Còn 10 ngày nữa Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực (10/12), với quy định cưỡng chế tài sản chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc cưỡng chế khó khả thi và giống như thả gà ra đuổi.

Quy định chơi vơi?

Không phải chờ đến khi Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 10/12 tới, trước đó, Luật Nhà ở (2014) quy định rất rõ chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Điều 108 và 109 Luật Nhà ở cũng nêu rõ, nếu chủ đầu tư chây ì không trả, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế với chủ đầu tư. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chây ì không chịu bàn giao phí bảo trì diễn ra nhiều năm gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 200 tòa chung cư, nhưng chưa đến 20% bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho Ban quản trị. Điển hình nhất là việc Ban quản trị tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã làm đơn lên Thủ tướng kêu cứu về tình trạng chủ đầu tư nợ 160 tỷ đồng tiền phí bảo trì (bao gồm cả tiền lãi và gốc). Dù nhiều lần UBND quận Nam Từ Liêm yêu cầu Cty TNHH MTV Keangnam Vina (Chủ đầu tư tòa Keangnam) phải khớp nối và hoàn trả phí bảo trì nhưng (chủ đầu tư) tìm đủ lý do trì hoãn.

Khi phóng viên liên lạc với bà Vũ Minh Thảo, đại diện truyền thông Cty TNHH MTV Keangnam Vina cho biết: “Đến giờ chúng tôi chưa có thông tin gì về khoản tiền phí bảo trì sẽ trả lại cho cư dân. Phía công ty con tại Việt Nam cũng đề xuất trả phí bảo trì trong tháng 12 nhưng công ty mẹ chưa có phản hồi gì”.

Trước lo ngại của cư dân tại nhiều tòa nhà nếu chủ đầu tư phá sản, bỏ trốn sẽ truy tìm và cưỡng chế tài sản thế nào, đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - đơn vị soạn thảo nghị định cho rằng: Luật Nhà ở liên kết với nhiều luật khác, nếu chủ đầu tư bỏ trốn sẽ xử lý theo Luật hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm, còn nếu họ phá sản sẽ giải quyết theo Luật phá sản...

Vị này cho biết thêm, sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể quy định từng trường hợp cưỡng chế chủ đầu tư. Vấn đề chung cư ở Việt Nam cũng giống như Nhật, Hàn Quốc (có hàng trăm năm nay) vẫn phát sinh nhiều việc có cả cái chung, cái riêng. Vì vậy, khó tránh khỏi mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.

Không khả thi

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích, nhà nước phải có biện pháp để chủ đầu tư nợ phí bảo trì mà không cần cưỡng chế. Về nguyên tắc, cưỡng chế cần thiết khi chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả. Tuy nhiên không khả thi bởi nhiều vấn đề khách quan như: Chủ đầu tư mất tích, phá sản...

Vấn đề ở đây đặt ra không phải là làm thế nào cưỡng chế thành công mà làm sao khỏi phải cưỡng chế. “Chúng ta phải làm chặt ngay từ đầu. Ví dụ như phí bảo trì nên quy định phải trích phí bảo trì lúc mua bán, ký hợp đồng và ai là người nắm giữ cái đó, chứ không phải chủ đầu tư. Bây giờ thả gà ra đuổi thì không đuổi được. Quy định phí bảo trì phải cụ thể, như thời điểm nào sẽ nộp phí, khi nộp ai giữ và quản lý ra sao để tránh phải truy tìm về sau”, ông Ánh nói.

Luật sư Bùi Sinh Quyền - Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ phân tích, Luật Nhà ở vẫn quy định, chủ đầu tư được thu tiền phí bảo trì ngay khi cư dân đóng tiền mua bán căn hộ. Và phải đến khi tòa nhà có Ban quản trị mới bàn giao lại.

“Trong trường hợp nhà chung cư ít hộ ở, chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ số tiền này. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì lấy gì cưỡng chế chủ đầu tư”, luật sư Quyền nói.

Ngoài ra, theo luật sư Quyền, quy định cưỡng chế phí bảo trì trong nghị định còn nhiều kẽ hở để chủ đầu tư lách luật. Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư đang nợ ngân hàng, về nguyên tắc, ngân hàng vẫn có quyền xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản (bất kể tài khoản nào, miễn là thuộc về doanh nghiệp).

Khi đó, dù cho quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, ngân hàng có quyền không thi hành. Bởi vì đó là tài sản ngân hàng đang nắm giữ, có quyền thu hồi hợp lệ và đã xử lý thu nợ rồi thì không có trách nhiệm hoàn trả.

Nghị định 99 quy định, biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản (đã lập theo quy định hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư) sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.

Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế.

Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh.