Đang có nhu cầu xây nhà, chị Thùy Duyên (ngụ quận Thủ Đức) thấy vui mừng khi có những thông tin đất nền sắp tới sẽ giảm giá, thậm chí là bán tháo.

Chị hy vọng sẽ mua được mảnh đất với mức giá phù hợp ở thời điểm phù hợp.

Không có chuyện bán tháo

Anh Tuấn Minh, giám đốc một sàn môi giới ở Bình Tân cho rằng, hy vọng của chị Duyên khó có thể xảy ra, ít nhất trong năm 2018. Anh Minh thừa nhận, thị trường đất nền đang chững lại là có thật. Nhưng không phải là do nhà đầu tư tháo chạy hay thị trường khó khăn, có dấu hiệu bong bóng như nhiều người đang dự báo.

Theo vị giám đốc sàn này, nguyên nhân chính dẫn đến sự chững lại về giao dịch là do nguồn cung mới đang rất khan hiếm. Hiện nay, các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc xin lập dự án. Có nhiều dự án kéo dài cả 2, 3 năm vẫn chưa lo xong thủ tục nên không thể ra hàng. Giao dịch chủ yếu hiện nay chủ yếu là do khách hàng ký gửi.

"Do không có sản phẩm mới nên môi giới bất động sản cũng ít hoạt động lại. Họ không đăng tải nhiều thông tin, chạy quảng cáo, mở bán để tiết giảm chi phí. Do đó, mọi người thấy thị trường trầm lặng hơn", anh Minh nói.

Nói về nguy cơ bong bóng đất nền, anh Minh tiết lộ, phần lớn người mua đất nền hiện nay chủ yếu giao dịch bằng tiền tươi. Họ rất ít khi vay ngân hàng. Điều này cho thấy, nguồn lực tài chính ngầm của người dân vẫn rất mạnh. Do đó, bong bóng rất khó xảy ra.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Việt An Hòa, đất nền hiện nay đang chững lại chứ không giảm giá. Thị trường này vẫn rất ổn định, bằng chứng là nguồn vốn tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng vẫn đang rất tốt. Mặt khác, hiện khoảng 60% người mua đất nền đều giao dịch bằng tiền mặt.

Cũng theo ông Quang, nguyên nhân khiến thị trường chững lại là mức giá bán đất nền hiện đang quá cao, các nhà đầu tư cũng đang "găm hàng" chờ đợi thêm các đợt sóng mới. Do đó, nếu có giảm thì chủ yếu là giảm "kiểu kỹ thuật", nghĩa là bán đất nhưng tăng thêm khuyến mãi, chiết khấu chứ giá thì không giảm.

“Chỉ nên đầu tư khi có khoảng 70% nguồn vốn tự có, còn lại có thể vay ngân hàng. Nên đầu tư trung hạn chứ không nên lướt sóng. Ngược lại, nếu nguốn vốn chủ yếu vay ngân hàng thì không nên đầu tư vì sẽ rất rủi ro" Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Một nguyên nhân khác cũng khiến cho thị trường đất nền giảm nhiệt thời gian gần đây là do tâm lý người mua đang dần thay đổi. Tư duy mảnh đất cắm dùi không còn quá quan trọng, trong khi giá bán đất nền được đẩy lên quá cao.

Trong khi đó, thị trường căn hộ hiện khá phong phú, dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào các dự án căn hộ ngày càng nhiều. Mức giá bán căn hộ cũng dễ chịu hơn so với đất nền nên được người mua lựa chọn.

Ông Quang dự đoán, tình hình chững lại của đất nền như hiện nay sẽ kéo dài khoảng 2 - 3 tháng tới. Tuy nhiên, sẽ không có tình trạng bán tháo mà chỉ chững lại tạm thời.

"Nền kinh tế vĩ mô đang ổn định, nguồn vốn vay tín dụng cho tiêu dùng bất động sản cũng đang tốt. Bên cạnh đó, đất nền vẫn là kênh đầu tư khã dĩ nhất so với các kênh còn lại như vàng hay chứng khoán. Do đó, sẽ không có hiện tượng giảm giá hay bán tháo trong thời gian tới", ông Quang nêu quan điểm.
 

Có nên mua lúc này?

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, cơn sốt đất nền lan rộng tại TP.HCM và các khu vực lân cận trong những tháng đầu năm 2018 bên cạnh những tác động từ các dự án hạ tầng, giao thông được xây dựng còn có sự tham gia của một lực lượng đầu cơ, cò đất thao túng thổi giá.

“Do không có sản phẩm mới nên môi giới bất động sản cũng ít hoạt động lại. Họ không đăng tải nhiều thông tin, chạy quảng cáo, mở bán để tiết giảm chi phí. Do đó, mọi người thấy thị trường trầm lặng hơn" Anh Tuấn Minh, Giám đốc một sàn môi giới ở Bình Tân, TP.HCM

Hiện nay, nhờ sự can thiệp kịp thời của chính quyền các địa phương nên những đối tượng này bớt tung hoành dẫn đến thị trường hạ nhiệt. Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, thị trường chỉ chững lại về giao dịch, còn giá bán vẫn đang neo giữ.

Đặc biệt, tại những khu vực đang có hạ tầng tốt, dự án có vị trí thuận lợi. Lấy ví dụ, trong tương lai gần khi các dự án hạ tầng giao thông lớn như cầu Cát Lái nối quận 2 với Nhơn Trạch hay cầu Bình Khánh nối Nhà Bè với Cần Giờ được xây dựng thì những khu vực này sẽ là địa điểm đầu tư tiềm năng.

Tuy nhiên, ông Châu khuyến cáo, nhà đầu tư cần xác định tài chính rõ ràng trước khi đầu tư. Chỉ nên đầu tư khi có khoảng 70% nguồn vốn tự có, còn lại có thể vay ngân hàng. Nên đầu tư trung hạn chứ không nên lướt sóng. Ngược lại, nếu nguồn vốn chủ yếu vay ngân hàng thì không nên đầu tư vì sẽ rất rủi ro.

Với kinh nghiệm nhiều năm - một môi giới bất động sản tại quận 9 cho biết, thị trường chững lại là giai đoạn tốt cho các nhà đầu tư có thời gian nghiên cứu kỹ hơn về thị trường. Trong giai đoạn sốt nóng, các nhà đầu tư đổ tiền lướt sóng khiến giao dịch tăng cao nhưng giá bán lại rất ảo. Nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao giá trị thực tế khiến nhà đầu tư có thể bị hố.

"Giai đoạn này giá sẽ ít bị biến động, người mua cũng không phải cạnh tranh gay gắt như trước đó, không chịu sức ép khi chủ đất làm giá là những lý do mà nhà đầu tư nên đổ tiền lúc này", môi giới này nói.