Trong số gần 1.700 chung cư cũ được Bộ Xây dựng thống kê trên toàn quốc có rất nhiều khu đang xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa đến tính mạng và tài sản của người dân. Mặc dù chương trình cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ đã khởi động hơn 10 năm nhưng con số thực hiện được chưa vượt quá 2%.

Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để trình Chính phủ sớm ban hành Nghị định về cải tạo chung cư cũ với nhiều điểm đổi mới được kỳ vọng sẽ gỡ khó cho chương trình này.

​Đến nay, Hà Nội dẫn đầu cả nước với con số 1.516 chung cư cũ và tiếp đến là Thành phố Hồ Chí Minh với hơn 530 chung cư cũ. Cho dù rất cố gắng nhưng đến nay Hà Nội cũng mới chỉ xây dựng lại được 14 chung cư cũ và Thành phố Hồ Chí Minh đạt 38 chung cư.

Tại Hà Nội, chung cư cũ chính là các khu tập thể được xây dựng từ những năm 1960-1970 và được Nhà nước phân phối cho cán bộ công nhân viên chức với quỹ nhà ước chừng 3 triệu m2. Quy mô lớn phải kể đến các khu tập thể như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Quỳnh Mai, Văn Chương, Thành Công, Giảng Võ…

Cùng với thời gian, các chung cư này trải qua bao nhiêu thế hệ sinh sống, chất lượng giảm sút, người dân tự cơi nới và sửa chữa đến biến dạng cả công trình, thậm chí đã trở thành mối nguy hiểm đe dọa cuộc sống của người dân.

Chung tình trạng như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 200 chung cư cũ và đa số đã tồn tại trên 50 năm. Trong đó, có nhiều chung cư đang xuống cấp nghiêm trọng, ở tình trạng nguy hiểm như chung cư 727 Trần Hưng Đạo ở quận 5, chung cư Cô Giang ở quận 1...

Nhưng khi có chủ trương tái thiết chung cư cũ, không hẳn người dân nào cũng vui mừng đón nhận. Điển hình như khu nhà C8 Giảng Võ đã xuống cấp ở mức độ báo động (mức độ D) nhưng bao năm vẫn chưa triển khai được do vướng mắc lợi ích, nhất là các hộ dân ở tầng 1 với diện tích lấn chiếm còn nhiều hơn cả diện tích được phân nhà ban đầu.

Hơn nữa, các dự án thường ở vị trí đắc địa nên người dân không muốn rời đi, do lo ngại không có cơ hội quay về nơi cũ sinh sống. Cùng đó là hàng loạt lý do được viện dẫn như hệ số đền bù thấp, bố trí tạm cư xá, lo ngại chậm tiến độ giao nhà…

Ông Đinh Bá Điệp, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đô thị sinh thái Dầu khí Hòa Bình phân tích, việc quản lý chung cư cũ bị buông lỏng, người dân tự quản lý là chính.

Điều này khiến tình trạng cơi nới diễn ra phổ biến, dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại kéo dài khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho các hộ dân, làm chậm trễ quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ. Thực trạng này khiến doanh nghiệp cũng nản bởi hiệu quả kinh tế không cao…

Thậm chí, ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Gia Bảo ví von câu chuyện giải phóng mặt bằng để xây dựng chung cư cũ như “húc đầu vào đá” và khẳng định 80% khó khăn của doanh nghiệp nằm ở khâu này.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tiến độ xây mới các chung cư cũ đang rất chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân sống tại đây.

Mặt khác các doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia cải tạo, nâng cấp hay xây mới lại các chung cư cũ vì thiếu chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp. Phía doanh nghiệp phàn nàn vì khó khăn trong việc thỏa thuận, bồi thường di dời dân.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo ở quận 5 là một dẫn chứng bởi thành phố đã chấp thuận cho doanh nghiệp vào triển khai dự án đầu tư xây dựng mới nhưng một số hộ dân vẫn chưa chấp nhận phương án bồi thường nên không chịu di dời.

Điểm nút của vấn đề được một số doanh nghiệp chỉ ra là chưa cân bằng lợi ích 3 bên giữa Nhà nước-doanh nghiệp-người dân. Doanh nghiệp muốn tiết kiệm chi phí phải thuê quỹ nhà tạm cư xa, chọn phương án đền bù tốt cho họ.

Nhưng theo tính toán, khi cải tạo một khu nhà 5 tầng, doanh nghiệp phải dành 10 tầng để trả cho người dân tái định cư và phải xây thêm ít nhất 10 tầng để bán thương mại thì may ra mới có lãi.

Trong khi đó, các khu tập thể cũ lại nằm ở nội đô nên theo quy định bị giới hạn độ cao, số tầng. Do đó, số tầng xây mới không đủ, sẽ không thể cân bằng lợi ích cho doanh nghiệp trong bài toán này.

​Tại dự thảo Nghị định đang xây dựng có một điểm đổi mới đang được cả người dân và doanh nghiệp hy vọng sẽ gỡ nút thắt này đó là phân quyền cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Một số doanh nghiệp cho rằng, nếu quy định này được chấp thuận tại Nghị định việc cải tạo chung cư cũ sẽ trở nên “đắt khách,” nhất là nhưng khu vực đang nằm trên vị trí “đất vàng.”

Ông Trần Viết Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Sông Đà 207 chia sẻ, nếu chiều cao của các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được các nhà quy hoạch điều chỉnh thì khó khăn đối với doanh nghiệp sẽ không còn bị hạn chế.

Việc giao toàn quyền quyết định nâng tầng khi cải tạo chung cư cũ đang được kỳ vọng sẽ tăng tính tự chủ, tự quyết cho các địa phương; các khó khăn, vướng mắc sẽ dần được tháo gỡ và cải tạo chung cư cũ sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn thu hút doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cảnh báo, việc tăng chiều cao, tăng hệ số sử dụng đất, đồng nghĩa với tăng diện tích sử dụng. Như vậy, nếu không tính toán kỹ sẽ đặt áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, giao thông và mâu thuẫn với yêu cầu giảm dân số nội đô.

Do đó, đề xuất không khống chế chiều cao công trình nhất thiết phải được kiểm soát trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc, ông Nghiêm nhấn mạnh.