Một “cơn sóng ngầm” nhắm vào thị trường nhà đất giá rẻ đang diễn ra và hiệu ứng giảm giá dây chuyền đang lan rộng...

Xác lập giá mới

Có nhiều lựa chọn

Ông Lương Trí Thìn - Tổng giám đốc Công ty cổ phần xây dựng địa ốc và dịch vụ Đất Xanh cho biết: "Từ ngày 27.2, Đất Xanh tung ra bán 224 căn hộ SunView Apartment tại P.Tam Phú (Q.Thủ Đức, TP.HCM) với mức giá 764 USD/m2. So với mức giá cũ công bố cách đây 1 năm là 1.300 USD/m2, nay đã giảm hơn 500 USD/m2".

Cũng giống như HAGL Group, ngoài việc giảm giá mạnh, Đất Xanh sẽ áp dụng các chương trình hỗ trợ khác như giảm giá 5% cho 50 khách hàng mua đầu tiên, hỗ trợ khách hàng trong việc vay vốn mua nhà tại 4 ngân hàng VID Public Bank, Vietinbank, Tiên Phong Bank, Techcombank với mức vay là 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm.

Theo ông Thìn, qua khảo sát của Đất Xanh, hiện nay thị trường đang có nhu cầu khá lớn đối với các loại căn hộ có giá trung bình. Căn hộ có diện tích 70 - 80m2, giá bán từ 1 - 1,1 tỉ đồng/căn, có đến 60% khách hàng có nhu cầu chú ý quan tâm, còn các loại căn hộ giá từ 1.500 USD/m2 trở lên thì nhu cầu chỉ khoảng 10%.

Với việc giảm giá căn hộ đang diễn ra, nhiều khách hàng bắt đầu bung ra tìm kiếm để sở hữu nền nhà phố hay một căn hộ phù hợp với mình. Công ty cổ phần Vĩnh Tường đã chính thức mở bán block 3 của khu cao ốc Tân Tạo (quận Bình Tân, TP.HCM) với giá 9 triệu đồng/m2.

Diện tích căn hộ dao động 70 - 120m2/căn. Như vậy, với số tiền khoảng 700 triệu đồng, hoàn toàn có thể sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ tại cao ốc này. Mới mở bán từ đầu năm 2009 nhưng đến nay cao ốc Tân Tạo đã bán được 50%/tổng số căn hộ. Công ty cổ phần Nam Long cũng đã mở bán căn hộ Ehome giai đoạn 2 từ đầu năm 2009.

Với mức giá từ 11,5 - 14,5 triệu đồng/m2, chỉ sau một thời gian ngắn mở bán, hầu như toàn bộ số căn hộ của giai đoạn 2 đã được đăng ký. Tại dự án Sunshine Building (Thủ Đức) nhiều căn hộ đang được rao bán với mức giá xấp xỉ 10 triệu đồng/m2.

Với diện tích khá linh hoạt, có cả căn hộ trên 50m2 nên chỉ cần 500 - 600 triệu đồng là có thể có nhà ở ngay lập tức vì dự án này đã giao nhà. Như vậy có thể thấy, bất động sản dưới một tỉ tại thời điểm này khá nhiều lựa chọn.

Ở phân khúc cao hơn một chút, một số dự án căn hộ cũng được giảm giá bán. Căn hộ Penthouse thuộc dự án 4S Riverside Garden do Công ty xây dựng và phát triển nhà Thành Trường Lộc tọa lạc tại P.Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức) đang được bán ra với giá 1.000 - 1.150 USD/m2...

So với mức giá trên thị trường vào thời điểm cách đây 1 năm, mức giá mà các chủ đầu tư bán ra bằng giá gốc đã giảm từ 40 - 50%. Tất cả chủ đầu tư của các dự án căn hộ nói trên đều cam kết là dù giảm giá nhưng chất lượng căn hộ vẫn giữ nguyên như đã giới thiệu ban đầu.

Ngoài việc giảm giá, các dự án nói trên còn có một điểm chung là dự án sắp hoàn thành. Hầu hết các chủ dự án đều cam kết sẽ giao nhà trong năm 2010.

Vì sao giảm giá?

Ông Lương Trí Thìn cho rằng, các yếu tố tạo nên giá thành của căn hộ bao gồm giá đất, giá vật liệu xây dựng, lãi vay ngân hàng và chi phí quản lý. Các điều kiện nói trên hiện nay đều được giải quyết dễ dàng.

Ví dụ, các chủ đầu tư mua đất từ lâu với giá rẻ và đã hoàn thành các thủ tục pháp lý xây dựng, bây giờ chỉ cần vay vốn với lãi suất thấp (chỉ 7 - 8%/năm) và huy động thêm từ khách hàng là có thể yên tâm triển khai dự án. Giá vật liệu xây dựng cũng đang ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua.

Điều mà ông Thìn nhấn mạnh là tâm lý của chủ đầu tư hiện không còn kỳ vọng vào mức siêu lợi nhuận như năm 2007 mà chỉ cân đối lợi nhuận 20 - 30%/năm là có thể yên tâm đầu tư dự án. Chính bởi điều đó, nên giá thành sản phẩm căn hộ giảm hơn. Và người tiêu dùng chính là đối tượng được hưởng lợi trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Một vị lãnh đạo Hiệp hội doanh nghiệp xây dựng TP.HCM nhận xét: "Thị trường xây dựng đã khởi sắc trở lại. Hầu hết chủ đầu tư các dự án căn hộ sau một thời gian gặp khó khăn, ngưng trệ nay đã ráo riết thi công và tiến độ các dự án đã nhanh hơn rất nhiều.

Các dự án đang rao bán hầu hết đã xây xong tầng 4, tầng 5 thì việc hoàn thành xây dựng trong một năm là hoàn toàn khả thi. Điều đó cho thấy, năm 2010 sẽ có rất nhiều dự án căn hộ hoàn thành tại TP.HCM".

Nhắm vào giới thu nhập trung bình

Hơn 30% số căn hộ có giá dưới 1.000 USD/m2 tại khu đô thị mới Cổ Nhuế (Từ Liêm, Hà Nội) đã được Tập đoàn Nam Cường bán hết ngay trong tuần đầu bán hàng.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Trưởng ban kinh doanh, Tập đoàn Nam Cường cho biết, trong đợt bán hàng này có 72 căn giá từ 900 - 1.300 USD/m2 nhưng những căn dưới 1.000 USD thì được bán hết ngay, còn lại là loại trên 1.000 USD/m2.

"Tuần sau chúng tôi sẽ khoan móng để xây dựng 2 khu nhà chung cư ở khu đô thị mới Dương Nội (đường Lê Văn Lương) mà ở đó loại căn hộ diện tích 60 - 70m2 chiếm đến 80%" - ông Việt cho biết.

Với cơ cấu căn hộ như thế này, theo ông Việt giá mỗi căn sẽ ở mức dưới 1 tỉ đồng để nhắm đến đối tượng khách hàng là những gia đình trẻ, người có thu nhập trung bình.

Khu Văn Khê (Hà Đông) cũng gây "sốt" khi vừa tung ra lô hàng căn hộ chung cư chỉ có 750 USD/m2 (khoảng hơn 12 triệu đồng/m2).

Theo thông tin từ chủ đầu tư khu đô thị mới Văn Phú, công ty này cũng đang khảo sát thị trường để tiến hành thiết kế khu căn hộ chung cư, giai đoạn 2 của dự án Văn Phú.

Chưa tiết lộ kế hoạch chi tiết nhưng chủ đầu tư này cho rằng sẽ có thiết kế đặc biệt và dành một lượng căn hộ nhất định nhắm đến đối tượng khách hàng là người có thu nhập trung bình và thấp.

Ông Lê Xuân Trường, chuyên viên tư vấn Công ty cổ phần B.Đ.S khẳng định, trong thời gian qua khi mà khu vực căn hộ cao cấp đóng băng và giảm giá thì khu vực nhà ở bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) vẫn có giao dịch bình thường, giá không giảm.

"Tuy nhiên, nguồn cung của loại hàng hóa này hiện không nhiều" - ông Trường cho biết. Khu đô thị mới Mỹ Đình giá vẫn giữ ở mức 20,5 - 22 triệu đồng/m2, nhà tái định cư Trung Yên giá 18 - 19 triệu/m2...

Ông Lê Xuân Trường nhận định, trong hiện tại nhà ở bình dân có nguồn cung ít nhưng trong tương lai sẽ tương đối nhiều khi mà hàng loạt các khu đô thị mới ở Hà Đông, Tây Hồ Tây, Trung Yên đang xây dựng sẽ hoàn thành và tung hàng ra bán trong 1-2 năm tới.

Ngân hàng tạo cơ hội

Ngân hàng (NH) triển khai cho vay mua nhà, sửa chữa nhà trở lại tạo cơ hội cho nhiều người mua nhà để ở với giá thấp hiện nay. Từ đầu tháng 2, NH TMCP Miền Tây (Western Bank) triển khai cho vay mua nhà, sửa chữa nhà với thời gian vay 4 năm, mức tài trợ tối đa 1 tỉ đồng, lãi suất cho vay từ 10,5 - 13,2%/năm trong 3 tháng đầu tiên, lãi suất cho vay sẽ điều chỉnh 3 tháng một lần, phương thức trả nợ tính trên dư nợ giảm dần.

NH TMCP Tiên Phong (TienPhongBank) cho vay mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà với thời gian 15 năm, tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp, lãi suất cho vay 10,5%/năm, thời gian giải quyết hồ sơ trong vòng 3 ngày.

NH TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cấp hạn mức tiêu dùng lên 500 triệu đồng, tối đa không quá 60% giá trị bất động sản bảo đảm, thời gian vay tối đa 60 tháng, thời hạn duy trì hạn mức 36 tháng, lãi suất cho vay 10%/năm, phương thức trả nợ góp hoặc trả một lần vào cuối kỳ.

Các NH khác như NH TMCP Á Châu (ACB), NH TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank), NH TMCP Liên Việt (LienVietBank)... cũng đang triển khai mạnh việc cho vay mua nhà.

Hầu hết các NH đều cho rằng chỉ cho người có nhu cầu nhà ở thật sự vay vốn, từ chối các khoản vay đầu cơ bất động sản, do đó mức cho vay thường dưới 1 tỉ đồng. Ông Nguyễn Quốc Sỹ - Phó tổng giám đốc Western Bank lưu ý khách hàng vay tiền mua nhà cần quan tâm đến phương thức trả nợ vay tính trên dư nợ giảm dần hay dư nợ ban đầu.

Một chuyên gia NH phân tích một khoản vay 100 triệu đồng, thời gian vay 36 tháng, lãi suất cho vay 1,27%/tháng, phương thức trả nợ tính trên dư nợ ban đầu thì số lãi phải trả là 45,72 triệu đồng. Trong khi đó lãi suất 1,75%/tháng tính trên dư nợ giảm dần thì số tiền lãi phải trả là 32,13 triệu đồng.

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên