Những chờ đợi về một sự khởi sắc của thị trường bất động sản vào cuối năm gần như không còn. Quý III sắp hết mà những tia sáng hiếm hoi của thị trường vẫn chỉ ở mức… le lói, không đủ để vực dậy một lĩnh vực nhiều bất ổn.

Không tiếp tục thì chuyển nhượng

Việc một chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản cho một đơn vị khác là điều bình thường, ở nước nào và thời điểm nào cũng có. Có thể do họ không đủ khả năng thực hiện dự án, nhưng cũng có thể việc chuyển nhượng ấy tạo ra lợi nhuận còn hơn cả khi tự họ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, việc chuyển nhượng dự án trên thị trường bất động sản nước ta chỉ vì một lý do duy nhất: Tháo chạy. Hoạt động này lác đác từ đầu năm ngoái và nay đã thành phổ biến.

Sau nhiều năm chạy theo tăng trưởng tín dụng, các ngân hàng đã siết chặt cho vay bất động sản, khiến các chủ dự án chỉ còn trông chờ vào tiền huy động vốn từ khách hàng. Và khi giao dịch trên thị trường ảm đạm, người mua thờ ơ, nhiều chủ đầu tư không còn đủ sức cầm cự nữa, tìm cách rút lui.

Trong Nam ngoài Bắc, có rất nhiều thông tin về việc các chủ dự án rao bán “đứa con” của mình, từ dự án chung cư, văn phòng cho thuê đến trung tâm thương mại, song song đó là con số không chính thức về giá chuyển nhượng của các dự án đã giao dịch.

Người bán thì đã rõ, vậy còn người mua? Bên cạnh những công ty trong nước có tiềm lực tài chính, còn là các đơn vị nước ngoài. Về “nguồn vốn ngoại” đổ vào bất động sản này, đã có những ý kiến trái chiều, người mừng vui, kẻ lo lắng.

Tính đến thời điểm cuối tháng 8/2013, trong số các dự án bất động sản còn hiệu lực, có đến 400 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, với tổng vốn đầu tư đăng ký là 48,23 tỉ USD.

Những người lạc quan cho rằng sở dĩ có nguồn vốn nước ngoài lớn như vậy là do nền kinh tế nước ta đang có dấu hiệu phục hồi và những chính sách ưu đãi dành cho thị trường bất động sản thời gian qua.

Việc giảm 50% thuế giá trị gia tăng đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp dành cho các công ty xây dựng nhà ở xã hội, cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho vay ưu đãi lãi suất đối với doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội… đã góp phần làm cho thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài những yếu tố khách quan đến từ cơ chế chính sách hay tiến triển tốt của nền kinh tế, bản thân thị trường bất động sản cũng có nhiều yếu tố để thu hút dòng vốn ngoại.

Trải qua một giai đoạn khó khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp trong nước đã không còn đủ tiềm lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án hoặc cảm thấy dự án không còn hấp dẫn và muốn rút chân.

Nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập thời gian qua cho thấy đa số nhà đầu tư trong nước chuyển hướng sang những dự án thực tế hơn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thay vì tập trung đầu tư vào những dự án thuộc phân khúc cao cấp như trước.

Đầu tư vào phân khúc cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư cả về tiềm lực tài chính lẫn năng lực xây dựng, quản lý, nên dành cho các nhà đầu tư nước ngoài tầm cỡ sẽ phù hợp hơn.

Theo phân tích trên, nhiều nhà đầu tư lớn của nước ngoài sẽ tìm đến thị trường bất động sản Việt Nam để đón đầu cơ hội. Thị trường bất động sản, vì vậy, sẽ còn đón nhận thêm nhiều nhà đầu tư mới.

Phía những người thận trọng cho rằng cần cảnh giác với những con số đăng ký “hoành tráng” ấy. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký khả quan không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản đã khởi sắc.

Nếu người mua là các nhà đầu tư nước ngoài tìm cách nắm bắt cơ hội, người bán là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn, thì không có gì để nói. Điều đáng quan tâm là số vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản ấy dùng để triển khai xây dựng hay chỉ để giữ chỗ?

