Bắt đầu từ nửa cuối quý III, thị trường BĐS dần nhen nhóm tín hiệu phục hồi. Từ việc chung cư bình dân hãm đà giảm giá sâu, cho tới hiện tượng sản phẩm nhà ở cao cấp bất ngờ "nóng" lên ở đầu thị trường miền Bắc. Sản phẩm thực đáp ứng nhu cầu thực – đó là nét tích cực của địa ốc lúc này. Theo đó, nhà đầu tư cũng lập kế hoạch kinh doanh cho mình.

Nhà chung cư – chỉ mua để ở

Thực tế cho thấy, khi thị trường còn hưng thịnh, người người, nhà nhà đua nhau "gặt hái" từ "lướt sóng", hầu như khách hàng có nhu cầu ở thực cũng đều không nghĩ tới việc khi nào mình được nhận căn hộ. Năm 2009-2010, là khoảng thời gian BĐS được tranh mua, tranh bán, giao dịch chủ yếu diễn ra trong giới đầu cơ "lướt sóng".

Đến lúc thị trường suy sụp, doanh nghiệp kêu khổ, kêu khó, tìm mọi đường bán hàng (khuyến mãi, bán cắt lỗ sâu, chuyển đổi dự án, M&A…) hòng thu được chút vốn để duy trì sức sống. Gần ngay trước mắt, là đáo hạn trả nợ cuối năm 2013 – sẽ có thêm hàng chục, hàng trăm doanh nghiệp BĐS tuyên bố phá sản hoặc lâm vòng lao lý.

Khó khăn là vậy, nhưng rất nhiều đơn vị địa ốc vẫn không biết "sợ": Bán căn hộ thì lập lờ diện tích vào phần cột, thay đổi kết cấu, căn hộ chung cư giá rẻ thì chất lượng không như cam kết, khiến nhiều chủ nhà phải thay đổi lắp đặt lại từ sàn gỗ tới gạch ốp nhà vệ sinh, và điển hình nhất vẫn là tình trạng sai tiến độ thi công ở thị trường BĐS khu vực Hà Nội.

Thậm chí, có dự án BĐS kế hoạch hoàn tất từ năm 2005, nhưng đến nay chưa xong GPMB… Báo cáo kết quả rà soát các khu đô thị, dự án nhà ở đợt 1 của Sở Xây dựng Hà Nội mới đây cho thấy, hầu hết các dự án được kiểm tra trên địa bàn đều chậm tiến độ so với quy định. Ngoài dự án khu đô thị Nam An Khánh, còn có vô số những dự án nhà ở khác bị nêu danh. Điển hình, dự án Khu đô thị Hanoi Garden City (Long Biên), với tiến độ là hoàn thành trong năm 2012, hiện vẫn còn một diện tích nhỏ chưa có GPMB, trong khi chủ đầu tư đã bán cho khách hàng 148 căn hộ chung cư và hơn 100 căn biệt thự.

Khu nhà ở Thạch Bàn (Long Biên): tiến độ là phải hoàn thành trong quý IV/2013, nhưng đến nay mới có GPMB 88%; dự án Khu đô thị Mai Trai – Nghĩa Phủ (tiến độ là từ năm 2010 đến 2013, nhưng hiện vẫn chưa khởi công xây dựng). Trong nội đô, nhiều dự án phát triển nhà ở chậm tiến độ: Khu đô thị Đại Kim – Định Công, khu nhà ở Bắc Đại Kim – Định Công, B5 Cầu Diễn, Binh đoàn 12, TriconTower, Tháp Doanh Nhân…

Lý do chậm tiến độ thi công, chậm bàn giao nhà cho khách hàng có rất nhiều. Với dân đầu tư địa ốc, việc rót tiền vào các sản phẩm chung cư đang và "dự kiến" sẽ hoàn thành theo như chủ đầu tư hứa hẹn, là hướng kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua có nhu cầu ở thực đã hiểu rõ hơn sự thật về thị trường, cẩn trọng và tìm hiểu rất kỹ năng lực dự án cũng như chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Trong cảnh chung cư bình dân, nhà ở giá rẻ bung hàng 3 tháng cuối năm 2013, "sóng" giảm giá cắt lỗ được dự báo tiếp tục kéo dài. Vì vậy, CCTM giá mềm chỉ mang lại cơ hội cho người mua để ở.

Trước hàng loạt scandal về sai tiến độ dự án nhà ở, nhiều nhà đầu tư đã tỏ ra chán nản và dự đoán tình trạng chậm, sai tiến độ hoàn thành dự án, đặc biệt là các dự án CCTM chắc chắn sẽ còn nối dài. Đồng thời, khả năng các chủ đầu tư đã sẵn sàng cho đà cắt lỗ tiếp theo là hoàn toàn có thật. Ngay cả nhiều chủ nhà còn chủ động bán hàng dưới giá cắt lỗ của doanh nghiệp nên nhà đầu tư sẽ khó lòng kiếm lợi từ sản phẩm này.

Đất nền nội thị trong tầm ngắm

Thực tế, những nhà đầu tư khôn ngoan đã tính được điều này bằng cách âm thầm săn đón các sản phẩm đất nền nội thị có vị trí, hạ tầng tốt. Đất nền ở những khu vực Trung Hòa – Nhân Chính, Nghĩa Tân, Dịch Vọng, Thanh Xuân Nam, Đền Lừ, Liễu Giai – Cống Vị… đều có sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư địa ốc từ vài tháng nay. Ngay cả những mảnh đất xen kẹt ở khu vực Từ Liêm, Mỹ Đình, Phú Đô cũng không ngoại lệ. Một nền đất 50m2 ở làng Phùng Khoang (Trung Văn, Từ Liêm) được mua bán qua 3 chủ chỉ trong vòng 4 tháng, với mức giá liên tiếp được đội lên từ 30 – 45 triệu đồng/m2. Tương đương với mức giá này, nhiều sản phẩm đất nền ở Phú Đô, Nhân Mỹ, Đình Thôn cũng được trao tay giao dịch nhiều lần trong quý III/2013.

"Mua những nền đất chừng 60-80m2 ở nội thị và chờ đến quý I/2014 là có thể yên tâm thu lợi. Đối với các mảnh đất nông nghiệp xen kẽ nhà ở, việc chuyển đổi mục đích sử dụng cũng không quá khó khăn và tốn kém. Bù lại, lợi nhuận trong ngắn hạn từ việc bán lại BĐS là rất hấp dẫn", chị Hoàng Lan, một nhà đầu tư địa ốc ở khu vực phía Tây Hà Nội khấp khởi cho biết. Với những người có khả năng tài chính khá, việc đầu tư sẽ công phu hơn.

Theo đó, sau khi mua được đất, nhà đầu tư sẽ xây công trình nhà ở dạng chung cư mini, hoặc xây lên 3-4 tầng để cho thuê. Những mảnh đất ở vị trí trung tâm, thuận lợi giao thông và hạ tầng tốt như Nghĩa Tân, Dịch Vọng, Đình Thôn... khi xây lên cho thuê luôn rất đắt khách và đương nhiên, giá cho thuê cũng đáng kể, từ 6-8 triệu đồng/tháng với căn hộ khoảng 40m2, đủ nội thất cơ bản. Tính sơ sơ, trên nền đất 80m2, xây 4 tầng, mỗi tầng gồm 2 căn hộ cho thuê, chủ nhà sẽ thu về tối thiểu 576 triệu đồng/năm (!).