Để buộc chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) thực hiện nghĩa vụ tài chính với người mua nhà, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 quy định doanh nghiệp sẽ phải thực hiện bảo lãnh dự án. Đây là yếu tố mới, mà theo các doanh nghiệp là sẽ tác động khiến BĐS tăng giá.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoReA), quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính (Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014) có mặt ưu điểm nhưng cũng có nhiều bất cập.

Trước hết, chế định này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro cho người tiêu dùng khi mua BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, điều này lại làm phát sinh chi phí trong cơ cấu giá thành căn hộ mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặc dù chưa có hướng dẫn cụ thể, nhưng hầu hết doanh nghiệp đều lo lắng trước quy định này. Ông Lê Hoàng Châu tính toán, nếu dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm thì theo quy định trên, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế); mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương 2 tỷ đồng/năm. Chi phí này, chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ và người tiêu dùng phải trả khi mua nhà. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, quy định này khó khả thi, bởi bảo lãnh là mối quan hệ dân sự giữa doanh nghiệp và khách hàng mà hai bên có quyền tin nhau không cần bảo lãnh hoặc yêu cầu phải thực hiện bảo lãnh. Mặt khác, hiện chưa rõ quy định số tiền bảo lãnh là bao nhiêu, giả sử số tiền là 100% dự án thì không doanh nghiệp nào thực hiện được; còn nếu số tiền chỉ vài phần trăm của dự án thì không ngân hàng nào dám phát chứng thư bảo lãnh, hoặc nếu bảo lãnh thì phí rất cao. Nhiều doanh nghiệp khi được hỏi cho rằng, quy định này bất hợp lý ở chỗ, nếu chủ đầu tư có đủ tiền đưa vào ngân hàng để ngân hàng phát chứng thư bảo lãnh thì chủ đầu tư sẽ xây xong nhà để bán luôn chứ không cần phải bán nhà hình thành trong tương lai; còn nếu số tiền bảo lãnh không phải 100% thì khó có ngân hàng nào "tự dưng" mang thêm trách nhiệm cho mình, nhất là trong tình trạng "sức khỏe" của doanh nghiệp hiện nay. Ông Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng, các cơ quan quản lý của Nhà nước cần cân nhắc xem xét lại quy định này trước khi đi vào thực tiễn từ ngày 1-7 tới để tránh trường hợp quy định ban hành mà không thực hiện được, thậm chí có thể làm nghẽn mạch thị trường BĐS vừa mới có dấu hiệu khởi sắc trở lại.

Phân tích thiệt hơn, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, bảo vệ người tiêu dùng là cần thiết, tuy nhiên quy định này chỉ nên thực hiện với các doanh nghiệp đã từng bị mất uy tín trên thị trường, hoặc có vi phạm pháp luật, nay đã khắc phục và làm lại dự án mới; doanh nghiệp mới thành lập; hoặc doanh nghiệp đã thành lập lâu nhưng chưa tạo được uy tín thương hiệu. Đây là những trường hợp cần được bảo lãnh của ngân hàng để tạo lòng tin cho người tiêu dùng. Vì vậy, HoReA kiến nghị Bộ Xây dựng cần xem xét, sửa đổi chế định này. Cụ thể khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của mình với khách hàng. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì cơ quan quản lý sẽ xem xét, xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư trên phần nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh.

Theo nhiều doanh nghiệp, để bảo vệ người mua căn hộ hình thành trong tương lai, Nhà nước có thể đưa ra quy định về thủ tục mua bán. Đó là người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, và ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm BĐS.