Vụ việc tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng là một vụ việc kéo dài với hàng loạt sai phạm của Công ty xây lắp và Công ty Sao Mai trong quá trình quản lý, vận hành cụm nhà chung cư. Những hành vi này đã xâm phạm quyền - lợi ích hợp pháp và gây nhiều bức xúc cho các cư dân tại cụm nhà chung cư.

Trở lại với vụ việc của cư dân tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, trước thực trạng quỹ bảo trì của cụm nhà chung cư đang bị âm, công tác bảo trì các hạng mục trong toà nhà gặp rất nhiều khó khăn do không có chi phí, gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống và sự an toàn của các cư dân thì một trong những vấn đề khiến các cư dân tại cụm chung cư 229 Phố Vọng vô cùng bức xúc đó là vấn đề trách nhiệm của Công ty cổ phần Đầu tư xây lắp và phát triển nhà (Công ty xây lắp) và Công ty TNHH MTV Đầu tư thương mại và du lịch Sao Mai (Công ty Sao Mai) liên quan đến kinh phí bảo trì cụm nhà chung cư.

Liên quan đến vấn đề này, PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với Luật sư Mai Bích Ngân - Luật sư Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội để làm rõ các khía cạnh pháp lý.

PV: Xin Luật sư cho biết pháp luật quy định như thế nào về trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư của chủ đầu tư tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng?

Luật sư Mai Bích Ngân: Căn cứ theo các quy định của pháp luật, từ quy định tại Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 cho tới quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, đối chiếu với nội dung vụ việc tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng có thể thấy: Việc đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng là trách nhiệm của chủ đầu tư – tức trách nhiệm của Công ty xây lắp và Công ty Sao Mai và việc đóng kinh phí bảo trì phải được thực hiện cụ thể như sau:

- Đối với căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

- Đối với những Hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết trước ngày 01/07/2006 mà chủ đầu tư chưa thu 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này.

- Đối với các Hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết sau ngày 01/07/2006 thì chủ đầu tư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì đối với các phần diện tích này theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 và khoản 4 Điều 108 Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật nhà ở năm 2014.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý thêm rằng, kinh phí bảo trì phải được gửi vào tài khoản mở tại ngân hàng thương mại để quản lý theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 và khoản 1 Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, trong vụ việc tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng, chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm pháp luật khi không thực hiện việc đóng kinh phí bảo trì cụm nhà chung cư theo đúng quy định, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các cư dân cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng.

PV: Thưa Luật sư, sau khi Ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại kinh phí bảo trì này cho Ban quản trị quản lý hay không?

Luật sư Mai Bích Ngân: Căn cứ vào các quy định xuyên suốt của pháp luật, từ quy định tại khoản 1 Điều 20 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng: “…Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban quản trị được bầu ra…” cho tới quy định tại điểm b khoản 2 Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng: “…Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại Điểm a Khoản này để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật…”, có thể thấy, sau khi Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng được thành lập từ tháng 12/2016 thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại tài khoản quản lý kinh phí bảo trì cụm nhà chung cư cho Ban quản trị quản lý.





Thế nhưng, theo thông tin do các cư dân tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng cung cấp thì từ khi bàn giao nhà chung cư cho khách hàng tới nay, chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành lập tài khoản, đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư và cũng chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị theo đúng quy định pháp luật.

Hành vi này của Công ty xây lắp và Công ty Sao Mai là vi phạm xuyên suốt các quy định pháp luật từ Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005, khoản 1 Điều 20 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng cho tới quy định tại Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng.

Trong trường hợp này, Ban quản trị cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng có quyền yêu cầu UBND TP Hà Nội thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 109 Luật nhà ở năm 2014: “…Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ”. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định tại Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở năm 2014.

Vụ việc tại cụm nhà chung cư 229 Phố Vọng là một vụ việc kéo dài với hàng loạt sai phạm của Công ty xây lắp và Công ty Sao Mai trong quá trình quản lý, vận hành cụm nhà chung cư nói chung và sai phạm trong việc đóng kinh phí bảo trì cụm nhà chung cư nói riêng. Những hành vi này đã xâm phạm quyền - lợi ích hợp pháp và gây nhiều bức xúc cho các cư dân tại cụm nhà chung cư. Các cơ quan chức năng cần quyết liệt vào cuộc để chấm dứt những sai phạm của hai đơn vị nêu trên cũng như bảo đảm sự an toàn tính mạng, sức khỏe, tài sản của hàng nghìn con người đang sinh sống tại cụm nhà chung cư này.