Doanh nghiệp bất động sản không mặn mà vì ít lợi nhuận, cộng đồng chung cư ít đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức độ bồi thường hoặc phương thức tái đinh cư… khiến chung cư sắp sập vẫn cứ phải chờ.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng ) Nguyễn Trọng Ninh đã đưa ra những con số khá bất ngờ về việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ tại một hội thảo về chung cư cũ.

Ông Ninh cho hay: Cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở 2 đô thị trung tâm là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Riêng Hà Nội có khoảng khối 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu m2 và cần được cải tạo xây dựng lại. Ngoài ra còn các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nhà do các cơ quan tự quản nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố. Tuy nhiên, sau 10 năm nỗ lực, Hà Nội cũng chỉ mới cải tạo, xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ.

Còn TP  Hồ Chí Minh có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng. TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới 38 khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.387 hộ dân. Kế hoạch giai đoạn năm 2013-2015 sẽ có 65 khối nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới với hơn 7.680 hộ dân.

Sở dĩ kết quả cải tạo chung cư cũ còn quá ít, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà vì ít lợi nhuận nhưng lại gặp nhiều khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng chung cư. Cộng đồng chung cư ít đồng thuận vì chưa bằng lòng với mức độ bồi thường hoặc phương thức tái đinh cư.

“Nguyên nhân của tình trạng nói trên được nhận định là do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh, ngoài ra còn do quy hoạch chung hạn chế chiều cao nhà cao tầng và yêu cầu giảm dân số nội đô”, ông Liêm nhấn mạnh.

Ông Ninh nhấn mạnh: “Trên thực tế do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo.”

“Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư; các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt”. - ông Ninh nói.

Trong khi đó, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án.

TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng, chính sách tái thiết chung cư cũ hiện hành quá đề cao vai trò của nhà đầu tư tư nhân mà thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa thật rõ ràng. Vì vậy, phương thức để vượt qua các thách thức cần được triển khai theo phương châm mới là: “Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia”.

Với đề xuất phương thức đó, ông Liêm thay mặt Tổng hội Xây dựng mong được kiểm nghiệm tại một khu chung cư cũ như Giảng Võ. Nếu được chấp nhận thì Tổng hội Xây dựng Việt Nam và các thành viên của mình sẵn sàng tham gia vai trò tư vấn tái thiết giúp việc cho Ban Chỉ đạo của TP Hà Nội và hợp tác với các Sở, Ban, ngành của TP xây dựng kế hoạch hành động thực hiện chủ trương này.

Trong khi đó, Th.S Nguyễn Hồng Hạnh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế xây dựng và đô thị cho rằng, quy hoạch tái thiết chung cư cũ cần nâng cao hệ số sử dụng đất, giảm độ xây dựng với khả năng dung nạp không vượt quá 10-20% để tạo thêm các không gian công cộng như cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, đường dạo... với giải pháp tổng thể là xây dựng một văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao như “Luật Tái thiết đô thị.”