Các khu chung cư cao tầng hiện nay ở Hà Nội đang trong giai đoạn biến đổi, hình thành để trở thành các khu ở chung cư đúng nghĩa. Giai đoạn "quá độ" đó đã diễn ra 10 năm và cần phải rút ngắn để có những khu nhà chất lượng bền vững thực sự.

Sự hoàn chỉnh của một khu ở chung cư cao tầng mà chúng ta đang hướng tới chính là sự hình thành một mô hình tổ chức không gian mới với công trình kiến trúc cao tầng là chủ yếu, một lối sống hình thành phù hợp với loại hình ở mới và một phương thức phát triển, quản lý hiện đại.

Tính “quá độ” thể hiện trong thiết kế

Trình độ thiết kế nhà cao tầng còn hạn chế. Có rất nhiều nhược điểm trong giai đoạn 1995 - 2003, phổ biến là hiện tượng thiết kế nhà hành lang giữa, thông thoáng kém, nhiều hộ có phòng hoàn toàn không có ánh sáng tự nhiên. Các ngôi nhà có tỷ lệ hướng xấu và tốt 50/50 vẫn đang được xây dựng. Bố trí cơ cấu căn hộ bên trong không hợp lý, hệ thống cửa sổ ngả dần theo xu hướng sử dụng cửa của các nước khí hậu ôn đới, không tìm hướng giải quyết cho khu vực khí hậu nhiệt đới.

Trong quy hoạch, các ngôi nhà cao tầng đang được nhìn nhận như một mô hình “Tổ hợp ở” hơn là nằm trong một cấu trúc đơn vị ở hoàn chỉnh “Đơn vị ở”. Không gian mở, môi trường giao tiếp, các dịch vụ hạ tầng xã hội chưa thỏa mãn được yêu cầu của người ở, chất lượng không gian ngoài nhà kém.

Về kết cấu, cũng chưa kịp theo với đòi hỏi của kiến trúc, thiếu kinh nghiệm trong tính toán dẫn đến thiên về tính an toàn, đôi khi vì khả năng tính toán hạn chế mà ép kiến trúc đi vào các giải pháp không hợp lý. Các giải pháp đó làm tăng tính ổn định của công trình nhưng hoàn toàn bất lợi về vấn đề thông thoáng. Một số nhà cao tầng giai đoạn đầu vì tính an toàn còn làm hệ vách cứng xuống tận tầng hầm, không thể sử dụng cho việc để xe của ngôi nhà. Kỹ thuật còn nhiều nhược điểm về chất lượng thang máy, hệ thống cung cấp điện, nước, phòng cháy cứu hỏa, hệ thống an ninh, thông tin...

“Quá độ” trong nhận thức, trình độ quản lý

Trước hết đó là tính quá độ trong nhận thức về môi trường sống trong chung cư cao tầng của người ở, đối tượng sử dụng, đối tượng chi trả cho các hoạt động đầu tư. Người ở chưa có điều kiện trải nghiệm và cũng chưa được hướng dẫn, cung cấp thông tin đầy đủ về những thuận lợi, bất lợi của điều kiện sống trên các ngôi nhà cao tầng; các quyền lợi cũng như trách nhiệm của họ với môi trường, không gian ở mới.

Các đợt sốt nhà đất đã làm cho thị trường nhà ở thiếu sự đánh giá công bằng giữa chất lượng căn hộ, ngôi nhà và giá trị. Lợi dụng việc sốt nhà đất và sự kém hiểu biết của người ở, hàng loạt các ngôi nhà chung cư chất lượng kém ra đời mặc dù cả người thiết kế và xây dựng đều biết rõ điều này vì giá thành rẻ, lợi nhuận được đặt lên hàng đầu.

Khi giá nhà chung cư đột nhiên tăng, có công ty kinh doanh đầu tư nhà cho biết họ đã bán hết các căn hộ mà trước đây rất khó bán và nhiều người mua còn không hề có ý định xem mặt bằng, cơ cấu căn hộ, chỉ quan tâm đến diện tích và giá tiền. Người ở không được hưởng những lợi ích mà đương nhiên phải có. Chẳng hạn như nếu có nhận thức đầy đủ, trả giá cho căn hộ hướng tây chỉ bằng 70% giá căn hộ hướng nam có cùng diện tích, trả giá căn hộ không thông thoáng bằng 60% giá căn hộ thông thoáng, đủ ánh sáng tự nhiên thì lúc đó các nhà đầu tư và thiết kế mới thực sự quan tâm đến chất lượng thiết kế và quy hoạch.

