Không gian sống cũ kỹ, thiếu thốn, xuống cấp tại các khu chung cư cũ đang ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống cư dân cũng như áp lực lên cảnh quan của đô thị. Trong bối cảnh cải tạo xây mới chung cư cũ đang còn bế tắc, nhiều chuyên gia đô thị cho rằng các TP cần nhìn nhận công bằng đối với các khu chung cư, tập thể cũ, từ đó để có cách làm linh hoạt, thay vì nặng về cơ học như hiện nay.

Chung cư nào rồi cũng cũ

Theo PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, bất cứ tòa nhà nào rồi cũng phải đứng trước nguy cơ trở thành chung cư cũ, xập xệ, xuống cấp, vì vậy điều cần làm là có cái nhìn công bằng đối với những tòa nhà này.

“Mấy chục năm trước, khi chúng tôi vào khu Thanh Đa ở TPHCM, đều cảm thấy rất ngỡ ngàng bởi được xây dựng đẹp, không gian sống của người dân tốt quá. Thế nhưng chỉ cần chúng ta buông lỏng quản lý, áp lực dân số tăng cao là xuống cấp ngay. Những khu chung cư mới bây giờ của Hà Nội hay TPHCM cũng sẽ đứng trước nguy cơ này sau 30-40 năm nữa. Chính vì vậy, có lẽ không nên coi chung cư cũ bây giờ là gánh nặng đô thị, mà đó là bài toán chúng ta phải có lời giải thích đáng” - ông Hòa nói.

Cũng theo KTS Nguyễn Trọng Hòa, những khu chung cư, tập thể cũ hiện nay ở Hà Nội hay TPHCM đều bao gồm rất nhiều đơn nguyên, nếu muốn cải tạo, xây mới để có thể sống tốt, các TP cần phải tính đến việc cải tạo đồng bộ, không thể làm đơn lẻ.

UBND TP Hà Nội vừa đề nghị Bộ Xây dựng thẩm định lại chất lượng đơn nguyên III nhà C8 khu tập thể Giảng Võ để xác định lại mức độ nguy hiểm của tòa nhà này theo yêu cầu các hộ dân đang sinh sống tại đây. Trước đó, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu các hộ dân phải di dời khỏi khu nhà này trước ngày 30-9. Tuy nhiên, 37 hộ dân cư tại đây đã đồng loạt phản đối và có đơn kiến nghị về kết luận đánh giá chất lượng không chính xác của Viện Khoa học công nghệ và kinh tế xây dựng.

Việc xây dựng, cải tạo, tái thiết chung cư cũ một cách đồng bộ cũng là ý kiến của nhiều chuyên gia đô thị. Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, việc xây dựng rời rạc, lẻ tẻ sẽ tạo nên nhiều hệ lụy về sau.

Thí dụ điển hình là việc cải tạo khu tập thể Kim Liên ở quận Đống Đa. Chủ đầu tư chỉ chọn cải tạo những tòa nhà có vị trí đẹp nhất, thuận lợi nhất, còn các tòa nhà bên trong, nơi có những vị trí khó nhằn lại thờ ơ, đã khiến tiến độ cải tạo khu chung cư cũ này dậm chân từ nhiều năm qua không cách gì khởi động lại.

Theo nhiều chuyên gia đô thị, Hà Nội có rất nhiều khu chung cư cũ nằm ở vị trí có cảnh quan đẹp, gần hồ, gần công viên như khu nhà tập thể Giảng Võ, Bách Khoa, nếu kêu gọi đầu tư đồng bộ sẽ xây dựng được những khu đô thị đẹp, cảnh quan sống đáng mơ ước ngay trong lòng phố.

Tiền ở đâu?

Trên thực tế, nhiều năm qua mô hình nào cho việc tái thiết chung cư cũ đồng bộ vẫn là câu hỏi hóc búa nhất dành cho cơ quan quản lý. Người dân sinh sống trong các khu chung cư là người được hưởng lợi nhất sau khi tiến hành xây mới, cải tạo.

Tuy vậy, việc Nhà nước dùng ngân sách để xây mới chung cư cũ trong khi có rất nhiều người nghèo đô thị khác đang không có nhà ở là điều không khả thi, nhưng để người dân đô thị bỏ tiền ra cũng khó như… bắc thang lên trời.
 

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, để hóa giải điều này, việc cải tạo chung cư cũ có thể thực hiện theo cách làm khác, theo phương châm “Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp BĐS tham gia”. Mô hình được chọn sẽ là hợp tác xã nhà ở - chủ dự án đầu tư tái thiết chung cư.

“Nói một cách đơn giản, cư dân sẽ dựa trên nhu cầu, đời sống của mình để tự tái thiết khu nhà mình đang ở. Cư dân dưới sự điều phối của hợp tác xã sẽ tự chọn chủ đầu tư, dưới sự hướng dẫn của TP. Nguồn tài chính chủ yếu cho tái thiết khu chung cư cũ sẽ huy động từ đất đai của chính khu chung cư đó, như diện tích sàn dùng để kinh doanh thương mại dịch vụ… Chính quyền TP sẽ tài trợ một phần, phần còn lại vay ngân hàng” - ông Liêm kiến nghị.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Vũ Thị Vinh, Tổng Thư ký Hiệp hội Các đô thị Việt Nam, cho rằng việc cải tạo chung cư cũ nhất thiết phải có một thủ lĩnh để điều phối. Thủ lĩnh này vừa là người dẫn đầu, vừa có chức năng điều phối, tránh gây những tranh cãi kéo dài như hiện nay. “Người dân là chủ sở hữu của tài sản cải tạo, vì vậy họ có quyền được chọn để có môi trường sống phù hợp nhất với mình. Muốn hóa giải bài toán lợi ích phải để họ chủ động hơn” - bà Vinh nhấn mạnh.