Quyền sở hữu chung-riêng; phí quản lý, vận hành nhà chung cư; phí bảo trì… là những tranh chấp nổi cộm giữa khách hàng và chủ đầu tư chung cư.

LTS: Theo khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM vào cuối năm 2014, có tới 58 chung cư ở TP.HCM xảy ra tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư. Những mâu thuẫn kéo dài đã khiến cả cư dân lẫn chủ đầu tư đều khổ sở, dẫn tới chất lượng sống trong các chung cư suy giảm rất nhiều. Vậy thực ra điều gì đang xảy ra trong các chung cư?

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư tập trung vào 16 nhóm vấn đề, nổi cộm nhất là tranh chấp về quyền sở hữu chung-riêng; phí quản lý, vận hành nhà chung cư; phí bảo trì… Đa phần các tranh chấp này rất khó giải quyết vì giữa chủ đầu tư và người mua nhà hiếm khi tìm được tiếng nói chung.

Đủ kiểu tranh chấp

Dọn về sống ở chung cư Khang Gia - Tân Hương (377 Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú) hơn một năm nhưng các cư dân vẫn không hết hồi hộp do nhiều hạng mục tới nay chưa được nghiệm thu. Ông Nguyễn Thế Vinh, chủ căn hộ 2A, lầu 13, cho biết mới ở chưa được bao lâu mà thang máy đã phải sửa chữa nhiều lần. Các đồng hồ điện chỉ được đấu nối tạm bợ, dây điện chằng chịt trước cửa cầu thang bộ. Camera quan sát chưa được lắp đặt như cam kết đã ảnh hưởng đến vấn đề an ninh và thực tế tại chung cư đã xảy ra việc mất cắp xe máy. Cư dân nhiều lần đề nghị chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia) khắc phục nhưng họ vẫn “im hơi lặng tiếng”.

“Hiện nay toàn bộ cư dân chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận, ban quản trị nhà chung cư cũng chưa được thành lập nên mọi vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư đều phụ thuộc vào chủ đầu tư” - ông Vinh nói thêm.

Đối với các chung cư đã có ban quản trị, mối quan hệ giữa chủ đầu tư với cư dân cũng chưa hẳn êm ấm. Đi vào sử dụng từ năm 2009, cư dân chung cư The Ruby Land, quận Tân Phú phải trầy trật đấu tranh suốt năm năm mới thành lập được ban quản trị. Tuy nhiên, suốt một thời gian dài sau đó chủ đầu tư nhất quyết không bàn giao công tác quản lý chung cư cho ban quản trị. Tháng 4-2015, Sở Xây dựng và UBND quận Tân Phú phải yêu cầu các bên ngồi lại, thống nhất việc bàn giao các hạng mục trong chung cư. Tuy nhiên, đã gần hai tháng trôi qua nhưng mọi việc vẫn y như cũ.

Tương tự, ban quản trị chung cư 4S Riverside (đường 17, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức) được công nhận từ năm 2011 nhưng mãi ba năm sau mới nhận bàn giao công tác quản lý, vận hành chung cư. Tuy nhiên, ông Đỗ Quang Thắng, nguyên thành viên ban quản trị nhiệm kỳ I, cho biết: “Công ty Thành Trường Lộc (chủ đầu tư) không bàn giao bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng cùng hơn 3 tỉ đồng tiền phí bảo trì. Lãnh đạo quận Thủ Đức yêu cầu Công ty Thành Trường Lộc bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị nhưng doanh nghiệp này vẫn ngó lơ. Đầu năm 2015, cư dân chung cư này khởi kiện chủ đầu tư đòi lại hơn 3 tỉ đồng phí bảo trì. Tới nay ba phiên hòa giải ở tòa đều không thành do chủ đầu tư vắng mặt”.

Đau đầu với sở hữu chung-riêng

Như đã nêu trên, tới nay Công ty Tân Hoàng Thắng, chủ đầu tư chung cư The Ruby Land, vẫn nhất quyết không bàn giao một số hạng mục cho ban quản trị, trong đó có tầng hầm để xe diện tích hơn 4.000 m2. Ông Nguyễn Đức Thọ, phó ban quản trị chung cư, cho biết trong nội quy quản lý nhà chung cư do ông Đinh Hồng Hải, Giám đốc Công ty Tân Hoàng Thắng, ký đã khẳng định tầng hầm là sở hữu chung. Quy hoạch chi tiết 1/500 được Sở QH-KT duyệt cũng xác định tương tự.

Dựa vào hai văn bản trên, khi xử lý các khiếu nại của người dân, ông Phan Tấn Lực, Chủ tịch UBND quận Tân Phú, cũng nhấn mạnh tầng hầm là sở hữu chung. Tuy nhiên, tại buổi làm việc với Sở Xây dựng và UBND quận Tân Phú, ông Đinh Hồng Hải vẫn khẳng định tầng hầm là sở hữu riêng của chủ đầu tư và dứt khoát không bàn giao cho ban quản trị. Ông Hải cho biết chỉ bàn giao khi Sở Xây dựng làm “trọng tài” phân chia phần sở hữu chung-riêng này.

Tầng hầm, tầng thượng và mặt bằng tầng trệt cũng là tranh chấp “nảy lửa” trong nhiều năm qua giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình giao thông 584 (gọi tắt là Công ty 584) với cư dân chung cư 584 Lũy Bán Bích, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú.

Chủ đầu tư luôn khẳng định các hạng mục trên là của họ vì trước khi xây dựng, công ty này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình. Tuy nhiên, bà Võ Thị Hồng Nga, phó ban quản trị chung cư, cho biết các căn hộ chủ đầu tư bán cho khách hàng đều sau thời điểm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực (từ 1-7-2006). Theo đó, tầng hầm đương nhiên là sở hữu chung khi trong hợp đồng không nhắc đến. “Giấy chứng nhận sở hữu công trình của chủ đầu tư được cấp trước khi họ xây dựng chung cư và bán cho khách hàng. Do đó khi đã bán cho cư dân thì công trình này không còn là sở hữu riêng của chủ đầu tư nữa” - bà Nga nói.

“Cuộc chiến” giành sở hữu chung-riêng ở chung cư 584 đến nay vẫn chưa ngã ngũ. Được biết hiện Sở Xây dựng đã có quyết định thanh tra toàn diện chung cư này để giải quyết các vướng mắc.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM ngày 23-6, đại diện Sở Xây dựng cho biết Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hoàng Quân đã có văn bản chỉ đạo Sở Xây dựng xử lý các vấn đề liên quan tới chung cư The Ruby Land. Sáng nay (24-6), Sở sẽ làm việc với đại diện các bên để giải quyết những vướng mắc còn tồn đọng, trong đó có vấn đề sở hữu chung-riêng.