Ngoài vấn đề pháp lý vốn dĩ tồn tại từ lâu (đến nay vẫn chưa thể rộng đường), chung cư mini (CCMN) hiện đang phải gồng mình cạnh tranh khốc liệt với nhà ở thương mại (NƠTM) giá thấp cũng như nhà ở xã hội (NƠXH). Bởi mặt bằng giá nhà ở đang chứng kiến sự sụt giảm nhanh chóng, đặc biệt nhiều dự án NƠTM đã có mức giá hấp dẫn hơn hẳn các căn hộ CCMN.

Ngay tại thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM đã cho thấy loại hình nhà ở riêng lẻ này (CCMN) đang bị lép vế so với các chung cư thương mại có giá trung bình. Tiêu biểu, đối với thị trường sôi động nhất là Hà Nội, CCMN cũng đang mất dần ưu thế, kéo theo thanh khoản thấp, chủ đầu tư khó bán hàng. Lý do dẫn loại hình nhà ở này tới ngõ cụt chính là hầu như các chủ đầu tư vẫn chưa thể tiến hành việc cấp sổ đỏ cho căn hộ CCMN. Lý giải về điều này, ông Nguyễn Văn Đực – PGĐ công ty Địa ốc Đất Lành khẳng định: Đương nhiên chất lượng xây dựng của một chung cư chính thống tốt hơn CCMN. Vì chúng tôi có nhiều tư vấn thiết kế, tư vấn quản lý dự án, tư vấn giám sát, kiểm tra rà soát chất lượng đảm bảo…nên tất cả chất lượng cuộc sống của một chung cư thương mại chính thống bao giờ cũng hơn hẳn CCMN. Từ đây, theo ông Đực, nếu những chung cư thương mại có giá dưới 500 triệu đồng/căn thì tự CCMN sẽ dẹp, mà không cần ai khuyến khích hay cấm đoán.

Thực tế, mỗi phân khúc, mỗi dòng sản phẩm nhà ở đều có sức cạnh tranh riêng. Vài năm trước, khi thị trường BĐS còn "vượng" với mức giá cao ngất ngưởng mà vẫn diễn ra cảnh tranh mua-tranh bán, CCMN ra đời đúng lúc khớp với nhu cầu ở của người dân có mức thu nhập trung bình. Đến nay, NƠTM giá rẻ, NƠXH không ngừng nhận được sự quan tâm, ưu ái của các cơ quan quản lý vĩ mô cũng như là niềm hy vọng an cư của đại bộ phận CBCNVC, nhưng sức cạnh tranh của CCMN vẫn còn. Theo một chủ đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ khu vực Từ Liêm, yếu tố vị trí của dự án, tiến độ thi công – bàn giao, và đáp ứng ngay lập tức nhu cầu ở (để làm việc tại khu nội đô) đã giúp cho CCMN giữ chân và thu hút được một lượng khách hàng nhất định. Cũng tồn tại một hiện tượng khá thú vị: đó là những đôi vợ chồng trẻ, do nhu cầu làm việc trong các quận trung tâm Hà Nội, đã mua một căn CCMN để tiện di chuyển làm việc mặc dù đã có một căn nhà khang trang nằm tại ngoại ô (như các khu Ngọc Hồi, Sài Đồng thậm chí …gần Yên Viên).

Trước đây, giá bán gốc một căn CCMN thường vào khoảng 13 -18 triệu đồng/m2. Gần trung tâm, tiện cho giao thông di chuyển tới các cơ quan hành chính, trung tâm vui chơi, y tế giáo dục chất lượng cao…vốn được coi là ưu thế không thể phủ nhận của CCMN. Nhưng giờ đây, chính những ưu thế ấy lại 180 độ trở thành yếu thế của loại hình nhà ở này. Bởi nếu so sánh với các chung cư thương mại, NƠXH có quy hoạch, thiết kế bài bản với đầy đủ tiện ích sinh hoạt thì tính tới thời điểm này, CCMN chính thức bị "soán ngôi", bất chấp lượng khách hàng quá đặc thù của mình (chấp nhận mua với nỗi lo về sổ đỏ cũng như không thực sự đảm bảo về an toàn, PCCC…). Nói như ông Tuấn, lãnh đạo một Cty dịch vụ địa chính tại Q.Đống Đa (Hà Nội), hiện nay rõ ràng khuynh hướng căn hộ nhỏ, đồng thời DN chấp nhận lãi ít hoặc lỗ…đã dần đưa tới thị trường những căn hộ chỉ 12-13 triệu đồng/m2 với diện tích 30-40m2. Khi DN đã tạo ra những sản phẩm phù hợp với khả năng mua của người dân thì người dân sẽ đổ dồn vào mua các căn hộ này. Như vậy, CCMN sẽ bị khai tử bởi thiếu quá nhiều tiện ích, an toàn, an ninh so với những sản phẩm giá rẻ khác. Nếu DN được làm căn hộ thương mại 30-40m2 với giá bán 14-15 triệu đồng thì chúng tôi sẽ thắng. Lúc đó, viễn cảnh không xa sẽ có thể là không ai ở CCMN. CCMN sẽ biến thành những nơi trọ tồi tàn giống như hàng triệu phòng trọ khác (!)

Đại diện lãnh đạo công ty CP Đầu tư VIC lại đưa ra cách phân tích có chiều hướng chưa thực sự lô-gic. Cụ thể, theo vị TGĐ này, giá trung bình một mét vuông CCMN vào khoảng 18-22 triệu đồng. Một căn có giá từ 800 triệu tới 1,1 tỷ đồng. NƠTM giá rẻ có những căn chung cư chỉ có giá từ 12-14 triệu đồng/m2. Thực ra, vấn đề nằm ở chính người mua. Hãy để cho người mua tự quyết định theo nhu cầu và khả năng của mình. Còn để mổ xẻ, so sánh chi tiết thì mỗi sản phẩm có điểm mạnh, điểm yếu riêng. CCMN thì gần trung tâm, mua ở luôn, tiện ích xã hội tốt. Còn chung cư giá rẻ thì thường xa trung tâm, đang trong quá trình thi công hoàn thiện, cơ sở vật chất như điện, đường, trường, trạm chưa đủ…Trên quan điểm này, có thể thấy ít người "dám" chồng tiền để mua CCMN chỉ với những lợi thế nêu trên. Bởi để gần trung tâm, tiện ích xã hội tốt, họ hoàn toàn có thể thuê (thay vì mua) CCMN trong thời hạn 6 tháng-12 tháng ra hạn hợp đồng một lần. Song song với đó, người dân sẽ tích cóp, vay tiền ngân hàng, và chờ đợi để mua cho một sản phẩm chính thống đã hoàn thiện (có sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ pháp lý đầy đủ).

Việc thất thế của CCMN cũng là điều dễ hiểu và không nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia BĐS. Có cầu, ắt có cung nhưng xét ở một góc độ nào đó, CCMN chỉ là một phân khúc phát triển nóng, có tính tức thời và khó lòng dài hạn trước bối cảnh tình hình địa ốc ngày một chuyên nghiệp hơn, đi đúng thực chất nguồn cầu khách hàng.