PGS.TS Trần Kim Chung - phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương - cho rằng nhà giá thấp là “cú đấm” cần thiết trong tình hình hiện nay để giải quyết nhà ở cho những người thu nhập chưa cao.

Ông Chung nói:

- Bức tranh về nhà ở những năm gần đây so với 10 năm trở về trước khởi sắc hơn nhiều. Tuy nhiên, phân khúc rất tiềm năng là phân khúc nhà ở giá thấp (không phải nhà ở xã hội) chưa được quan tâm đúng mức, trong khi nhà ở xã hội dù được nhiều cơ chế ưu đãi vẫn có giá bán tương đương nhà thương mại giá thấp.

* Dân cần nhà, nhưng nhà vẫn đắt so với thu nhập của người nghèo. Theo ông, Nhà nước cần dồn lực vào đâu để hỗ trợ?

- Nhà ở xã hội rất ưu việt, nhân văn nhưng rõ ràng ở gần đô thị thì không còn quỹ đất, ở xa lại không có hạ tầng. Địa phương nào cũng kêu khó, không thể đủ sức đầu tư làm hạ tầng cho dự án.

Trong 10 năm trở lại đây tôi luôn trăn trở nghiên cứu vấn đề này. Thử nhẩm tính mỗi năm có khoảng 1 triệu bạn trẻ về Hà Nội và TP.HCM học đại học, cao đẳng... Cứ cuốn chiếu mỗi năm có một lứa ra trường sẽ xuất hiện hàng chục đến cả trăm nghìn nhu cầu về nhà ở.

Đây là nhu cầu có thật, nhu cầu có khả năng thanh toán. Muốn giải quyết được nhu cầu này, theo tôi, chúng ta phải chuyển qua mảng khuyết lớn là nhà ở giá thấp.

Nhà giá thấp tức nhà ở thương mại nhưng có giá thành (trên mỗi mét vuông) ở mức vừa phải. Nhà ở giá thấp là đáp án để giải bài toán đó.

Ví dụ, nếu có một dự án ở khoảng cách vừa phải, không quá xa trung tâm Hà Nội (bán kính 10-15km), hạ tầng tốt, có giá thành dao động khoảng 18-25 triệu đồng/m2 (giá sát thị trường hiện nay), diện tích từ 35-50m2, tôi đảm bảo bán chạy như tôm tươi, bởi tổng giá trị căn hộ chỉ dao động từ hơn 600 triệu đến trên 1 tỉ đồng.

* Ý ông là rất nhiều người hiện đang cần mua các căn hộ có giá thị trường nhưng diện tích không lớn lắm?

- Đúng. Hiện nay nhiều bạn trẻ hoặc gia đình trẻ có vài trăm triệu đồng tích lũy nhưng giấc mơ nhà còn rất xa vời mà nguyên nhân cốt lõi là tổng giá trị căn hộ rất lớn, vượt sức thanh toán của họ.

Từ khi Luật nhà ở 2005 ra đời, chỉ có nhà từ 40m2 trở lên mới được coi là nhà ở thương mại, như vậy vô hình trung chúng ta loại bỏ các nhà ở thương mại (20, 30, 35m2) có tính thanh khoản tốt và nhu cầu cao ra khỏi cuộc chơi của thị trường.

“Những căn hộ to không có nghĩa nó sẽ to mãi, theo thời gian nó sẽ bị chia nhỏ bởi sự tăng trưởng dân số trong chính gia đình đó. Nói ra điều này để thấy được bản chất vấn đề cuối cùng vẫn nằm ở quản lý đô thị chứ không lệ thuộc vào diện tích căn hộ GS.TS Trần Kim Chung

* Nhưng cơ quan quản lý lo ngại hàng loạt nguy cơ nếu chia nhỏ căn hộ?

- Lo ngại đầu tiên là hình thành các khu “ổ chuột” bị loại bỏ. Nếu quản lý đô thị tốt, khoa học, không bị buông lỏng, kiểm soát dân số tốt thì không bao giờ xuất hiện khu “ổ chuột”.

Còn lo ngại thứ hai là gây quá tải hạ tầng, giao thông thì chúng ta vẫn có những khu đô thị hiện đại, khu chung cư cao cấp ở hàng loạt tuyến đường tại Hà Nội, TP.HCM. Không phải cứ chia nhỏ là gây áp lực, mấu chốt nằm ở quy hoạch, phân bố tòa nhà, dự án.

