Áp lực dân số gia tăng vào các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đã tạo ra một xu thế hẳn nhiên, đó là ở chung cư.

Xung quanh “lộ trình” để tiếp cận với loại nhà có các tiện ích khép kín này có nhiều điều thú vị đáng bàn. Nhưng có một điều khẳng định: Đã là xu thế, thì dù với bất kỳ lý do gì, cũng khó thể cưỡng lại!

Tại TP.HCM, từ cách nay hơn 15 năm, đất ở đã dần chật hẹp nên chung cư mọc lên khá nhanh. Nhìn trên bản đồ thành phố qua mỗi năm, với sự hiện diện thêm nhiều tòa cao ốc, tấm bản đồ ấy cho thấy nhiều điều về tâm lý, sở thích và dần hình thành thói quen của một tầng lớp thị dân mới, đặc biệt là giới trẻ.

Phân lô...

Năm 1995, ông Nguyễn Xuân Quang, Giám đốc Công ty Nam Long hồi đó chủ trương xây dựng một khu dân cư điển hình, tiêu biểu với hàng trăm lô nền nhà phố, biệt thự gọi là Khu dự án dân cư Ngã Tư Ga (đi qua đường Nguyễn Oanh, gần cầu An Lộc, nằm ở phía đông Q.Gò Vấp, giáp với Q.12). Có thể nói, đây là khởi sự cho một loạt dự án phân lô sau này của nhiều công ty khác, thời kỳ khái niệm thị trường bất động sản (BĐS) mới manh nha. Cho đến bây giờ, dự án ấy của công ty Nam Long vẫn đẹp với trẻ em chơi đùa ở các công viên tiểu cảnh, đường đi lối lại ngăn nắp, nhà cửa khang trang.

Đến năm 1997, Kiến trúc sư trưởng Lê Văn Năm, xét đề nghị của một số huyện như Thủ Đức, Hóc Môn đã gửi một văn bản lên lãnh đạo UBND TP.HCM đề xuất cho phép một số quận huyện làm thí điểm phân lô bán nền và được lãnh đạo TP lúc ấy ký đồng ý. Ban đầu, do là thí điểm nên chỉ triển khai nhỏ giọt. Nhưng bắt đầu từ năm 2000 thì cái văn bản ấy đã có sức lan tỏa mạnh mẽ. Người người, nhà nhà góp vốn mua đất ruộng, đất vườn ở các quận ven để phân lô và bán, đẩy nên cao trào của chu kỳ sốt đất đầu tiên 2000 - 2003 (tính từ lúc Việt Nam có khái niệm thị trường BĐS).


Từ đó, hàng loạt dự án phân lô tự phát kiểu "không điện không đường" ra đời khắp trên địa bàn TP. Ở đâu có đất trống, là dự án chen vào. Có nhiều nông dân sở hữu vài mảnh đất hương hỏa, đất gia tộc canh tác rau trái truyền đời, sáng dậy đã ôm hàng chục tỉ đồng. Các chủ đầu tư mua đất xong, cứ xây bờ tường bao dự án, phân lô bằng mấy hàng gạch, trồng mấy trụ điện rồi xin duyệt dự án.

Mua lô đất khoảng 5.000 - 6.000 m2, khoảng vài tỉ đồng, “chạy chọt” thêm vài tỉ để duyệt quy hoạch, phân lô bán nền thu về vài chục tỉ bạc là chuyện bình thường. Cộng với áp lực gia tăng dân số kể từ lúc ấy trở đi, đã thúc đẩy thị trường BĐS hầu như nằm ngoài tầm kiểm soát: vì phân lô quá dễ, vì lợi nhuận quá nhiều, vì thiết chế pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng và thị trường còn quá lỏng lẻo, thiếu hụt…

Rốt cuộc, Bộ Tài nguyên và Môi trường, lúc ấy do ông Mai Ái Trực làm Bộ trưởng đã chỉ đạo cho một chuyên gia am hiểu về lĩnh vực đất đai, là Thứ trưởng Đặng Hùng Võ lập một nhóm chuyên gia xây dựng lại luật Đất đai (thay thế bộ luật năm 1993 đã quá lỗi thời), và nhất thiết phải kèm theo một nghị định để ngăn chặn chuyện phân lô bán nền, có nguy cơ phá vỡ hết quy hoạch đô thị đang dần dần phát triển "nóng". Nghị định 181 lúc ấy thường được gọi là “Nghị định ngăn chặn phân lô bán nền” áp dụng chung cho cả nước, nhưng chủ yếu là nhằm vào thị trường địa ốc tại TP.HCM. Mục đích là loại bỏ các trùm đất phân lô đang cấu kết với một số quan chức ở nhiều quận huyện, có nguy cơ phá vỡ tất cả các định chế về quản lý đất đai được xây dựng và ban hành từ trước đến nay.

Song hành với việc ban hành Nghị định 181, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo ngay lập tức lập ra 5 đoàn kiểm tra về các địa phương, trong đó nhắm đến trọng điểm là TP.HCM, để gom góp đơn thư khiếu nại về đất đai và xử lý giải quyết. Đoàn kiểm tra tại TP.HCM do Bộ trưởng trực tiếp chỉ đạo, cử GS Đặng Hùng Võ làm trưởng đoàn. Có ngày, chỉ ở một điểm tiếp dân tại TP.HCM, đơn thư khiếu nại tố cáo về đất đai được chở về “căn cứ của đoàn kiểm tra” cả xe tải nhỏ. Và sau những cuộc kiểm tra, rà soát quyết liệt đó, thị trường chững lại và “tuột dốc” như xe đứt thắng…

… Và chung cư

Khi đất phân lô đang rộ, cơn sốt đất đang bừng bừng, thì nhiều chủ đầu tư mua gom đất. Có người vài chục lô ở mỗi dự án, có người có cả chục dự án. Ôm đất với một khí thế ngất trời, tin rằng sẽ cứ vậy mà giá lên. Nhưng bất ngờ, phựt một cái, sợi dây văng của nhịp cầu nối đến bờ tài lộc bất tận bị cắt đứt bởi Nghị định 181. Bao người ôm đất là ôm hận, ôm cả cục cay đắng, vì có ai cho phân lô nữa đâu. Thị trường bỗng dưng nguội ngắt, vì nhu cầu ảo quá nhiều, nên bây giờ mới lộ ra một điều: ai ai cũng đầu tư vào đất, thì bán cho ai…

Qua năm 2007, cái "oai lực" của Nghị định kia bắt đầu giảm dần. Một không khí hồi sinh trở lại cho những kẻ ôm đất đợi thời. Cũng không ít người phải “ngã xuống” vì các món nợ tín dụng, vay chằng mua đụp đến lúc đáo hạn không có khả năng trả nợ, buộc phải cắt lỗ, bán tống bán tháo đất đai. Một lớp chủ đầu tư mới khôn hơn, thức thời hơn nắm lấy cơ hội: đó là mua gom đất có diện tích lớn xây chung cư. Lúc này, khái niệm về chung cư và quản lý nhà chung cư đã được luật hóa bằng luật Xây dựng.

Cách thức nhìn nhận vấn đề tuy khác hơn việc phân lô nhà phố nhưng điểm giống nhau là cùng nhắm vào mục đích lợi nhuận. Mà việc xây dựng chung cư lúc này đang được “cổ súy” một cách mãnh liệt. Hình ảnh của các thành phố lớn với áp lực dân số nén vào các đô thị buộc phải có các tòa cao ốc cho hàng trăm, hàng ngàn hộ dân sinh sống được xem là một lối thoát để giải quyết nhu cầu chỗ ở, nói nôm na thì rất đúng với một câu xa xưa “người đẻ chứ đất đâu có đẻ”, được tận dụng tối đa.

Nhưng xây chung cư kiểu nào? Không thể như cái Thuận Kiều Plaza sừng sững ba mươi mấy tầng, ngay khu sầm uất nhất của Q.5 mà không ai ở, chủ đầu tư thì ngắc ngỏm như thế được. Phải tìm ra cách mới!


Vậy là mô hình chung cư hiện đại, không gian sống phải thoáng, tiện ích đầy đủ… được các chủ đầu tư áp dụng, để níu kéo khách hàng. Bắt đầu ở Q.2, nơi đây đất rộng mênh mông với cái dự án 143 ha thuộc phường An Phú, ở cửa ngõ phía đông thành phố do Công ty phát triển và kinh doanh nhà TP.HCM (thuộc Tổng công ty địa ốc Sài Gòn) làm chủ đầu tư đã bán mấy năm trước, mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã mua gom lại rất nhiều lô, được xem là nơi thí điểm cho các nhà cao tầng mọc lên. Nơi đây cũng có dự án 184 ha nằm ở địa bàn phường Thạnh Mỹ Lợi, được chia năm xẻ bảy cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp rất có “máu mặt”.

Rồi từ đó, những dự án xây dựng chung cư hợp tác với Hàn Quốc của Công ty phát triển nhà Thủ Đức, dự án hợp tác với Singapore của CapitalLand VN, hàng loạt dự án An Lộc, An Phú… bắt đầu trỗi dậy. Các dự án ở Q.7 với các đại gia bất động sản là Phú Mỹ Hưng, Novaland, Hoàng Anh Gia Lai… cũng đã khiến cho vùng đất mới phía nam TP.HCM thay đổi hẳn diện mạo. Những chủ đầu tư đã nắm bắt được một nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của đô thị ngày càng bị áp lực về dân số nhập cư đổ về từ nhiều ngả.

Lúc này, có những dự án chung cư dù mới có thông tin công bố mở bán đã có hàng dài lũ lượt người đến chen nhau đặt cọc. Một dự án ở xa lộ Hà Nội mới làm xong căn hộ mẫu, họp báo công bố ban ngày thì ngay trong đêm đó đã có đoàn người rồng rắn xếp hàng ăn ngủ qua đêm để giành quyền được mua. Ngay chiều hôm sau, một dự án chung cư ở Q.7 cũng công bố mở bán và người mua phải đặt trước vài trăm triệu đồng, gọi là “tiền thành ý”. Chen chúc, giẫm đạp, la hét, cãi vã nhau vì cái phiếu đặt cọc, diễn ra ở rất nhiều trụ sở của các chủ đầu tư, tại các sàn giao dịch BĐS hoặc ngay tại vị trí các dự án.

Lúc này, nhiều nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận thu thêm được từ tình trạng tăng giá quá cao trên thị trường, gấp 3 tới 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư. Các "bong bóng kinh tế" trong thị trường BĐS đã mang lại rất nhiều lợi nhuận bất hợp lý cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, phải nói tới tình trạng số người đăng ký mua nhà dự án luôn luôn vượt rất xa số lượng căn hộ bán ra của dự án, cũng có thể nói là tỷ lệ cầu ảo vượt cung thật quá cao. Cảnh tượng xếp hàng đăng ký mua căn hộ của dự án The Vista, Sky Garden 3, River View, Phú Hoàng Anh... ở TP.HCM là những minh chứng cho quan hệ cung - cầu bất thường này. Việc tăng giá bất bình thường của thị trường nhà đất đã là nguyên nhân gây nên cầu ảo từ kỳ vọng có lợi nhuận khi mua được căn hộ và khi bán lại các phiếu đăng ký mua nhà đất. (Theo báo cáo tổng kết, đánh giá về thực trạng Thị trường BĐS TP.HCM được trình bày trong một hội thảo cùng tên năm 2009)