Những vướng mắc về đất đai đối với quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (DNNN) tưởng như đã được tháo gỡ kể từ khi Nghị định số 126/2017/NĐ-CP về chuyển DNNN và công ty TNHH MTV do DNNN đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần (Nghị định 126) có hiệu lực đầu năm nay.

Song thực tế, nhiều phương án cổ phần hoá vẫn bị “treo” chỉ vì chưa giải quyết xong bài toán đất đai.

Chậm vì xác định lại giá trị đất đai

Điều 30 Nghị định 126 nêu rõ, đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.

Cụ thể, giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.

Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có ý kiến chính thức đối với toàn bộ diện tích đất doanh nghiệp sẽ tiếp tục sử dụng sau cổ phần hóa và giá đất cụ thể.

Đây là một trong những vướng mắc lớn với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xử lý những mảnh đất đã được giao triển khai dự án đồng thời với quá trình cổ phần hoá. Bộ Tài chính cho biết, quá trình cổ phần hoá của nhiều doanh nghiệp bị “treo” do nhiều đơn vị chần chừ xác định lại giá trị quyền sử dụng đất. Theo Bộ Tài chính, để giải quyết vướng mắc này, điều quan trọng là UBND các tỉnh, thành phố phải công khai, minh bạch ngay từ khâu lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công khai quá trình thẩm định, phê duyệt phương án giá đất đối với các doanh nghiệp cổ phần hóa.

Trao đổi với hàng trăm doanh nghiệp tại buổi phổ biến pháp luật về tài chính doanh nghiệp ngày 31/8, ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp thuộc Bộ Tài chính cho biết: “Có doanh nghiệp mất hàng năm trời vẫn không xong việc xác định lại giá trị đất, điều này làm chậm tiến độ cổ phần hoá của doanh nghiệp. Chúng tôi đang tính tới việc sẽ kiến nghị Chính phủ đề nghị địa phương rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để góp phần đẩy mạnh quá trình cổ phần hoá. Nếu vẫn tiếp tục vướng về đất đai, Cục Tài chính doanh nghiệp cũng đang bàn với Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển doanh nghiệp cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường tìm cách gắn trách nhiệm của địa phương và các đơn vị liên quan trong việc làm chậm quá trình cổ phần hoá do vấn đề này”.

Làm rõ thực trạng đất để tránh hiểu nhầm

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị định 126 là trừ diện tích đất được giao như trên, với diện tích đất còn lại, doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quyết định. Tức là, các doanh nghiệp phải chuyển sang thuê đất hàng năm trước khi định giá.

Ông Tiến cho biết, điều này được thực hiện vì Chính phủ muốn quản lý đất đai chặt chẽ, tránh tình trạng việc cổ phần hoá dẫn đến thất thoát đất đai. “Khi cổ phần hoá, doanh nghiệp chuyển sang thuê đất cũng là quá trình rà soát lại quy hoạch, xem mảnh đất nào không dùng được sẽ trả cho Nhà nước và chỉ giữ lại những khu đất phục vụ sản xuất kinh doanh”, ông Tiến giải thích và thông tin thêm: “Cách làm này có thể làm giảm sức hấp dẫn của doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa, bởi trước đến nay mọi người vẫn có suy nghĩ là doanh nghiệp nào nắm được đất đai thì sẽ có tương lai tốt. Việc công khai quá trình này sẽ giúp nhà đầu tư mua cổ phần của DNNN hiểu rõ hơn về doanh nghiệp mình định mua, tránh khiếu kiện”.

Liên quan đến xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá DNNN, một chủ thể được quy định tại Nghị định 126 là tổ chức tư vấn. Cụ thể, doanh nghiệp cổ phần hóa được thuê tổ chức tư vấn để xác định giá trị doanh nghiệp, tổ chức tư vấn chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả xác định giá trị doanh nghiệp. Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất, do đó, tổ chức tư vấn là chủ thể chịu trách nhiệm về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Đề cập đến nội dung này, ông Tiến nhận định, nếu tổ chức tư vấn cho biết không xác định được giá trị quyền sử dụng đất thì phải nêu rõ lý do không xác định được, đồng thời, ghi rõ giá trị doanh nghiệp chưa bao gồm giá trị đất đai. “Khi đó chủ sở hữu doanh nghiệp sẽ phải quyết định giá trị đất đai là bao nhiêu để tính vào giá trị khởi điểm của cổ phần hoặc của khoản vốn nhà nước cần thoái”, ông Tiến giải thích. “Đất có thể tạo giá trị gia tăng cho doanh nghiệp cổ phần hoá, do đó, có thể là điểm cộng khi nhà đầu tư quyết định mua cổ phần của doanh nghiệp. Ngược lại, đất cũng có thể làm giảm giá trị cổ phần nếu có vấn đề. Do đó, các nội dung về đất cần làm rõ trong hồ sơ cổ phần hoá làm cơ sở để nhà đầu tư quyết định” - ông Tiến giải thích thêm.