Ông Đặng Hùng Võ

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - sau 3 năm rời nhiệm sở vẫn giữ nguyên được sự sắc sảo và hóm hỉnh của một nhà khoa học - chính khách.

Hành lang pháp lý đã rộng

* Là người chắp bút nhiều văn bản chính sách quan trọng của Nhà nước liên quan đến đất đai trong 10 năm qua, trong hệ thống hành lang pháp lý đã tạo ra đó, điều gì khiến ông cảm thấy hài lòng nhất?

Trong một ràng buộc mang tính chính trị đối với đất đai tại Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà nội dung cụ thể chưa được định hình. Điều quan trọng là phải đưa ra các quy định của luật pháp sao cho vừa phải đảm bảo về mặt chính trị, vừa tạo được điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế.

Cho đến nay, tôi dám nói trước các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài rằng, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam không hề làm giảm đi tính năng động trong hoạt động kinh tế của thị trường bất động sản. Việc thị trường có phát triển năng động hay không chỉ còn phụ thuộc vào ý chí của các nhà đầu tư. Chính sách đã cởi mở đến mức không có gì cản trở đối với việc phát triển của thị trường. Vấn đề phát triển thị trường là do nhà đầu tư quyết định chứ không phải do hàng lang pháp lý còn chật hẹp hay chính sách còn trì trệ.

* Vậy đâu là giải pháp cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong những năm tiếp theo?

Có những “lình xình” trên thị trường bất động sản trong thời gian qua làm cho thị trường thiếu bền vững.

Thứ nhất, vẫn chưa kiểm soát được hiện tượng đầu cơ vượt giới hạn trong thị trường làm cho thị trường thiếu bền vững về kinh tế do những cơn “nóng”, “lạnh” thất thường.

Thứ hai, chỉ số công khai - minh bạch của thị trường bất động sản nước ta vẫn đang ở mức thấp trong danh sách các nước trên thế giới. Điều này có nghĩa là khu vực “ngầm” của thị trường còn chiếm tỷ lệ cao, các giao dịch của giới đầu cơ đều nằm trong khu vực “ngầm” không công khai này. Các giá trị bất động sản được xác nhận trong các giao dịch cũng đều thiếu minh bạch, đều thấp hơn giá thị trường nhiều lần để giảm mức thuế chuyển quyền. Nhà đầu tư đi tìm kiếm địa điểm đầu tư cũng rơi vào tình trạng thiếu minh bạch khi phải chi phí nhiều khoản tiền không tên để bôi trơn bộ máy hành chính, để đóng góp không chính thức cho địa phương cấp huyện và cấp xã nơi có đất, để chi phí bổ sung vào bồi thường cho người bị thu hồi đất. Khung cảnh “tranh tối tranh sáng” này là môi trường thuận lợi cho tham nhũng và đầu cơ trú ngụ.

Thứ ba, câu chuyện mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai mà thường gọi là “mua bán nhà trên giấy” dưới hình thức góp vốn của người tiêu dùng đang gây nên nhiều rủi ro cho người mua. Sự thực, cơ chế này cần tới sự công khai - minh bạch thông tin về dự án và cần tới một bên thứ ba tham gia (thường là các ngân hàng) để bảo đảm không bên nào có thể gây rủi ro cho bên kia.

Như vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh cần sớm nhất tạo được môi trường thực sự công khai - minh bạch và vận hành một sắc thuế nhà đất hợp lý để điều tiết lợi ích từ hoạt động của thị trường. Từ đó, nạn đầu cơ sẽ được kiểm soát, thị trường ngầm cũng giảm dần và mọi rủi ro cho người tham gia thị trường cũng được khắc phục.

“Đền bù đất - chưa đủ hay quá đủ?”

* Trong thời gian vừa qua, quá trình đô thị hoá làm nảy sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng đến người dân bị thu hồi đất. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Sự thực mà nói, bản chất của thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi là vấn đề quyền lợi, cơ chế phân chia quyền lợi của quá trình đầu tư phát triển giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, ai được bao nhiêu. Người dân vẫn ca thán rằng, tôi được bồi thường có mấy trăm nghìn đồng một mét vuông đất, nhưng ông đầu tư bán được mấy chục triệu đồng một mét vuông. Đây thể hiện một thiếu công bằng quá mức.

Theo tôi, về câu chuyện bồi thường cho người bị thu hồi đất thì vẫn còn quá nhiều bất cập mặc dù chúng ta đã đổi mới được rất nhiều.

Thứ nhất, vấn đề phân chia lợi ích trên nguyên tắc thị trường đã được xác lập trong Luật Đất đai, nhưng lại chưa được thực hiện trên thực tế. Pháp luật về đất đai đã quy định giá đất phải phù hợp giá thị trường, nhưng lại không chỉ ra bằng cách nào để định được giá thị trường. Thế là mỗi địa phương lại có cách riêng để định được giá gọi là thị trường, người bị thu hồi đất không đồng ý và khiếu kiện lại tiếp tục.

Thứ hai, đến nay chúng ta vẫn dùng cách thức thực tế là bồi thường bằng tiền một lần (kể cả Nghị định 69/2009/NĐ-CP mới ban hành năm 2009). Từ đó dẫn đến những con đường đắt nhất hành tinh mà cảnh quan lại rất xấu vì phải sử dụng một lượng tiền mặt quá lớn để bồi thường. Trong khi đó, chúng ta chỉ cần lưu ý sử dụng một biện pháp thu hồi đất cộng với việc quy hoạch lại hai bên đường, điều chỉnh lại đất đai theo hướng tái định cư tại chỗ là giảm được ngay tiền mặt sử dụng cho bồi thường. Quy hoạch lại là để cho những người mất hoàn toàn đất cho dự án vẫn có một chỗ ở bên dường, những người khác đang sử dụng đất nhiều thì nay sử dụng ít hơn vì giá trị đất sẽ cao hơn do con đường mang lại. Hơn nữa, cần gắn lợi ích lâu dài của người bị thu hồi đất với các dự án đầu tư, đó là những lợi ích không bằng tiền khai thác từ không gian dịch vụ của các dự án này.

Tóm lại, cần đổi mới hơn nữa cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm mục tiêu công bằng hơn về quyền lợi, người bị thu hồi đất phải được bảo đảm sinh kế lâu dài, đỡ tốn kém hơn về chi phí thực hiện.

* Ông có bao giờ chạnh lòng về cuộc sống của những người dân mất đất?

Nếu nói rằng, tất cả mọi trường hợp đều đáng buồn thì không phải. Những chuyện đáng buồn thường xảy ra ở nông thôn khi bồi thường cho người nông dân mất đất, mất nghề nông. Ở khu vực ven đô và đô thị thì những người bị thu hồi đất lại nhận được giá trị khá lớn. Nhất là ở khu vực ven đô, có những người từ xưa đến nay chưa cầm được số tiền quá 100 triệu đồng, nhưng nay lại được nhận tiền bồi thường tới một vài tỷ. Nhưng việc sử dụng nó như thế nào là câu chuyện hoàn toàn khác. Đa số vài ba tỷ đó được sử dụng theo kiểu như đang ngợp về đồng tiền, dùng để mua các thứ đắt tiền, sau đó lại đưa đồng tiền đó vào cờ bạc, rượu chè, hút sách…

Những đợt thu hồi đất ở Nhật Tân, Quảng Bá, Mỹ Đình, Mễ Trì… đã gây nên ngữ cảnh đó, có nhiều tiền mà nhiều gia đình lao đao, khốn quẫn. Đến một thời gian sau khi tiêu phá đi những đồng tiền nhận được thì lại trở thành người tay trắng. Lúc đó lại vẫn oán trách rằng mình là nạn nhân của cơ chế thu hồi đất. Nói chung, đều là một cảm giác buồn, nhận thức của đa số người bị thu hồi đất không cao, trách nhiệm của đa số cán bộ quản lý lại thiếu.

Chuyển đổi đất đai, đừng đánh mất mình!

* Là người làm chính sách đứng giữa quyền lợi giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất ông bị sức ép như thế nào?

Khi còn làm việc, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư đều biết rằng, có nói chuyện với tôi thì cũng vậy thôi, tôi không bao giờ bị ảnh hưởng bởi bất kỳ điều gì dù có hấp dẫn đến đâu. Tôi luôn thiên về phía những người dân bị thu hồi đất vì đa số họ là người nghèo, ở thế yếu, bị mất đi sản nghiệp, tương lai chưa biết làm sao. Còn nhà đầu tư luôn là người nhiều tiền, đứng trên thế mạnh, vậy có thiệt thòi cũng không nhiều bằng người nông dân mất đất.

*Bây giờ, có một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mời ông về làm cố vấn thì ông có đồng ý không?

Hiện nay, Nhà nước không dùng tôi vào việc gì cả, nhưng làm cho một doanh nghiệp nào cũng ngại, cũng rơi vào cảnh vào luồn, ra cúi đồng tiền. Tính tôi độc lập quen rồi, mình thích làm tư vấn độc lập, ai cần hỏi thì nói, doanh nghiệp đến hỏi cũng được. Người tốt hỏi thì nói cẩn thận, chi tiết để làm được, người xấu hỏi thì thoái thác mà không trả lời. Hỏi vô điều kiện mà trả lời thì miễn phí.

* Người ta nhìn thấy tiền bạc, quyền lực từ đất đai. Thế còn văn hoá, tình người nằm ở đâu trong câu chuyện đất đai này?

Điều quan trọng nhất tôi vẫn cho rằng, chúng ta bước vào cơ chế thị trường trong khi chưa chuẩn bị đầy đủ văn hoá thị trường, trong đó có câu chuyện về chia sẻ quyền lợi trong quá trình chuyển đổi đất đai từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.

Sự thực mà nói, trước hết cái đó thuộc về phạm vi văn hoá. Chúng ta có thể cầm lòng với việc nhận một phong bì rất dày để tạo điều kiện cho một nhà đầu tư thiếu năng lực nào đó chiếm đất dễ dàng với giá “ưu đãi”, trong khi nhiều nhà đầu tư có năng lực lại phải bươn chải ở vòng ngoài để chờ nhận chuyển nhượng lại với giá cao trên thị trường, còn người nông dân bị thu hồi đất thì tất tưởi đi khiếu nại về giá đất trong vô vọng.

Cơ chế thị trường có điều tốt là tạo nên động lực phát triển từ quy luật cạnh tranh, nhưng đó không phải là công cụ vạn năng để phát triển.

Bên cạnh đó, quy luật giá trị mà văn hóa thấp thường quy hết ra tiền dễ làm méo mó văn hóa, tình người. Trong mối quan hệ phức tạp này, người ta có thể có tính toán cá nhân, nhưng phải đúng đạo lý và pháp lý, đừng để nhà quản lý phải lệ thuộc vào dòng xoáy của giá trị tính bằng tiền trong thị trường.

Nhà quản lý có mặt là để thị trường lành mạnh, bình ổn, bền vững và khắc phục được các nhược điểm vốn có. Nhà quản lý rất dễ chịu ảnh hưởng từ nhà đầu tư với những biện minh rất chính đáng, nhưng tự nhà quản lý phải biết giới hạni, đừng để mất mình trong quá trình chuyển đổi đất đai.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư