Sau một thời gian đóng băng do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu thì tới quý 2/2009, thị trường bất động sản Việt Nam đã “nóng” một cách bất thường nhưng bước sang quý 3/2009 bỗng chững lại và giảm nhiệt rõ rệt. Do tác dụng của gói kích cầu và chính sự điều tiết của thị trường nên “bong bóng bất động sản” đã không xảy ra. Nhưng thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là khu vực Hà Nội sắp tới sẽ như thế nào dưới tác động của các chính sách kinh tế, quản lý thị trường… mà Chính phủ đang thực hiện cộng với sự phục hồi trở lại của nền kinh tế? Đó là câu hỏi nhiều người quan tâm.

Thị trường bất động sản vốn là một thị trường mang tính tổng hợp cao, nếu nó phát triển không ổn định và bền vững tất nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới các thị trường như thị trường tài chính, chứng khoán, lao động… đồng thời liên quan tới các vấn đề về bảo đảm an sinh xã hội, điều kiện sống, sinh hoạt của người dân, cảnh quan kiến trúc đô thị, điểm dân cư nông thôn… Tuy thị trường bất động sản Việt Nam mới được hình thành nhưng nó đã có những đóng góp đáng kể vào nền kinh tế nước ta thể hiện qua các dự án về nhà ở, các khu du lịch, resort, khu công nghiệp… đã hoàn thành với tổng lượng tiền giao dịch trong ngoài, nước không nhỏ.

Sự đỏng đảnh của thị trường BĐS

Phải nói rằng nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không chỉ cần có chỗ ở nữa mà còn đòi hỏi diện tích rộng rãi hơn, cảnh quan thoáng đẹp hơn… Đó chính là điều kiện tốt để thị trường bất động sản phát triển. Thêm vào đó sự hội nhập của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới ngày càng sâu rộng cũng làm tăng thêm sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam và không ít các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang đưa ra những ý tưởng mới vào kinh doanh bất động sản ở đây. Bất động sản là một thị trường đầy tiềm năng nhưng sự vận động của nó trong những năm gần đây lại rất “đỏng đảnh”, khó nắm bắt. Điều này được các nhà quản lý, chuyên gia kinh tế nhìn nhận theo nhiều hướng khác nhau.

Theo một số chuyên gia về bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường bất động sản giảm sút, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào Việt Nam; thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống.

Hệ thống cơ chế chính sách chúng ta để quản lý thị trường bất động sản đã có nhưng vẫn còn nhiều bất cập, nhiều điểm mang tính chất ràng buộc gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân. Đầu tư vào bất động sản còn mang tính chất phong trào và theo tin đồn, nhận định về thị trường bất động sản hầu hết phụ thuộc vào cảm tính do thiếu những thông tin về thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước đưa ra. Vấn đề “cung – cầu” hàng hoá bất động sản đang trong tình trạng mất cân đối, “cung” thiếu so với “cầu”. Điều này dẫn tới trong một thời gian dài, giá cả bất động sản, nhất là đối với giá nhà ở luôn đứng ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, đôi khi dẫn tới các cơn sốt của thị trường, gây bất lợi, thiệt thòi cho người có nhu cầu thực sự về bất động sản để sử dụng.

Như vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, hầu hết các quan điểm đều cho rằng về phía Nhà nước cần hoàn thiện, bổ sung các văn bản pháp lý hoặc ban hành mới chính sách về quản lý thị trường bất động sản sao cho sát với thực tế hơn, thể chế hóa các bộ luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS… đồng thời tạo ra cơ chế chính sách để tạo cho doanh nghiệp bất động sản hướng tới các đối tượng như người có thu nhập trung bình và thấp; Đào tạo chuyên nghiệp cho các doanh nghiệp làm bất động sản; Cải cách các thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản; tăng nguồn “cung” để thoả mãn “cầu” của thị trường. Một vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản là vốn nên rất cần những chính sách phù hợp của Chính phủ tùy từng thời kỳ phát triển kinh tế. Ví dụ như gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường bất động sản vừa được công bố mới đây.

Giá nhà đất chung cư liệu có tăng?

Vậy thị trường bất động sản Hà Nội từ nay đến cuối năm và thời gian tiếp theo sẽ chuyển động theo hướng nào? Liệu đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều từ dương sang âm thể hiện qua sự chững lại của các giao dịch về nhà đất với giá cả đã giảm nhẹ đi từ một tháng trước. Thị trường văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê vẫn đang gặp khó khăn. Giá các văn phòng hạng A, B đều giảm từ 5,6-7,7%, còn giá chào thuê căn hộ dịch vụ trên toàn thị trường đều giảm đến 12% so với trước đó.

Nhìn chung chỉ số giá nhà đất ở các khu vực phía Tây Hà Nội vẫn ở mức giá vừa xác lập tại thời điểm nóng và sự tăng hay giảm giá hiện không đáng kể. Sự “đóng băng” của thị trường bất động sản như năm trước chắc hẳn khó xảy ra bởi nhiều lý do. Một trong những lý do quan trọng là kinh tế thế giới đã tăng trưởng và sẽ đạt từ 1,4-1,5% trong năm 2009, kinh tế Mỹ đã có xu hướng phục hồi tất cả điều đó sẽ tác động không nhỏ tới nền kinh tế Việt Nam. Do đó dự đoán tăng GDP 6 tháng cuối năm của Việt Nam sẽ tăng trên 5% (6 tháng đầu năm tăng 3,9%) sẽ thành hiện thực. Mặt khác gói kích cầu lần một kết thúc vào ngày 31/12/2009 vẫn đang có tác dụng đến toàn bộ nền kinh tế trong đó có thị trường bất động sản. Các biện pháp thu hẹp gói kích cầu và hạn chế tăng tín dụng quá nhanh tuy làm tăng lãi suất lên nhưng lạm phát vẫ̀n trong vòng kiểm soát của Chính phủ. Bên cạnh đó, Chính phủ sẽ tăng cường công tác quản lý trên cơ sở bổ sung và hoàn chỉnh các văn bản pháp luật đã có hiệu lực như luật đất đai, thí điểm cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà, thực hiện gói đầu tư về nhà ở xã hội... Riêng Hà Nội hiện đã có 24 công ty và liên danh đã đăng ký thực hiện 25 dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng để các văn bản pháp luật đi vào thực tế cũng cần phải có thêm thời gian, như việc giao dich nhà đất bắt buộc phải qua sàn giao dịch đạt chuẩn cũng đang là một thách thức. Hơn nữa những tác động của chính sách không phù hợp có khi hiệu quả lại ngược với mong muốn. Việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với việc mua bán bất động sản theo phương án thu thuế 2% của giá bán cũng như các quy định thủ tục về việc cấp giấy nhà đất mới được ban hành nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể trước mắt có thể sẽ làm nguội các giao dịch bất động sản. Có thể nói, thời điểm này vẫn là cơ hội để phát triển thị trường bất động sản, nếu phát triển tốt sẽ là kênh thu hút đầu tư lớn trên thế giới. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay cần tiếp tục có sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của Chính phủ như về thuế, cải cách thủ tục hành chính, chính sách lãi suất cho vay...

Như vậy, thị trường bất động sản Hà Nội từ nay đến cuối năm vẫn ở giai đoạn xác lập giá cả như hiện nay, phân khúc thị trường nhà giá rẻ có thể sôi động vào dịp cuối năm 2009 và đầu năm 2010 nếu như giải tỏa được các vướng mắc về thủ tục hành chính, cơ chế tài chính khi tham gia dự án của các DN cũng như nhu cầu về vốn, đồng thời phân khúc nhà chung cư ở các địa điểm thuận lợi như dọc đường Lê Văn Lương, QL32… dành cho những người có thu nhập khá có thể “ấm” lên.

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới