Tại thị trường Hà Nội đang xuất hiện cuộc cạnh tranh giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Câu hỏi đặt ra tại cùng một ví trí, với mức giá bán ngang nhau, liệu nhà ở xã hội vốn nhiều rào cản có thể dễ dàng cạnh tranh với nhà ở thương mại hay không.

Ngay tại quận Hà Đông, dự án nhà ở xã hội mặt đường Trần Phú sẽ được chủ đầu tư bán với mức giá dự kiến 14,9 triệu đồng/m2. Kế đó, dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm cũng được chủ đầu tư công bố mức giá bán 12 triệu đồng/m2. Mặc dù những dự án này đã được tổ chức khởi công, động thổ nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa đủ pháp lý.

Để có thể mua được nhà ở xã hội tại những dự án này, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ.... Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất kiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.

Nắm bắt được những hạn chế của nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã tìm cách cạnh tranh theo cách xin điều chỉnh diện tích căn hộ, hạ giá thành, hỗ trợ lãi suất vay. Ngoài ra, kèm theo đó là rất nhiều cam kết để thu hút được dòng vốn từ phía khách hàng mua nhà.

Điển hình, dự án chung cư Văn Phú - Victoria (Hà Đông) do công ty CP Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư. Để hút được lượng cầu có khả năng thanh toán,  chủ đầu tư đã xin điều chỉnh một phần căn hộ thuộc tổ hợp dự án chung cư Văn Phú – Victoria từ diện tích lớn xuống diện tích trung bình 55-70- 85m2. Theo đó, mức giá bán cũng được đưa ra mức khá hợp lý chỉ từ 14,5 – 15,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn hộ. Trong đợt mở bán cuối cùng, công ty CP Đầu tư Văn Phú-Invest sẽ tung ra thị trường 200 căn hộ.

Tổ hợp dự án chung cư The Văn Phú - Victoria đang được xây dựng gồm 3 tòa tháp cao 39 tầng với diện tích đất 15.045 m2, diện tích sàn 209.877m2. Theo cam kết chủ đầu tư sẽ hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 5/2014. Hiện dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện. Chủ đầu tư cũng đưa ra cam kết về tiến độ dự án, theo đó nếu chậm bàn giao nhà, chủ đầu tư sẽ chịu mức phạt tới 20% giá trị hợp đồng. Thêm vào đó, để hỗ trợ khách hàng mua nhà dự án chung cư Văn Phú - Victoria, ngân hàng Vietcombank cam kết cho vay 70% giá trị hợp đồng với lãi suất 8%/năm và chỉ cần thế chấp bằng chính Hợp đồng mua bán căn hộ.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, nếu đặt lên bàn cân sẽ thấy, các doanh nghiệp bất động sản có mức giá bán nhà thương mại trên 15 triệu/m2 sẽ không được hưởng bất cứ ưu đãi nào từ chương trình hỗ trợ thị trường bất động sản. Người mua không được vay với lãi suất hỗ trợ 6%/ năm, không được hưởng giảm thuế GTGT xuống 5%. Thuế thu nhập của doanh nghiệp vẫn phải chịu 25%, chứ không được áp mức 10% như đối với nhà ở xã hội.

Các doanh nghiệp này sẽ phải tự bơi để giải phóng hàng tồn kho. Và nhân lúc nhà ở xã hội còn đang chờ thủ tục chưa thể ra hàng thì giảm giá sát với giá nhà ở xã hội để bán cũng là một giải pháp. Thêm vào đó, mặc dù tại Hà Nội có rất nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sang nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại đã có sẵn những lợi thế nhất định.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Ủy viên Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: “Nhà ở thương mại có những ưu thế hơn hẳn nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội tuy giá thành rẻ, diện tích nhỏ nhưng lại có quy định ràng buộc kể cả nộp tiền đủ 100% cũng không được mua bán, giao dịch trong vòng 5 năm thì dù rẻ người ta cũng không dám mua. Trong khi nhà ở thương mại dù người ta mua đắt nhưng nhu cầu, định vị trong xã hội phù hợp thì vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng”.

Theo thống kế mới nhất, Hà Nội hiện còn khoảng 5.000 căn hộ và TP.HCM có 14.000 căn hộ tồn kho. Theo thông tin từ thị trường, trong khoảng 2 tuần gần đây, phân khúc căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng đã có xu hướng tăng lượng giao dịch, nhất là tại những dự án có mức giá khoảng dưới 20 triệu đồng/m2 và diện tích hợp lý .