Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với loại hình sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) phát triển rất mạnh trong những năm gần đây và dù đã có nhiều kiến nghị về việc cần có quy định pháp lý chính thức để điều chỉnh loại hình này, nhưng đến nay vẫn chưa có quy định nào được ban hành.

Phát triển mạnh

Với nhiều tiềm năng về thiên nhiên, các di tích văn hóa, xã hội, du lịch Việt Nam đã phát triển mạnh trong những năm qua.

Theo Tổng Cục Du lịch Việt Nam, năm 2016, nước ta đã có hơn 72 triệu lượt khách du lịch, trong đó có hơn 10 triệu lượt khách quốc tế, tăng gấp đôi so với năm 2010, đóng góp đến 13,9% GDP. Trong 9 tháng đầu năm 2017, cả nước đón 9,45 triệu lượt khách quốc tế, tăng 28,4% so với cùng kỳ năm trước.

Để đón đầu cơ hội của sự phát triển du lịch, nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng đã được đầu tư, trong đó thị trường chứng kiến sự bùng nổ của dòng sản phẩm condotel.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn.Trong giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 đến 29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, sự phát triển của loại hình bất động sản mới này còn mang tính tự phát, chưa có khung pháp lý quản lý chính thức, cũng như chưa có quy hoạch tổng thể. Các dự án condotel phát triển kiểu như “cây trong rừng”, chỗ nào có ánh sáng, đất màu mỡ thì phát triển mạnh. Theo cảnh báo của các chuyên gia, kiểu phát triển này dễ tạo ra nguy cơ bội thực nguồn cung cục bộ, khiến các dự án hoạt động không hiệu quả.

Ngoài ra, hiện do không có khung pháp lý điều chỉnh, nên người mua sản phẩm condotel không được giấy chứng nhận quyền sở hữu vĩnh viễn như căn hộ, trong khi giá của sản phẩm này khá cao, tương đương với giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM.

Cụ thể, theo HoREA, hiện nay, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2, khoảng từ hơn 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn, chưa kể người mua còn phải chịu chi phí quản lý, khai thác kinh doanh.

“Hiện nay, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel nào. Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn và có thể được gia hạn”, lãnh đạo HoREA cho biết.

Bên cạnh đó, việc xây dựng dự án condotel hiện cũng không biết theo tiêu chuẩn nào, như dự án căn hộ chung cư, hay như khách sạn, hay việc mở bán sản phẩm condotel theo hình thức nào, bởi hiện các chủ đầu tư đều triển khai theo kiểu bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng dự án condotel lại không bị điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản?...

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam hiện chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường. Ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp, định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Cần sớm có quy chế quản lý phù hợp

Trước thực trạng trên, các doanh nghiệp, hiệp hội đã có văn bản kiến nghị gửi các bộ, ngành và ngày 28/2/2017, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 381/BXD-QLN, báo cáo đề xuất Thủ tướng Chính phủ một số nội dung liên quan đến loại hình căn hộ condotel.

Theo đó, về pháp luật xây dựng, theo Bộ Xây dựng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này.

Về pháp luật đất đai, Bộ Xây dựng cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu.

Về tài chính đất đai, Bộ Xây dựng đề nghị cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình bất động sản này, đề nghị giao Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu.

Mới đây nhất, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan, ban ngành kiến nghị các giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường condotel.

Theo HoREA, về quy chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng đã có tiêu chuẩn theo khu resort, khách sạn. Do đó, Hiệp hội này đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.

Về pháp luật đất đai, HoREA cho rằng, đã được quy định rõ tại khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

“Việc các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai”, HoREA đánh giá.

Về tài chính đất đai, theo HoREA, đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

HoREA cũng kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Ngoài ra, hiệp hội này cũng đề nghị, cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, cũng như các loại hình khác là officetel, shophouse thành căn hộ nhà ở, làm phá vỡ quy hoạch chung và làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.