Những lợi ích cục bộ này chi phối giải pháp quy hoạch, không đặt quyền lợi chung của cộng đồng lên trên. Tình trạng này tồn tại được cũng chính vì lợi dụng giai đoạn quá độ, cộng đồng cư dân chưa có được sự hiểu biết tốt và sự đòi hỏi công bằng hợp lý.

Phương thức phát triển các khu đô thị mới vừa qua cũng đã bộc lộ nhiều nhược điểm của giai đoạn quá độ. Chưa có sự nhận thức rõ về việc xây dựng các khu ở chung cư cao tầng là xây dựng mô hình ở mới, hiện đại đòi hỏi phương thức quản lý chặt chẽ, đồng bộ. Nó không phải là tập hợp của các ngôi nhà riêng lẻ, các chủ đầu tư riêng lẻ trên một khu đất đã quy hoạch. Cách làm riêng lẻ, nhiều chủ đầu tư (kể cả thứ cấp) trên một khu đô thị mới chỉ có thể là phương thức quản lý của các loại hình nhà ở thấp tầng, quy mô nhỏ. Việc các chủ đầu tư né tránh, chậm trễ xây dựng các công trình dịch vụ công cộng, hạ tầng đã cam kết chính là hệ quả của phương thức phát triển này.

Thực tế cho thấy các mô hình chủ đầu tư vừa đầu tư xây dựng vừa tham gia quản lý và khai thác kinh doanh trong một thời gian dài là mô hình hiệu quả trong nhiều nước phát triển hiện nay. Mô hình khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ tốt cho dạng quản lý phát triển này. Có thể coi khu đô thị chung cư cao tầng là một bộ máy vận hành khá phức tạp, mang tính chuyên nghiệp trong cả vấn đề kỹ thuật, an ninh, kinh tế và tổ chức môi trường xã hội.

Rút ngắn giai đoạn “quá độ”

Để có thể rút ngắn giai đoạn “quá độ” này, Nhà nước không chỉ nhanh chóng ban hành các tiêu chuẩn chặt chẽ về kiến trúc, quy hoạch, về kỹ thuật, hạ tầng ... mà cần có các chính sách đồng bộ. Việc tuyên truyền cho người ở hiểu biết về nhà chung cư cao tầng, cách sử dụng, những ưu nhược điểm sẽ giúp cho người ở có một kiến thức đủ để chọn lựa nơi ở phù hợp. Điều này tạo nên một sự đánh giá về giá trị thực chất, một nhu cầu chuẩn và tác động lại thị trường đầu tư, buộc các nhà đầu tư phải nâng cao chất lượng và cũng kéo theo trách nhiệm của các nhà tư vấn kiến trúc, quy hoạch, kỹ thuật...

Sự nhận thức về phương thức ở mới, công nghệ mới cũng cần có thời gian. Trong giai đoạn 10 năm tới, cũng chỉ nên xây dựng nhà ở cao tầng 9 - 15 tầng chứ không nên xây các chung cư 25 - 30 tầng với tỷ lệ lớn (trừ các khu vực đầu tư nước ngoài đã có kinh nghiệm xây dựng, quản lý tốt). Điều này sẽ tránh phải trả giá về những sai lầm về việc xây dựng ồ ạt các mô hình mới khi chưa có sự kiểm nghiệm như đã từng xảy ra ở nhiều nước phát triển những giai đoạn 1960 hay như trường hợp các tiểu khu cũ ở Hà Nội. Việc xây dựng các chung cư cao tầng hiện đại cũng phải tính toán phù hợp với tốc độ tăng của khả năng chi trả xã hội.

Thế hệ các chung cư cao tầng hiện nay ở các nước phát triển đã đi vào giai đoạn chuẩn mực về diện tích căn hộ, cơ cấu, bố trí kiến trúc cũng như các vấn đề kỹ thuật. Sự nâng cấp đang tập trung vào khía cạnh nội thất trong nhà và không gian ngoài nhà. Các vấn đề tiện nghi của không gian mở, chất lượng thẩm mỹ của kiến trúc cảnh quan, chất lượng các tiện ích công cộng, tính an ninh, khả năng kết nối với giao thông công cộng... đang là yếu tố cạnh tranh thu hút người ở giữa các khu đô thị với nhau.

Làm sao để trong vòng 10 năm tới, việc đánh giá chất lượng chung cư cao tầng không phải bàn nhiều về vấn đề kỹ thuật mà là ở tỷ lệ cây xanh, mặt nước, chất lượng trường học, sân chơi, bể bơi, sân tập thể thao, dịch vụ công cộng, nghệ thuật công cộng và một môi trường xã hội lành mạnh, an ninh.

Theo Tạp Kinh Kinh Tế