Theo các chuyên gia địa ốc, những dự án bất động sản đăng ký vốn đầu tư lên đến hàng tỉ USD thực chất chỉ đưa vào Việt Nam vài chục triệu hoặc vài trăm triệu USD để xây dựng, sau đó nhà đầu tư sẽ bán sản phẩm và xoay vòng vốn. Điều này đã được minh chứng qua các khu đô thị có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tại các thành phố lớn của nước ta.

Còn trong tình hình khó khăn hiện nay, sản phẩm làm ra không bán được, không ít chủ dự án là nhà đầu tư nước ngoài đã “bỏ của chạy lấy người”, để lại những dự án dang dở, bỏ hoang. Vậy nên, việc bất động sản thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là tín hiệu tốt nhưng nguồn vốn thực chất rót vào bao nhiêu mới quan trọng, là thước đo cho sự hấp dẫn thực sự của thị trường bất động sản.

Không bán được thì…cho thuê

Khi hoạt động mua bán trên thị trường căn hộ trở về với nhu cầu thực, dành cho người mua để ở, thì tốc độ bán hàng của phân khúc chung cư cao cấp dĩ nhiên bị ảnh hưởng nặng nhất. Nhu cầu vẫn có nhưng không nhiều. Hoạt động đầu cơ mua đi bán lại kiếm lời không còn, nên chung cư cao cấp nay chỉ còn dành cho người mua để ở và… để dành.

Ba bốn năm sau giai đoạn “sốt nóng” mua bán căn hộ chung cư cao cấp trên bản vẽ, nay nhiều dự án đã xây dựng xong, bắt đầu tới giai đoạn bàn giao. Có nhiều dự án chưa kịp bán hết hàng và trong tình hình hiện nay, việc tiếp tục bán là vô cùng khó khăn. Cái khó ló cái khôn, nhiều chủ đầu tư quyết định chuyển số căn hộ cao cấp tồn kho này sang cho thuê hoặc khuyến dụ khách hàng mua để cho thuê.

Dù thị trường bất động sản có sự suy giảm liên tục về giá, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, thì giá cho thuê căn hộ vẫn gần như không giảm và công suất thuê vẫn cao, đặc biệt ở khu vực trung tâm.

Theo số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường, tỷ lệ trống trung bình của phân khúc căn hộ cho thuê hiện có tăng lên nhưng không đáng kể, vẫn chưa tới 20%.

Chính vì vậy, mảng cho thuê căn hộ cao cấp thu hút sự quan tâm không chỉ của các chủ dự án thừa căn hộ mà cả một số người có tiền muốn tìm kênh đầu tư mới. Mua căn hộ tại một số dự án mới hoàn thành rồi cho người nước ngoài thuê được xem là một kênh đầu tư khá hiệu quả trong bối cảnh những kênh đầu tư khác chưa có gì hấp dẫn.

Một số chủ dự án có vị trí tốt, dễ cho thuê đã nhanh nhạy tung ra chương trình ưu đãi đặc biệt nhằm khuyến khích khách hàng mua sản phẩm căn hộ cao cấp của mình, như chỉ cần trả 35% tổng giá trị căn hộ là đã nhận nhà, phần còn lại trả chậm trong vài ba năm mà không tính lãi suất...

Các chuyên gia nhận định, thị trường mua để cho thuê sẽ sôi động hơn trong thời gian tới, đem đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn, nhưng có thể khiến giá cho thuê giảm do cung lớn hơn cầu. Khi ấy, các dự án có dịch vụ và tiện ích tốt sẽ được người thuê ưu tiên lựa chọn.

Riêng với những chủ đầu tư quyết định tự mình kinh doanh hoạt động kinh doanh cho thuê thì đó cũng không phải là một lựa chọn tồi. Số tiền thu được từ cho thuê khá ổn định, sẽ giúp họ đảm bảo cho dự án được vận hành tốt hơn.