Quy định về diện tích đối với nhà ở xã hội (NƠXH) tại dự thảo Nghị định về phát triển NƠXH đang được dư luận hết sức quan tâm, khi diện tích tối đa của NƠXH đã được nâng lên 90m².

Thừa nhận nhu cầu về NƠXH diện tích lớn là có trong thực tế, tuy nhiên việc nâng diện tích này gây nhiều băn khoăn và theo các chuyên gia, cần phải khống chế tỷ lệ dạng căn hộ này ở mức rất thấp và có sự giám sát để phục vụ đúng đối tượng.

Phục vụ nhu cầu của người dân

Về nội dung loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế NƠXH, dự thảo Nghị định về phát triển NƠXH quy định đối với trường hợp NƠXH là nhà chung cư thì các căn hộ phải được thiết kế, xây dựng khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng, diện tích chuẩn trong thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 25m²/sàn và tối đa là không quá 90m²/sàn, bảo đảm phù hợp quy hoạch xây dựng do phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Số căn hộ trong dự án phát triển NOXH có diện tích sàn từ 25m² đến dưới 30m² và từ trên 70m² đến dưới 90m² sẽ chiếm tỷ lệ không được quá 20% tổng số căn hộ.

Trên thực tế, chính sách NƠXH có từ đầu năm 2010. Mục tiêu khi đưa ra mô hình NƠXH là những căn hộ có giá trị nhỏ để phù hợp với đối tượng phục vụ là người thu nhập thấp. Qua 4 năm đưa các sản phẩm này vào phục vụ cho thấy sản phẩm có nhiều điểm ưu việt, phù hợp với nhu cầu của người thu nhập thấp. Với quy mô của NƠXH từ 40-70m² hầu như không thấy dư luận xã hội phàn nàn. Chính vì vậy, việc tăng diện tích NƠXH lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ phía dư luận.

Nhiều ý kiến cho rằng việc tăng diện tích lên 90m² là không hợp lý. Điều này thể hiện ở chỗ: Với diện tích 90m², số tiền tương ứng sẽ rơi vào khoảng 1,5 tỷ đồng, và người có tiền để  mua căn hộ lớn như vậy rõ ràng không phải là người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, thay vì xây 2-3 căn có diện tích từ 30-45m² để 2-3 hộ gia đình thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở, thì việc xây 1 căn 90m² rõ ràng đã làm giảm đi cơ hội an cư của người lao động. Việc xây căn hộ lớn cũng dẫn đến lo ngại bị “ế” hàng khi nhiều căn hộ nhà ở thương mại diện tích lớn vẫn đang tồn kho.

Ở phía ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng diện tích NƠXH lên 90m² là phù hợp, bởi xã hội có nhu cầu thì nhu cầu đó cũng cần phải được đáp ứng.

Ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản VIC cho rằng diện tích căn hộ NƠXH tăng lên 90m² là điều bình thường, phù hợp nhu cầu của một bộ phận khách hàng. Có những người sống độc thân, song cũng có những gia đình có nhiều thế hệ, vì thế chọn diện tích nào là nhu cầu của người dân.

Dưới góc độ DN, ông Hải cũng nhận định căn hộ 90m² với 3 phòng ngủ sẽ dễ bán, phù hợp với những gia đình có 3 thế hệ. Việc nâng diện tích sẽ nới lỏng cho chủ đầu tư chủ động cơ cấu căn hộ, tăng tính thanh khoản cho dự án, khách hàng cũng dễ tiếp cận nhà ở theo đúng nhu cầu của mình.

Cần khống chế để tránh bị lợi dụng

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận căn cứ trước hết để nâng diện tích NƠXH là xuất phát từ nhu cầu của các gia đình đông người, nhiều thế hệ. Vì vậy, đề xuất nâng diện tích lên 90m² có tính tích cực là để đón nhận nhu cầu đồng thời làm đa dạng sản phẩm ở phân khúc NƠXH.

Tuy nhiên, ông Thành cũng nhấn mạnh, thực tế nhu cầu này là không lớn và việc nâng diện tích lên 90m² tiềm ẩn nguy cơ làm méo mó chính sách NƠXH của chúng ta, ở chỗ nó có thể làm biến tướng chính sách bằng cách hợp thức hóa nhà ở thương mại diện tích lớn sang NƠXH. Cho rằng sự nghi ngại của dư luận là chính đáng, ông Thành cũng thừa nhận việc tăng diện tích tiềm ẩn mâu thuẫn vì quy mô 90m² thì giá sẽ đội lên rất nhiều, đối tượng để mua sản phẩm này có thể không còn đúng với mục tiêu ban đầu.

Vì vậy, để dung hòa được các yếu tố này, tránh việc chính sách về NƠXH bị lợi dụng, theo ông Thành cần phải khống chế và có những quy định chặt chẽ về tỷ lệ NƠXH 90m², theo đó trong 1 dự án thì căn hộ dạng này nên giới hạn ở tỷ lệ rất thấp. Bên cạnh đó, phải có quy định rõ ràng về mục tiêu phục vụ, quy định về quy hoạch của căn hộ dạng này.

Đơn cử, căn hộ NƠXH 90m² không được có ít hơn 3 phòng ngủ, phòng khách không được quá lớn, các diện tích trong căn hộ phải có tỷ lệ phù hợp với NƠXH chứ không phải bao nhiêu cũng được... Điều này thể hiện mục tiêu phục vụ của nó là cho người thu nhập thấp chứ không phải người thu nhập cao. “Vấn đề quan trọng là chúng ta quản lý, giám sát như thế nào để những chính sách này đi vào cuộc sống một cách hiệu quả”, ông Thành nhấn mạnh.

Hiện nay, theo dự thảo Nghị định về phát triển NƠXH, số căn hộ trong dự án phát triển NƠXH có diện tích sàn từ trên 70m² đến dưới 90m² sẽ có tỷ lệ không được quá 20% tổng số căn hộ. Dù chưa thể khẳng định con số này có phù hợp với thực tế hay không, vì cần phải qua thời gian kiểm nghiệm trong thực tiễn và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng trước mắt điều đó cũng thể hiện những căn hộ NƠXH diện tích lớn không thực sự được khuyến khích.