Vị trí thuận lợi và hạ tầng xã hội đầy đủ được xem là nguyên nhân chính khiến giá các căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội luôn cao và giao dịch tốt.

Nhà cũ, giá cao

Chỉ cần gõ nội dung “mua bán chung cư cũ Hà Nội” trên công cụ tìm kiếm google thì sau 0,38 giây đã cho ra 978.000 kết quả. Rất nhiều nhà chung cư cũ trong các quận nội thành được rao bán với giá 30 - 50 triệu đồng/m2, nhưng vẫn hút khách.

Theo khảo sát của phóng viên ĐTCK, tại Khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy, Hà Nội), chủ một căn hộ tại đây đang rao bán với nội dung: “Bán căn hộ nằm ở tầng 2 khu A15 Nghĩa Tân, gần trường, chợ, công viên, ngân hàng, đầy đủ tiện ích, mới sửa đẹp như phim Hàn, nội thất Hàn Quốc mới 100%, hướng Nam, diện tích 50 m2, 2 mặt ban công thoáng mát. Giá: 1,5 tỷ đồng”.

Hay như lời rao: “Gia đình cần bán căn hộ tầng 2, nhà A, tập thể Nghĩa Tân, diện tích sổ đỏ 29 m2, sử dụng 55 m2, nhà đã sửa đẹp, sàn gỗ, nội thất đầy đủ, có thể về ở luôn. Nhà gần các trường học, công viên, giao thông thuận tiện. Giá bán: 1,3 tỷ đồng”. Nếu tính theo m2 sử dụng thì căn hộ này có giá chưa đến 24 triệu đồng/m2, nhưng nếu tính theo sổ đỏ thì giá là hơn 40 triệu đồng/m2. Có căn chung cư tầng 4 tại khu tập thể này, diện tích sổ đỏ 17 m2, diện tích sử dụng 20 m2, chủ nhà rao bán với giá 950 triệu đồng. Tính ra, 1 m2 sử dụng là 47,5 triệu đồng, 1 m2 theo sổ đỏ là hơn 50 triệu đồng.

Nhiều dự án căn hộ cũ tại các quận: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Long Biên có mức giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Một số chung cư cũ tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, mức giá từ 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí còn cao hơn, tùy vị trí và nội thất mà gia chủ đã đầu tư.

Một nghịch lý nhưng lại trở thành nguyên lý của loại sản phẩm này, mà các “cò” chung cư cũ thường rỉ tai nhau là “càng nhỏ càng dễ bán, giá càng cao”.

Trao đổi với ĐTCK, ông Vũ Kim Giang, Giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang cho biết, từ trước đến nay, phân khúc chung cư cũ luôn có giao dịch tốt, dù thị trường bất động sản có ảm đạm đến đâu. “Giá có thể giảm theo xu hướng thị trường, nhưng căn hộ cũ luôn có giao dịch vì phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người”, ông Giang nói và cho hay, mức giá của chung cư cũ nhiều khi cao không kém chung cư cao cấp mới hoàn thành nằm cách xa trung tâm thành phố.

Vị trí và tiện ích

Lý giải tình trạng chung cư dù cũ, nhưng vẫn được nhiều người tìm mua, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chính là do đa phần dự án nằm ở vị trí trung tâm, thuận lợi sinh hoạt gia đình như việc đi làm, con cái đi học.

“Một số khu tập thể không có cơ sở hạ tầng đầy đủ như y tế, chợ búa, siêu thị, khu mua sắm, trung tâm giải trí, hoặc những tiện ích khác, nhưng vẫn tạo sức hút mạnh đối với cư dân, nhất là các cặp vợ chồng trẻ và người có thu nhập trung bình. Bởi lẽ, giá mỗi m2 cao, nhưng tổng số tiền để mua căn hộ không lớn, khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng”, ông Liêm nói.

Tại các căn hộ tập thể ở khu vực Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy), Thành Công (quận Ba Đình), hạ tầng tương đối đầy đủ, đánh trúng tâm lý “mua chỗ ở là phụ, mua tiện ích là chính” của khách hàng.

Theo giới kinh doanh nhà đất, nhiều người dân có tiền mặt đã nhắm tới khả năng sinh lời của loại chung cư cũ này nên sẵn sàng thu gom. Đặc biệt, sự quản lý tại các khu chung cư cũ khá lỏng lẻo nên nhiều căn hộ có khả năng “cơi nới” thêm diện tích sử dụng cũng là một sức hút lớn với người mua nhà.

Coi chừng quá tải

Bà Nguyễn Hồng Hạnh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị cho biết, hiện các khu chung cư cũ tại Hà Nội có mật độ dân số tập trung khá cao, do sự chuyển đổi quyền sở hữu nhiều lần, cũng như số lượng nhân khẩu trong các hộ tăng theo thời gian. Do vậy, họ đã cơ nới thêm diện tích có thể lấn chiếm được, dẫn đến sự quá tải về nhiều mặt trong các khu chung cư. Ví dụ, khu Giảng Võ có diện tích đất ở chung cư là 42.760 m2, diện tích cơi nới là 22.621 m2, bằng 52,9%; khu Nam Đồng có diện tích đất xây dựng khu chung cư là 13.663 m2, diện tích cơi nới là 8.438 m2, bằng 61,7%.

Theo bà Hạnh, việc sử dụng các không gian công cộng không đúng mục đích đã làm giảm chất lượng sống tại các khu vực có các chung cư cũ như ô nhiễm không khí, tiếng ồn tăng cao, thiếu không gian cho các hoạt động công cộng của dân cư; vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn cuộc sống bị suy giảm, quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.