Trong khi chung cư thương mại có giá dưới 22 triệu đồng/m2 (mức phổ biến nhất hiện tại) đang cạnh tranh gay gắt về giá, tiện ích, vị trí, tiến độ; BĐS cao cấp trong lòng nội đô tỏ ra "cháy hàng" liên tục. Cắt lỗ và bán chênh cao vẫn song hành trong những giao dịch căn hộ đẳng cấp. Túi tiền chừng 1 tỷ đồng, nhiều người đang ấp ủ kế hoạch mua chung "món hàng hiệu".

Xưa nay, có rất nhiều phương án mua nhà đất ở Thủ đô. Với thổ cư, hay gần đây là chung cư cao cấp trung tâm, giải pháp mua/sở hữu cũng cho thấy sự "sáng tạo" của khách hàng.

Bộ lọc ưu tiên

Xét riêng khách hàng có hầu bao xoay quanh 1 tỷ đồng, có nhu cầu thực (mua để ở) và sẵn sàng "xuống tiền" ngay khi tìm được hàng tốt, lựa chọn căn hộ chung cư cao cấp từ vành đai 3 đổ vào Bờ Hồ đang được đặt ngang bằng thổ cư ven đô (hoặc ngõ sâu địa bàn mới hoàn thành hạ tầng).

Tại sao mặt hàng từng "ngủ sâu" trong ế ẩm tồn kho như BĐS cao cấp lại lên ngôi? Nguyên nhân trước hết, là trợ lực đáng kể từ các nhà băng, cộng thêm tầm ảnh hưởng vĩ mô của chính sách quản lý, lãnh đạo của Nhà nước, Bộ ngành hữu quan.

Lực đẩy chính sách – tín dụng ngân hàng được các DN hiện thực hóa thành hàng loạt dự án tổ hợp chung cư cao cấp đang rậm rịch công trường nhiều tháng nay. Thứ đến, tài lực của khách hàng cũng được củng cố bằng các gói hỗ trợ vay vốn giá rẻ (được Ngân hàng "chống lưng" DN). Dự án "nhúc nhắc" với máy xúc, máy ép cọc bê tông, DN mạnh dạn PR bán hàng và tiết giảm giá thành, đương nhiên thu hút quan tâm của Thượng đế.

Nhưng, để tiến tới ký hợp đồng mua bán, theo đội quân môi giới lão luyện, người mua soi rất kỹ rổ hàng. Điều kiện cần: dự án đang triển khai trên thực địa (hoàn thiện thô và bàn giao thì càng tốt). Điều kiện đủ: Giá không vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Sau khi thỏa mãn hai điều kiện trên, người mua tiếp tục "lọc" loại căn hộ diện tích nhỏ (chừng 120 - 130 m2) để đi tới quyết định cuối cùng. Đồng nghĩa, không phải dự án cao cấp nào cũng "rũ bùn đứng dậy sáng lòa" như MuberryLane (!) hay GoldenLand, hoặc kiểu "sang chảnh" dạng căn hộ đế vương trị giá 60 tới trên 100 triệu mỗi mét vuông ở quận Đống Đa, thì đương nhiên nằm ngoài suy nghĩ của các khách hàng này.

Cạnh tranh của BĐS cao cấp (đáp ứng đủ các yếu tố trên) với thổ cư hàng trung bình (xa trung tâm hoặc ngõ sâu khu vực đô thị mới hoàn thiện hạ tầng) là có thực. Thêm nữa, các chung cư "hàng hiệu" đã/đang hoàn thiện cơ bản trong vành đai 3 càng đắt giá với những ai am hiểu định hướng quy hoạch đô thị Thủ đô.

Dạo quanh chợ địa ốc cao cấp đang "xôm tụ" các nhãn hàng cũ mới, người mua được dân môi giới tự do lẫn sàn giao dịch của chủ đầu tư chào hàng tới tấp. Có thể kể ra: dự án Dolphin Plaza, MuberryLane, DiscoveryComplex, Berriver Long Biên, Huyndai Hillslate Hà Đông…

Khách hàng "sáng tạo" mua chung căn hộ

Đây là những sản phẩm cơ bản hoàn thiện phần thô, thậm chí đang tích cực bàn giao cho khách mua thời gian trước (để tạo uy tín với Thượng đế mới). Cơ cấu căn hộ trải dài từ 80m2 cho tới ngót 200m2 , trong khi lọt vào "mắt xanh" của người mua nhà chỉ giới hạn diện tích dưới 130m2 .

Tuy nhiên, những sản phẩm cao cấp sẵn sàng bàn giao, diện tích nhỏ, giá dưới 30 triệu đồng luôn "khan". Đồng thời, nhiều gia đình trẻ đang âm thầm thực hiện kế hoạch: mua chung căn hộ, chia đôi diện tích, sống cách nhau chỉ một… bức vách. Trước là để thỏa mãn nhu cầu cao cấp, tiện ích, trung tâm văn hóa, dân trí cao. Còn về an sinh lâu dài, để tính sau.

Tìm hiểu tại chợ BĐS Trung Hòa – Nhân Chính, Hoài, môi giới tự do từng có thời gian dài "khoác áo" sàn giao dịch Hải Phát, chia sẻ: Nhóm chúng tôi vài tháng nay nhận được khá nhiều lời hỏi mua "lạ" của khách hàng cao cấp. Họ đặt vấn đề về các căn diện tích khoảng 120m2 , giá mềm chừng 23-29 triệu đồng/m2, bàn giao thô hoặc đã gồm VAT ở khu vực gần sát vành đai 2,5 trở vào. Thậm chí, người mua chấp nhận ở vành đai 3, nhưng quan trọng là bên bán phải chấp nhận cho bên mua (gồm 2 đối tượng trong hợp đồng) được tùy nghi cơ cấu lại diện tích căn hộ.

Khó khăn, rủi ro được báo trước

Một đề xuất cực kỳ nan giải và tới lúc này các DN vẫn đang…im lặng. Với chủ đầu tư BĐS cao cấp nói riêng, hay chung cư thương mại trung bình nói chung, diện tích/cơ cấu căn hộ đã được căn ke chuẩn từng ly trên sơ đồ thiết kế cũng như thi công triển khai.
Chưa nói tới quy trình thẩm duyệt an toàn công trình, phòng cháy chữa cháy, lối thoát hiểm… nếu DN nhắm mắt cho qua, khả năng xảy ra mất cân đối, thậm chí ảnh hưởng tiêu cực tới chất lượng căn hộ (nguy hiểm – PV) cho chính chủ nhân căn hộ là hoàn toàn có cơ sở. Thậm chí, viễn cảnh "màu hồng" đó chỉ diễn ra nếu… thay đổi về luật định.

Chiếu theo Điều 76, Điều 81 Luật Nhà ở 2005, chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình. Trong khi đó, việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đáng nói, theo khoản 5 Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (như: xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ…).

Chủ đầu tư không "dại" gì chấp thuận yêu cầu đó của khách hàng, ngay cả khi "ế chỏng gọng". Chưa hết, chuyện chia tách sổ hồng lại càng khó như "lên trời". Còn giả muốn bán, buộc hai hộ gia đình (đứng tên mua trong hợp đồng và chia đôi khoản tiền phải thanh toán) cùng thống nhất..

Sẵn sàng chồng tiền, nhưng phương án mua là "không tưởng", khách chỉ biết ngắm từ xa và ao ước những căn cao cấp, diện tích vừa phải ngay giữa lòng Thủ đô.