Rất nhiều người dân Hà Nội vẫn thích sống trong các khu tập thể cũ dù phải chấp nhận sự chật chội, xuống cấp nhưng đổi lại cư dân có có đầy đủ các tiện ích: giáo dục, y tế, văn hóa… hệ thống dịch vụ thương mại đa dạng. Biết được điểm yếu này, nhiều dự án đô thị mới đã tạo lợi thế cho mình bằng mô hình trọn gói.

Nghịch lý đô thị bám làng

Trong các báo cáo phát triển đô thị của Hà Nội chục năm gần đây có những lưu ý ít thay đổi là các chủ đầu tư thường ‘bỏ quên’, chậm triển khai các dịch vụ thương mại, xã hội. Đa số các tiêu chí chợ, siêu thị, trường học, công viên vốn được vẽ lên rất đẹp nhưng lại bị cắt bỏ… chỉ tập trung xây nhà bán kiếm tiền ngay.

Từ đó, đô thị mới Hà Nội sinh ra đã đi kèm với mặc định kém dich vụ và thiệt thòi nhiều tiện ích. Nhiều khách hàng đã mua nhà không dám chuyển đến sinh sống, còn những người dân đã chuyển đến thì cuộc sống của họ gặp không ít khó khăn trong sinh hoạt, đi lại.

Rà soát của Sở TN&MT tại 102 khu đô thị, khu nhà ở cho thấy, có 382 ô đất với diện tích 269,1ha để dựng công trình công cộng thì mới có tỷ lệ rất nhỏ thực hiện đúng cam kết. xây trường học và công trình công cộng đưa vào sử dụng. Còn lại, phần lớn các diện tích đều chưa hay sẽ làm.

Vì thế, ở Hà Nội có nghịch lý đô thị mới bám làng. Cả một cực phát triển đô thị mới Nam Hà Nội với hai Khu đô thị mới là Đại Kim – Định Công và Linh Đàm phải nhờ vào chợ dân sinh của Làng Đại Từ hay Hoàng Liệt. Ở đây không có trường công chất lượng nên khi quyết định chuyển về khu này ở, người dân phải tìm nơi cho con học. Đa số lại phải ngược ra các khu cũ ở Đống Đa như Khương Thượng hay Kim Liên.

Tương tự, tại Trung Hòa – Nhân Chính hay Mỹ Đình hàng vạn hộ dân mới dân vẫn phải trông chờ vào chợ dân sinh của làng cũ hay những chợ cóc mới mọc lên. Tinh trạng còn khó khăn hơn với những khu ở xa như Pháp Vân, Việt Hưng hay Ecoparrk…

Trong khi đó, các tập thể cũ của Hà Nội dù được xây cách đây nửa thế kỷ như Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ hay Trung Tự… lại có đủ hạ tầng thương mại – xã hội với đủ hệ thống nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, sân vận động, cửa hàng bách hóa và cả chợ dân sinh.

Ngày nay, các khu tập thể này đã xuống cấp nhưng vẫn có thể thấy được sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hơn thế còn có sự phát triển rất đa dạng về thương mại, dịch vụ rất tiện lợi. Điều này trái ngược với hình ảnh những khu đô thị mới lớn thiếu đủ thứ. Điều này, khiến khu đô thị nằm gần trung tâm Thủ đô này như một “ốc đảo” biệt lập. Hệ quả là tại các khu đô thị mới hiện phổ biến tình trạng người dân đã nhận nhà và về sinh sống nhưng thiếu trầm trọng các công trình hạ tầng xã hội.

Tăng tiện ích để cạnh tranh

Chính yếu tố quy hoạch cũng như các giá trị từ các dịch vụ tiện ích khép kín tại các dự án này là lợi thế đáng kể trong cạnh tranh. Quy hoạch là thứ duy nhất mà theo thời gian, giá trị của nó càng được khẳng định và mang lại nhiều lợi ích gia tăng cho không chỉ hiện tại mà cả về sau.

Khi thị trường bất động sản lên cơn sốt, giá trị của một căn hộ chung cư được đánh giá bởi các yếu tố đơn giản như diện tích và giá bán. Nhưng khi thị trường cạnh tranh hơn, các giá trị gia tăng mới là điều mà khách hàng quan tâm. Chính vì thế, để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã phải ghi điểm từ việc đầu tự hạ tầng đồng bộ theo mô hình “All in one”, bao gồm và các dịch vụ, tiện ích phục vụ nhu cầu của đời sống như thương mại, bệnh viện, trường học, sân chơi, khu thể thao....trọn gói trong một khu đô thị.


Tuy nhiên, theo các nhà phân phối, điểm lại ở Hà Nội, các khu chung cơ mới như thế không có nhiều, ngoài Times City cũng chỉ có Royal City. Còn trong tương lai người ta trông chờ vào The Manor Center Park mới bắt đầu giải phóng mặt bằng hay chấp nhận mua nhà rồi chờ hạ tầng thì có Gamudar còn Parkcity vốn đình đám một thời hay đang bỏ hoang. Tại Times City, Hà Nội, người dân được hưởng đầy đủ tiện ích đô thị và an sinh xã hội như: tổ hợp Vincom Mega Mall Times City. Ngoài ra, còn có trường học Vinschool; bệnh viện Vinmec, bể bơi 4 mùa trong nhà…và hệ thống sân phức hợp thể thao ngoài trời, các khu vui chơi trẻ em.

Thực tế, các dự án đồng bộ ngoài căn hộ còn có một hệ thống hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ, tiện ích thương mại, bệnh viện, trường học có tiêu chuẩn cao này đều thu hút khách và có giữ được mức giá cao. Ở Times City, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ dự án đang được giao dịch với mức giá từ 30 triệu đồng/m. Gần đây, giá ở đây tăng lên 35 – 40 triệu đồng/m2, nhiều căn hộ được mua đi bán lại với mức giá chênh từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Trong khi đó, The Manor Center Park mới thăm dò chào hàng cũng rất được quan tâm.

Ông Ngô Xuân Long, giám đốc sàn BĐS ở Trung Hoà Nhân Chính cho rằng, người mua nhà hiện nay không còn quan tâm tới mỗi việc để ở, mà họ còn quan tâm tới chất lượng cuộc sống và tiện ích đi kèm.. Tất nhiên, để triển khai thành công những dự án đồng này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có uy tín và năng lực rất lớn.

Theo CBRE VN, dự kiến sẽ có nhiều dự án đi vào hoàn thiện trong năm 2014, và điều này sẽ tạo nên cạnh tranh gay gắt hơn đối với các căn hộ mới được chào bán. Người mua hiện dành nhiều sự quan tâm hơn tới những căn hộ đã hoặc gần hoàn thiện để tránh gặp phải những vấn đề liên quan đến chất lượng và tiến độ. Chủ đầu tư cũng nên tập trung hơn vào việc phát triển các tiện ích và cơ sở hạ tầng để tạo ra môi trường sống thuận tiện cho cư dân. Điều này đòi hỏi các nhà phát triển và quản lý dự án chuyên nghiệp và uy tín.