Quy định chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi mở bán dự án bất động sản hình thành trong tương lai có hiệu lực đã hơn 2 năm nay, nhưng đến thời điểm này, giới chuyên gia cho rằng, vẫn chưa ổn.

Doanh nghiệp gặp khó

Theo Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh về tài chính. Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm và người mua nhà yêu cầu, ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết.

Ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có nội dung về bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Đây là quy định nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường vẫn xuất hiện một số vấn đề. Cụ thể, giữa năm 2016, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM và Hà Nội đã lần lượt công bố danh sách hơn 100 dự án bất động sản trên địa bàn đang thế chấp ngân hàng.

Sự việc đã ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng và triển khai dự án của nhiều chủ đầu tư, bởi người dân nghe đến việc dự án thế chấp ngân hàng nên không mua. Tuy nhiên, theo nhiều chủ đầu tư, họ thế chấp dự án để được ngân hàng bảo lãnh theo quy định.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, để được ngân hàng bảo lãnh dự án, doanh nghiệp ông phải nhiều lần làm việc với ngân hàng, nhưng vẫn chưa được, vì vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của chủ đầu tư. Trong đó, năng lực tài chính được thẩm định thông qua công ty kiểm toán, còn về tài sản thế chấp, do doanh nghiệp đã thế chấp dự án vay vốn trước đó rồi, nên phải huy động các tài sản khác để thế chấp, vì vậy rất khó khăn và hạn mức bảo lãnh sẽ thấp hơn.

Sửa nhưng vẫn chưa ổn

Để tháo gỡ những vướng mắc trong việc triển khai bảo lãnh dự án bất động sản, ngày 29/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 13/2017/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.

Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, dù có sửa đổi, bổ sung, nhưng việc bảo lãnh vẫn có nhiều điểm chưa ổn. Chẳng hạn, tại Điểm ii, mục a, khoản 4, Điều 12, Thông tư 13/2017/TT-NHNN vẫn chỉ quy định số tiền bảo bãnh là “nghĩa vụ phải hoàn lại đối với số tiền được phép nhận ứng trước” và “các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn”. Ở góc độ từ ngữ, “hoàn trả’ được hiểu là trả lại nguyên vẹn những gì đã lấy, đã giữ, đã vay…

Theo quy định Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư thu lần đầu không quá 30% và phải thu các đợt phải phù hợp tiến độ xây dựng. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đưa ra chương trình giảm giá, chiết khấu nếu khách hàng thanh toán lần 95%, 98% giá trị hợp đồng ngay khi mở bán dự án.

Với quy định như Thông tư 13, khách chỉ được “hoàn trả” số tiền được phép nhận, nhưng nếu trên thực tế, chủ đầu tư thu quá 30% trong đợt đầu tiên của hợp đồng hoặc thu vượt tiến độ thi công xây dựng, thì liệu khách hàng có được hoàn đầy đủ?

Cũng theo ông Phượng, trong các giao dịch hợp đồng mua, thuê đều áp dụng việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, trả tiền đặt cọc. Tuy nhiên, các khoản này không phải là khoản “hoàn trả”, nên rõ ràng, nằm ngoài quy định của Thông tư 13.

Trên thực tế, các bảo lãnh của ngân hàng cho khách hàng cũng đều sử dụng từ ngữ này, nên các khoản phạt, bồi thường thiệt hại, trả thêm bằng khoản tiền đã đặt cọc dường như nằm ngoài phạm vi của bảo lãnh. Do đó, khách hàng vẫn chịu thiệt.

“Khi được chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản bảo lãnh ngân hàng, khách hàng nên tra cứu văn bản bảo lãnh đó tại trang website của ngân hàng để kiểm tra. Tại Điểm ii, mục a, khoản 4, Điều 12, Thông tư 13/2017 quy định, số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”, luật sư Phượng khuyến cáo.