Tại TP.HCM, gần đây liên tục nổ ra các “cuộc chiến” giữa ban quản trị chung cư với chủ đầu tư, giữa cư dân với chủ đầu tư, giữa cư dân với ban quản lý...

Trong tất cả các “cuộc chiến” này, phần thiệt hại bao giờ cũng thuộc về cư dân.

Cư dân... lơ lửng quyền lợi

“Nóng bỏng” nhất phải kể đến chung cư tái định cư Phú Thọ (P.15, Q.11). Xung đột giữa Ban quản lý (BQL) là Công ty dịch vụ công ích Q.11 với Ban quản trị (BQT) hiện vẫn chưa có hồi kết, dù Sở Xây dựng đã đứng ra họp bàn giải quyết. Thậm chí, vấn đề này còn được phản ánh trực tiếp nhiều lần với Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hoàng Quân tại các cuộc tiếp xúc cử tri.

Anh muốn làm thì phải chứng minh năng lực của anh ở một công trình tương tự Phó chủ tịch UBND Q.11 Nguyễn Hoàng Thái

Theo phản ánh của đại diện BQT, Công ty dịch vụ công ích Q.11 đã độc quyền quản lý chung cư nhưng dịch vụ kém chất lượng, thu phí nhiều mà lại báo lỗ, không sửa chữa trang thiết bị gây nguy cơ tiềm ẩn cho an toàn tính mạng của người dân.

Bà Huỳnh Tuyết Hồng, thành viên BQT, bức xúc: “Nhiều người không đồng ý cho Công ty dịch vụ công ích Q.11 tiếp tục quản lý nữa vì quản lý không tốt, như việc làm vệ sinh, họ muốn lau thì lau, không lau thì thôi. Chúng tôi cùng với cư dân đã tìm được doanh nghiệp quản lý chung cư, cam kết giữ nguyên mức thu phí nhưng sẽ vận hành tốt hơn cho cư dân, nhưng quận lại không chấp nhận”. Trong khi đó, Phó chủ tịch UBND Q.11 Nguyễn Hoàng Thái cho rằng do chung cư Phú Thọ thuộc diện tái định cư nên nhà nước đứng ra quản lý. Việc quận không đồng ý giao “trọn gói” cho BQT “vì anh muốn làm thì phải chứng minh năng lực của anh ở một công trình tương tự”.

Chung cư tái định cư An Lộc (P.An Phú, Q.2) cũng lâm vào tình thế tương tự. Hậu quả là nhiều quyền lợi của cư dân như tổ chức hội nghị, nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh, an ninh trật tự... cứ “treo” lơ lửng. Chị Nhi, một cư dân ở đây, cho biết: “Gia đình tôi về ở hơn 1 năm nay mà không hề thấy họp hành gì cho cư dân nêu lên nguyện vọng. Chúng tôi muốn tăng phí quản lý để đảm bảo vấn đề vệ sinh, an ninh trật tự tốt hơn cũng không biết đề nghị với ai”. Giám đốc Xí nghiệp quản lý nhà và chợ (thuộc Công ty dịch vụ công ích Q.2 - đơn vị đang quản lý) Phan Chí Chung thừa nhận có sự xung đột giữa BQL và BQT dẫn đến phát sinh nhiều bất cập.

Tại chung cư 4S Riverside Garden (Q.Thủ Đức) mặc dù đã bàn giao căn hộ từ năm 2009, nhưng 285 hộ dân đến nay vẫn chưa thể an cư cũng do “cuộc chiến” giữa BQT và BQL (thuộc chủ đầu tư là Công ty Thành Trường Lộc) chưa có hồi kết. Theo phản ánh của các cư dân tại đây, tháng 11.2010, cư dân chung cư đã tổ chức hội nghị bầu BQT nhiệm kỳ 2011 - 2014. Đến tháng 5.2011, UBND Q.Thủ Đức có quyết định công nhận kết quả này. Tuy nhiên, từ đó đến nay, BQT và chủ đầu tư luôn ở thế đối đầu. Trong khi chủ đầu tư không chịu bàn giao quyền vận hành cho BQT, thì BQT cũng liên tục đi kiện, tố cáo chủ đầu tư khắp nơi. Hậu quả là đến nay sổ hồng vẫn chưa làm được.

Nhiều người không đồng ý cho Công ty dịch vụ công ích Q.11 tiếp tục quản lý nữa vì quản lý không tốt, như việc làm vệ sinh, họ muốn lau thì lau, không lau thì thôi Bà Huỳnh Tuyết Hồng, thành viên BQT - chung cư Phú Thọ

Tranh chấp 2% phí bảo trì

Tại chung cư Ehome 2 (Q.9) của Công ty Nam Long thì xảy ra tình trạng chủ đầu tư và BQT giành quyền quản lý 2% phí bảo trì chung cư. Cứ như vậy, cư dân chịu thiệt hại nặng nề khi số tiền trên không thể lấy ra để dùng cho việc sửa chữa các hư hỏng phát sinh. “Chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao hết cho BQT. Thang máy, thiết bị phòng cháy chữa cháy đã hết hạn bảo hành khoảng 2 tháng nay nhưng không ký được đơn vị bảo hành. Hiện một công ty của chủ đầu tư lập ra vẫn đang lo tất cả các phần quản lý nhưng người dân không quản lý được chất lượng dịch vụ của họ”, Phó BQT chung cư Ehome 2 Trương Quốc Hoàng nói. Tại chung cư V-Star (Q.7) trong số 5 thành viên BQT, có 4 thành viên đã bán nhà đi nơi khác ở. Điều này khiến các hoạt động của chung cư này gần như tê liệt, làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân...

“Không thông thì đành chịu”

Mô hình chung cư đã hiện diện ở TP.HCM từ trước năm 1975, nhưng theo tìm hiểu của PV Thanh Niên, TP đến nay vẫn chưa có quy chế quản lý cụ thể mà chỉ áp dụng theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước. Quy chế của Bộ Xây dựng giao quyền quản lý cho BQT nhưng không phân biệt chung cư tái định cư hay chung cư thương mại, nhà ở xã hội... Điều này tạo ra những xung đột.

Theo ông Phan Chí Chung, hạ tầng chung cư là cả một hệ thống với điện, nước, thang máy, vệ sinh, an ninh trật tự... nên việc quản lý không hề dễ dàng. Trong khi đó, nhiều người tham gia BQT lại không có chuyên môn cần thiết. “Có những BQT bầu ra cho có chứ thật sự không đi vào hoạt động. Khi triển khai một việc gì đó mà BQT không thông, thì BQL cũng đành chịu. Rốt cuộc chính cư dân là những người chịu thiệt vì những mâu thuẫn quản lý kéo dài”, ông Chung nêu lên một thực tế tồn tại.

Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng) Bùi Văn Hiếu cũng thừa nhận những xung đột hiện nay có 5 nhóm đối tượng liên quan là: cư dân, BQT, chủ đầu tư, công ty quản lý vận hành và chính quyền địa phương, nhưng vẫn chưa có quy chế hướng dẫn giải quyết cụ thể.
 

Năm 2014 sẽ ban hành quy chế quản lý cụ thể

Trả lời PV Thanh Niên, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín cho biết đã chỉ đạo Sở Xây dựng rà soát để đưa ra giải pháp khắc phục theo hướng cần phân biệt rõ đặc thù chung cư tái định cư, chung cư thương mại, nhà ở xã hội để làm sao việc quản lý thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho cư dân. Theo Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn, TP hiện có trên 1.000 chung cư, Sở cũng đã nhận diện được những bất cập còn tồn tại, và đang nghiên cứu ban hành thêm quy chế hoạt động của BQT, BQL nhằm giải tỏa vướng mắc. Dự kiến năm 2014 sẽ chính thức ban hành chính thức quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.

Lâu nay, theo Quyết định 08 của Bộ Xây dựng, trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để cư dân bầu BQT. Khi BQT được thành lập sẽ lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn (kể cả doanh nghiệp trực thuộc chủ đầu tư) để quản lý vận hành nhà chung cư.
 

Loay hoay với 2% phí bảo trì

Thời gian gần đây, rất nhiều chủ đầu tư chung cư tại TP.HCM không bàn giao số tiền phí bảo trì cho BQT mà đã làm đơn đề nghị Sở Xây dựng trực tiếp quản lý và thực hiện.

Dự thảo lần 4 về luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án: Thứ nhất, 2% phí bảo trì được gửi vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại theo hình thức không kỳ hạn do BQT và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư làm đồng chủ tài khoản. Thứ hai: giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập một tài khoản riêng để quản lý.