định của thị trường BĐS tại quốc gia này. Hai “đại gia” BĐS lớn nhất nước Mỹ là "Fannie Mae" và "Freddie Mac" đã được “cứu”. Đây là kết quả của các chính sách nới lỏng tiền tệ và duy trì lãi suất thấp ở mức gần 0% trong thời gian dài, nay đã phát huy tác dụng. Ban đầu, chính sách này đã gặp phải những phản ứng dữ dội từ phe bảo thủ và những chuyên gia kinh tế lỗi lạc.

Theo các nhà phân tích, thị trường BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong chỉ số GDP của Mỹ. Khi thị trường này phục hồi sẽ kéo theo các lĩnh vực khác trong nền kinh tế phát triển. Bởi khi người dân mua nhà, họ cũng sẽ cần sắm sửa nội thất và đồ gia dụng… khiến hiệu ứng phục hồi lan tỏa đến nhiều ngành kinh tế khác. Thậm chí có chuyên gia Mỹ đã sớm lo ngại rằng nếu thị trường BĐS phục hồi quá nhanh sẽ khiến cung lại có thể không đủ cho cầu.

Tại Cộng hòa Síp, nhằm phục hồi thị trường BĐS, ngay từ tháng 5-2009, thuế chuyển nhượng BĐS ở quốc gia này từ 3% - 8% đã bị xoá bỏ. Đối với người nước ngoài mua nhà với giá từ 300.000 ơ-rô trở lên (khoảng 387.000 USD) sẽ được phép xin cấp quyền cư trú dài hạn. Nếu người mua đến đảo Síp hai năm một lần sau khi mua nhà, họ sẽ được cấp quyền công dân và đương nhiên trở thành công dân của EU. Chính sách trên đã thu hút rất nhiều người nước ngoài, nhất là người Nga và người Trung Quốc đến đây.

Tại Trung Quốc, ngành BĐS đã chiếm tới 14% GDP trong tháng 3-2013. Giá nhà đất ở hơn 100 thành phố lớn của nước này cũng đã tăng thêm 3,9% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng thêm 1,06% so với một tháng trước đó. Nếu chỉ tính riêng 10 thành phố lớn nhất Trung Quốc thì chỉ số BĐS đã tăng hơn 6%/năm. Giải thích cho hiện tượng “nóng” lên của BĐS tại nước này, các chuyên gia cho rằng đó là do Chính phủ Trung Quốc đã ban hành các văn bản thuế nhằm hạ nhiệt thị trường để tránh nguy cơ “vỡ bong bóng” có hiệu lực vào 31-3 vừa qua.

Hệ lụy từ “tồn kho”

Tại Việt Nam, hiện nay cả nước có khoảng 3.174 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, với 74.523 ha đất, công suất thiết kế là 373.466.553 m2 sàn nhà ở và cần số vốn đầu tư ước tính khoảng 2.965.000 tỷ đồng. Trong đó, Hà Nội hiện có 370 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị đã giao chủ đầu tư, với 17.765 ha đất, công suất thiết kế 82.450.000 m2 sàn nhà ở, tương đương khoảng 530.000 căn hộ, cần số vốn đầu tư ước tính khoảng 904.000 tỷ đồng. Chỉ riêng đất nội thành Hà Nội, hiện có khoảng 10.000 ha, khu vực đô thị có 733.000 hộ, với số dân gần 3 triệu người. Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, Thành phố cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m2 nhà ở, trong khi đó diện tích tại các dự án giao chủ đầu tư đã lên tới 80 triệu m2.

Với khối lượng đầu tư lớn như vậy trong khi khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án không đủ nguồn lực triển khai, dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng mà thiếu tiền xây nhà. Việc có hay không “giải cứu” thị trường BĐS hiện vẫn còn đang tranh cãi trong dư luận và ngay cả trong các nhà hoạch định chính sách. Nhiều chuyên gia tài chính cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đang trong thế “tiến thoái lưỡng nan”. Bởi lẽ, nếu không giải cứu thị trường BĐS, thì hệ thống ngân hàng sẽ bị đổ vỡ và thất nghiệp sẽ gia tăng. Ngược lại, nếu cứu thị trường BĐS, thì nguy cơ lạm phát cao sẽ quay trở lại và việc xóa đói giảm nghèo sẽ lại khó đạt mục tiêu và chỉ mang tiếng là cứu người giàu.

Tuy nhiên, ngày 15-4-2013, Chính phủ đã bắt đầu chính thức triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cứu thị trường BĐS. Dù vẫn còn những ý kiến rất khác nhau xung quanh gói hỗ trợ này, nhưng sự kỳ vọng có thể vực dậy thị trường BĐS vẫn thể hiện rõ nét.

Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước đề xuất cho vay với lãi suất 6% cho các đối tượng thu nhập thấp đang được các nhà quản lý kỳ vọng tạo cơ hội cho các đối tượng thu nhập thấp với những ưu đãi đặc biệt để người nghèo, cán bộ công chức, viên chức, công nhân khu công nghiệp, những người khó khăn… có thể tiếp cận nhà ở (mua hoặc thuê) theo phân khúc thị trường nhằm tháo gỡ “kho” BĐS hiện đang làm “bội thực” nguồn cung.

Chia nhỏ cầu vẫn nhỏ

Ngân hàng Nhà nước đã quyết định rót 30.000 tỷ đồng qua ngân hàng thương mại với mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực BĐS là phù hợp với khả năng của Nhà nước và cân đối tài chính với các ngành nghề khác. Việc phân khúc thị trường và gói hỗ trợ đã định hướng tập trung vào người dân mua nhà hơn là doanh nghiệp, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà và cũng là giúp doanh nghiệp tồn tại. Các ngành nghề khác nhờ đó cũng sẽ được hưởng lợi.

Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích cho rằng, 30.000 tỷ đồng là một số tiền không nhỏ nhưng nếu để rót vào thị trường BĐS, thì không thấm vào đâu so với lượng hàng tồn kho đang bị ứ đọng khoảng gần 200.000 tỷ đồng. Theo tính toán của giới chuyên gia, 30.000 tỷ đồng (tương đương với 1,5 tỷ USD) nhằm tháo gỡ “kho” tồn dư BĐS của cả nước, nhưng chỉ tính riêng Hà Nội đã cần tới 45 tỷ USD để hoàn thiện những dự án dang dở. Chưa kể đến Thành phố Hồ Chí Minh lượng tồn kho cũng không nhỏ. Hàng chục nghìn căn hộ với giá trị lên đến hàng chục tỷ USD. Điều này cho thấy, 30.000 tỷ chỉ là con số quá nhỏ bé để có thể vực dậy thị trường BĐS.

Lập luận khác của giới chuyên gia cũng đáng được quan tâm, đó là lượng cầu trong nhóm dân cư mà Nhà nước hướng tới lại không lớn so với tổng cung (kể cả đang triển khai và tồn đọng), ngay cả khi có sự hỗ trợ của Nhà nước và chính sách ưu đãi của ngân hàng. Bởi vì sự tồn đọng trong “kho” BĐS phần lớn lại là của các “đại gia” thuộc các ngân hàng, công ty, tổng công ty, tập đoàn kinh tế, bao gồm cả Nhà nước, ngoài nhà nước nhưng kinh doanh trái ngành và có sự liên kết với nhau. Vì thế, 30.000 tỷ đồng khó có thể cứu và vực dậy các “đại gia” nhà đất của nước ta nếu như họ không chấp nhận lỗ.

Tuy vậy, nhiều ý kiến cho rằng, lời khẳng định của người đứng đầu Ngân hàng nhà nước - Thống đốc Nguyễn Văn Bình: “Đây không phải là câu chuyện cứu hay không cứu nữa, mà là sự hỗ trợ để bình ổn thị trường BĐS. Và khi thị trường này được bình ổn sẽ có tác dụng lan tỏa tới toàn nền kinh tế” là hợp lý trong tình hình hiện nay.

Một vài kiến nghị

Từ kinh nghiệm nước ngoài, từ thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam và để 30.000 tỷ đồng “cứu” BĐS có hiệu quả chúng ta có thể và cần phải quan tâm đến một số giải pháp sau:

Một là, cần giảm thuế hơn nữa đối với các giao dịch BĐS, vì đây là giải pháp kích thích cả cung lẫn cầu tạo điều kiện cho người bán và người mua đều được hưởng lợi từ chính sách của Nhà nước. Bởi nếu nhìn vào thực tiễn, trước đây khi còn “sốt giá”, 30.000 tỷ đồng có thể chỉ mua được vài trăm căn nhà thì nay với giá hàng “tồn kho” cùng với việc giảm thuế của Nhà nước thì 30.000 tỷ đồng có thể mua được vài ngàn căn hộ. Như vậy, thị trường BĐS mới có cơ hội ấm dần lên.

Hai là, cần đánh thuế “lưu kho” đối với các sản phẩm BĐS. Đây là giải pháp “tình thế” để tạo áp lực cho giá cả trở về với giá thực của nó. Chúng ta đều biết, chỉ trong vòng 10 năm (2000 - 2010) giá nhà đất đã tăng gấp 10 lần trong khi thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam chỉ tăng có 4 lần. Vì thế, nhóm các “đại gia” nhà đất đã thu lời “siêu ngạch” trước đó, nhờ “thổi giá” lên, thì nay họ phải trả lại sự công bằng cho xã hội thông qua việc “thua lỗ” là hợp lý.

Mặt khác, theo báo cáo mới nhất của Ủy ban Kinh tế Quốc hội thì giá nhà ở trung bình ở Việt Nam hiện đã cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hằng năm của người lao động. Trong khi ở các nước EU chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Xin-ga-po là 5,2 lần. Giá nhà ở Việt Nam cao đến mức, các chuyên gia Quản lý BĐS khu vực châu Á Thái Bình Dương cũng cảm thấy “sững sờ”. Vì thế, việc thoát khỏi “giá ảo” trở về với "giá thật" là rất cần thiết trong tình hình hiện nay.

Ba là, khuyến khích và mở rộng ưu đãi đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào BĐS ở Việt Nam. Từ khi Nhà nước ta có chủ trương cho người nước ngoài được mua nhà đất cho đến nay mới chỉ có gần 300 trường hợp cá nhân người nước ngoài (kể cả Việt kiều) mua nhà tại Việt Nam được đăng ký và chấp thuận chính thức từ các cơ quan quản lý. Hiện vẫn còn nhiều trường hợp khó khăn do chưa có đủ văn bản hướng dẫn thi hành. Đây cũng là nguồn cầu cần được quan tâm khai thác.

Bốn là, Nhà nước cần quản lý đất đai không chỉ thông qua chiến lược, quy hoạch, kế hoạch mà còn bằng việc quản lý giá cơ bản (phần cứng) bằng các hội đồng định giá và bằng phương thức đấu thầu, gần giống như quản lý thị trường vàng hiện nay và cơ chế này sẽ được nới lỏng dần khi thị trường tương đối ổn định trở lại.

Như vậy, với những giải pháp nêu trên, cùng những chủ trương mà Chính phủ đã ban hành, chúng ta hy vọng gói giải cứu BĐS 30.000 tỷ đồng có thể tạo bước đột phá cho lĩnh vực BĐS đang gặp khó khăn hiện nay.