Còn nguy cơ cuối cùng vẫn hay được nhắc tới đó là lo mất kiểm soát vì quá đông cũng chưa thuyết phục, hãy nhìn khu phố cổ Hà Nội bao nhiêu năm nay đều ổn định.

Nhà giá thấp rất dễ mua đi bán lại. Chỉ vài năm sau chủ sở hữu có thể sẽ tích lũy thêm tiền, rời khu đó để tiến tới những căn hộ lớn hơn, họ sẽ nhường nhà lại cho những gia đình trẻ, những bạn trẻ mới khởi nghiệp.

* Để đảm bảo 1 triệu căn hộ trong 5 năm tới thì điều cần làm ngay là gì, thưa ông?

- Chính là tập trung phát triển chính sách nhà ở giá thấp. Phân khúc của nhà giá thấp hấp dẫn nhất về cả lợi nhuận cho doanh nghiệp, về nhu cầu và cả sự quan tâm của dư luận xã hội.

Để làm được điều này, cần cho phép xây dựng những căn hộ thương mại diện tích nhỏ, đồng thời phải làm tốt hai việc lớn: chính sách quy hoạch, hạ tầng đô thị và cơ chế tài chính - tín dụng ưu việt.

Tôi thấy nhiều nơi không mặn mà, thậm chí né việc làm nhà ở xã hội, vì phải đầu tư mà không có nguồn thu, nhưng với nhà ở thương mại tôi tin rằng sẽ có phương án.

Cần phải nghiên cứu kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cả người mua nhà. Ba bên cần cùng chung tay tính toán, cái nào Nhà nước bỏ ra đầu tư, cái nào chi phí doanh nghiệp tài trợ, cái nào được hạch toán vào giá trị công trình mà người mua phải gánh...

Một vài đột phá cũng cần nghiên cứu nghiêm túc, bài bản, như: cho các chủ thể tham gia mô hình hợp tác công - tư (PPP) để phát triển hạ tầng đô thị, coi hạ tầng đô thị là đối tượng của PPP. Hay chính sách chu chuyển đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đô thị...

Ở Hà Nội như trục đường Lê Văn Lương được đầu tư hạ tầng rất tốt, hiện nay biến thành điểm sáng về phát triển đô thị ở trục này.

Về tín dụng - tài chính, điều khả thi có thể đưa ngay vào là quỹ tiết kiệm tương hỗ. Ví dụ 10 cá nhân (trên 30 tuổi) chưa thể có ngay tiền để mua nhà trong một lúc sẽ tham gia góp quỹ trong 10 năm, trong 10 năm đó lần lượt từng người sẽ được lấy quỹ để mua nhà cho mình bằng hình thức bốc thăm.

Ngân hàng sẽ đứng ra thay mặt các cá nhân quản lý quỹ đó, khi tiết kiệm được một thời gian ngân hàng sẽ ứng trước tiền để người gửi mua nhà.

Đây là mô hình ra đời ở Anh, phát triển ở Đức và xuất khẩu sang Đông Âu, Trung Quốc. Năm 2012 từng được thử nghiệm ở Việt Nam nhưng hiện giờ vẫn chưa ra đời.

Với quỹ này, Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ khi có biến động về lãi suất hoặc tham gia xử lý những hợp đồng của những thành viên vì lý do nào đó mà không thể tiếp tục được nữa.
 

Gấp rút cho ra đời một chương trình hành động

* Để tránh hô hào chung chung, điều cần làm ngay là gì?

- Việc lớn nhất cần gấp rút là cho ra đời một chương trình hành động chi tiết khả thi và có tính chế tài cho chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030. Trong đó cần nêu rõ cái nào chưa phù hợp cần phải sửa, cái nào bổ sung, cái nào cần bãi bỏ như: giảm diện tích tối thiểu xuống, cho phép các doanh nghiệp làm hạ tầng, ban hành quỹ tiết kiệm tương hỗ...

Để ra đời được chương trình hành động cần huy động các đơn vị nghiên cứu, bộ ngành, địa phương cùng ngồi lại bàn bạc với nhau. Đi kèm đó là chiến dịch truyền thông cho người dân thấy tính cấp thiết phải làm việc đó, đặc biệt là truyền cảm hứng cho chính sách đó…