TP.HCM có cho phép xây căn hộ 25 m2 hay không, nếu cho phép thì xây ở đâu là các vấn đề đang còn tranh cãi.

Như Pháp Luật TP.HCM số ra ngày 16-11 phản ánh qua bài viết “Phập phồng giấc mơ an cư trong căn hộ nhỏ”, hiện nhu cầu mua hoặc thuê căn hộ nhỏ rất cao ở TP.HCM. Trước thực tế này, mới đây Bộ Xây dựng đề nghị TP.HCM nghiên cứu không bắt buộc tất cả dự án nhà ở phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 45 m2 mà có thể xây dựng một tỉ lệ 20%-25% số căn hộ có diện tích nhỏ 25-45 m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng không thuận lợi. Đối với khu vực ngoài trung tâm thì có thể cho phép áp dụng tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn.

Các chuyên gia đô thị cũng như các chủ đầu tư cho rằng để thực hiện đề xuất này cần phải nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng, vì nếu không có thể để lại những hệ lụy khó giải quyết sau này.

Không lo TP “béo phì”

Ủng hộ xây căn hộ 25 m2, TS Võ Kim Cương, nguyên phó kiến trúc sư (KTS) trưởng TP.HCM, giải thích xét về mặt kiến trúc, nhìn từ bên ngoài không ai có thể phân biệt được căn hộ 25 m2 hay 50 m2. Nói chung, kiến trúc đô thị hoàn toàn có thể giải quyết tốt vấn đề thẩm mỹ cho TP. Do đó, không phải lo cứ xây căn hộ nhỏ là trở thành khu “ổ chuột” trên cao.

Về ý kiến không cho xây nhà ở thương mại 25 m2 với những lý do liên quan đến vấn đề dân số, hạ tầng đô thị, theo ông Cương là không thuyết phục. Bởi trên thực tế, chính quyền không thể quản lý dân số bằng diện tích nhà ở bắt buộc. Ở như thế nào là quyền của người dân. Chính quyền không thể đến kiểm tra một nhà nào đó để xem họ ở bao nhiêu người trong đó. Chính vì lẽ đó, cách quản lý dân số bằng diện tích nhà ở là không khả thi. Do đó, nếu e ngại nhà nhỏ sẽ làm tăng dân số là không đúng. “Trong trung tâm đô thị, nếu chính quyền giải quyết tốt vấn đề về kiến trúc, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, quan tâm đến môi trường ở thì chẳng có gì phải lo hạn chế nhà diện tích nhỏ cả” - ông Cương nêu quan điểm.

“Đô thị cũng giống một cơ thể con người, trong đó đường sá, hạ tầng đóng vai trò như bộ xương của TP, còn các công trình nhà ở giống như mỡ, thịt. Nếu bộ xương quá nhỏ nhưng lại đắp quá nhiều mỡ với thịt thì không khác nào một đô thị béo phì. Chính vì lẽ đó, một khi chính quyền đảm bảo tốt hạ tầng thì không còn phải lo lắng đến vấn đề phá vỡ quy hoạch đã phê duyệt hay làm xấu mỹ quan đô thị” - KTS Võ Kim Cương nhấn mạnh.

Trong khi đó, KTS Nguyễn Trường Lưu, Chủ tịch Thường trực Hội KTS TP.HCM, đặt vấn đề khi xây dựng căn hộ 25 m2 thì chính quyền cần phải nghiên cứu kỹ để tránh hệ lụy có thể xảy ra. “Bởi đi kèm với nhà ở là một loạt vấn đề liên quan đến đô thị, hạ tầng kỹ thuật (đường, nước, điện), hạ tầng xã hội (trường học, y tế, văn hóa) cũng phải được tính toán để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, đi lại của người dân” - ông Lưu chia sẻ.

Không nên quản lý ngược?

Về việc Bộ Xây dựng cho rằng có thể xây dựng một tỉ lệ nhất định 20%-25% số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ 25 m2 ở tại khu vực trung tâm, còn ở ngoại thành có thể nâng tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn, TS Võ Kim Cương cho rằng quy định quá chung như thế là không cần thiết. Việc đó hãy để chủ đầu tư tự khảo sát và tính toán, để nhu cầu thị trường quyết định. Những nơi gần khu công nghiệp, công nhân cần nhà nhỏ tăng cao thì chủ đầu tư có thể xây 100% căn hộ diện tích nhỏ. Còn ở trung tâm nhưng nhu cầu căn hộ nhỏ ít hơn thì doanh nghiệp sẽ tự động điều chỉnh.

“Trên thế giới họ cũng chẳng quan tâm đến diện tích theo đầu người là bao nhiêu mà họ chỉ cần số liệu thống kê để biết nhu cầu người dân cần là cái gì, thị trường đang thiếu hoặc thừa cái gì để điều chỉnh nguồn cung. Chẳng hạn, họ khảo sát nếu người dân có nhu cầu nhà diện tích 100 m2 thì xây 100 m2, còn nhu cầu 10 m2 thì xây 10 m2. Khống chế về diện tích căn hộ, tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ trong từng dự án ở mức chung chung như vậy rồi áp dụng trên phạm vi cả TP, cả nước… là không có ý nghĩa và đây là cách quản lý ngược, không hiệu quả” - ông Cương nói.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, KTS Nguyễn Trường Lưu cho rằng khi cho phép xây nhà 25 m2 thì không được phép xây lẻ mẻ. Ngay cả ở khu vực ngoại thành cũng cần phải có quy hoạch đàng hoàng cho đô thị vùng đệm, không ảnh hưởng đến phát triển chung của quy hoạch đô thị.

UBND TP.HCM phản đối việc xây căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45 m2 vì cho rằng điều này sẽ làm tăng dân số, tăng áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, theo quan điểm của Bộ Xây dựng, công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự, mỹ quan đô thị không chỉ phụ thuộc vào quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

“Quy hoạch vùng đệm có rất nhiều ý nghĩa. Vùng đệm cho cả con người và kinh tế. Ví dụ, quy hoạch một khu đất riêng ở quận Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè… để xây khoảng 50 block nhưng trong đó có khoảng 25 block là căn hộ nhỏ 25 m2, được thiết kế để khi cần có thể phá bức tường ngăn cách là có ngay căn hộ 50 m2. Bởi con người luôn luôn phát triển, kinh tế luôn phát triển và nhu cầu của người dân cũng thay đổi. Vùng đệm ở đây mang ý nghĩa cho cả cuộc đời của một người lao động” - ông Lưu nói.

Đồng quan điểm, KTS Khương Văn Mười, nguyên Phó Chủ tịch Hội KTS Việt Nam, cho rằng trước mắt với tình hình giao thông ùn tắc như hiện nay, TP.HCM chỉ nên cho xây căn hộ diện tích nhỏ ở khu vực ngoại thành. Bởi bệnh viện, trường học… có xu hướng dịch chuyển dần ra phía ngoại ô thì cũng phải xây dựng căn hộ chung cư theo. Nếu kéo dân vào trong trung tâm trong khi các công trình xã hội lại dịch chuyển ra bên ngoài là ngược đường.
 

Giải pháp nào khuyến khích doanh nghiệp?

Bàn về vấn đề khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các dự án căn hộ nhỏ, nhà ở xã hội, KTS Nguyễn Trường Lưu chia sẻ ở một số nước như Ấn Độ, Malaysia… khi chủ đầu tư xây dựng dự án thương mại có 500 căn hộ nhỏ, trong đó 30% được chính phủ đứng ra mua đứt luôn và cho thuê. Điều này vừa không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư, vừa giúp người dân có thu nhập thấp được thuê nhà ở giá rẻ.

Đứng về góc nhìn của nhà đầu tư, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành, cho rằng: “Tôi ủng hộ việc cho xây căn hộ diện tích nhỏ nhưng với loại hình này chỉ xây cho thuê. Khi kinh tế phát triển, mình có thể thu hồi và đập thông hai căn nhỏ thành một căn lớn rồi mới bán vĩnh viễn. Bởi người mua căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ chủ yếu là người lao động nghèo”.